财务数据和关键指标变化 - Q1可比RevPAR同比增长37%，入住率提高1400个基点至65%，平均房价同比上涨近7% [9] - 集团收入同比增长74%至1.24亿美元，恢复至2019年水平的83% [9] - 酒店调整后EBITDA利润率同比提高约550个基点，达到24.2%，比指引中点高出约115个基点 [9] - 整体餐饮收入超预期1500万美元以上 [10] - Q1集团收入超预测15%，约1600万美元 [10] - 2023年集团收入进度提高410个基点，达到疫情前水平的82%，不包括旧金山为90% [10] - 提高2023年全年调整后EBITDA预测2%以上，即1400万美元，新范围为6.24亿 - 7.04亿美元；调整后FFO指引提高约9%，即每股0.15美元，新范围为每股1.76 - 2.12美元，代表调整后EBITDA同比增长10%，AFFO每股增长26% [17] - Q1 RevPAR约为159美元，入住率65%，ADR同比增长7%至244美元，比2019年水平高8% [19] - Q1酒店收入6.23亿美元，酒店调整后EBITDA为1.51亿美元，酒店调整后EBITDA利润率超24%，比2022年同期高550个基点 [19] - Q1调整后EBITDA为1.46亿美元，调整后FFO每股0.42美元，比上季度设定的指引中点高25% [19] - 全年RevPAR预测不变，为167 - 179美元，中点同比增长10%；酒店调整后EBITDA利润率预测较之前指引提高10个基点，新范围为26.8% - 27.4%，中点较上一年提高约125个基点 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 城市酒店Q1 RevPAR同比增长81%，度假酒店RevPAR同比增长13% [11] - 夏威夷Q1 RevPAR较2022年增长26%，希尔顿夏威夷村酒店RevPAR同比增长32%，餐饮收入同比增长约1000万美元或78%，酒店调整后EBITDA利润率达39.8%，比2022年高440个基点，比2019年高100个基点 [11] - 希尔顿怀基洛阿酒店RevPAR同比增长5%，酒店调整后EBITDA利润率为39.3%，比2022年高150个基点，比2019年高840个基点 [12] - 旧金山Q1会议客房夜数同比增长超200%，达14万多间夜，四家酒店集团收入同比增长超530%，集团房价超过2019年15%，Q1 RevPAR平均为142美元，ADR比2019年水平低8%，四家酒店本季度均实现正EBITDA [13] - 华盛顿特区RevPAR同比增长超80%，芝加哥和波士顿市场RevPAR同比分别增长约50%和42%，希尔顿新奥尔良河滨酒店RevPAR同比增长37%，集团业务同比增长49% [14] - 纽约市RevPAR同比增长113%，比2019年水平低5%，集团收入超过2019年水平约64万美元，预计2023年酒店调整后EBITDA将超过2019年水平 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市市场中，旧金山会议客房夜数预计全年达67.5万间夜，同比增长78%，超60%的客房夜数已预订在今年下半年 [14] - 夏威夷市场，预计两家酒店全年剩余时间RevPAR实现中个位数增长，国际需求仍比2019年水平低60%，预计下半年来自日本的入境活动将增加 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行内部增长战略和资本配置优先事项，包括持续减少债务、回购股票和进行ROI投资，以创造长期股东价值 [8] - 计划今年投资超3亿美元用于资产组合，包括希尔顿夏威夷村酒店的客房翻新、基韦斯特卡萨玛丽娜度假村的全面翻新和品牌重塑、奥兰多博内特溪综合体的改造性翻新和会议空间扩建 [16] - 预计今年实现2 - 3亿美元的非核心资产销售，利用多余流动性进一步降低杠杆，并通过增值ROI项目重新投资回资产组合，同时通过杠杆中性股票回购利用公开和私人市场定价的相对脱节机会 [143] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司前景持乐观态度，认为公司将继续实现行业领先的RevPAR和盈利增长 [8] - 宏观背景仍不确定，但目前业务未受显著影响，预计酒店基本面将保持良好，需求趋势将保持健康，特别是美国主要城市的会议客房夜数增加将支持集团业务趋势改善，夏威夷的休闲旅游强劲将继续推动业绩表现 [143] - 公司拥有约18亿美元的流动性，能够应对经济波动，将专注于审慎的资本配置举措，为股东创造长期价值 [143] 其他重要信息 - 本季度使用出售希尔顿迈阿密机场酒店的现金收益和手头现金全额偿还了5000万美元的循环信贷余额，并以近10%的隐含资本化率和相对于共识净资产价值的大幅折扣回购了880万股股票 [16] - 第二季度预计偿还由W芝加哥市中心酒店担保的7500万美元贷款；对于11月到期的7.25亿美元旧金山CMBS贷款，公司将继续评估选项，包括可能延长现有贷款，有信心在初夏前解决 [20] - 基韦斯特卡萨玛丽娜度假村的全面翻新将从5月中旬至第四季度大部分时间暂停运营，预计全年对收益的负面影响约为1400万美元，第二季度对RevPAR增长的拖累约为130个基点，对酒店调整后EBITDA利润率的拖累超过30个基点，预计全年对RevPAR增长的拖累为110个基点，对酒店调整后EBITDA利润率的拖累为30个基点，该影响已计入全年指引 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请谈谈旧金山市场今年剩余时间的情况以及未来几年的展望，能否大致估算这些物业今年和明年的EBITDA范围？ - 第一季度旧金山市场表现强劲，但仍面临挑战，虽相信市场会复苏，但需要时间，预计第二季度RevPAR较2022年增长15% - 20%，今年该市场对公司的贡献预计在2000 - 2500万美元之间 [27][29][146] 问题2: 提到目标是出售2 - 3亿美元的非核心资产，能谈谈这些资产的估值情况，如资本化率或EBITDA倍数吗？ - 去年出售了七项资产，收入超3亿美元，今年早些时候完成了迈阿密酒店的出售，市场仍有大量资本，但债务市场受限，1亿美元以下的资产出售更容易完成，公司有信心今年至少完成2亿美元的资产出售 [30] 问题3: 对于旧金山的资产，如何看待归还钥匙这一选项，其利弊如何？ - 公司正在与服务商进行讨论，所有选项都在探索中，预计夏季前解决；若归还钥匙，会有债务减免收入，但也会失去旧金山的增长故事和一些选择权，公司会谨慎评估，以股东利益最大化为原则 [36] 问题4: 为什么认为纽约的EBITDA能超过2019年水平，驱动因素是什么，哪些细分市场领先，这种情况可持续吗？ - 纽约团队努力工作，劳动成本降低，本季度RevPAR同比增长113%，预计全年EBITDA将超过2019年水平；纽约市场活跃，公司拥有良好的会议场地和领导团队，预计第二季度RevPAR将实现两位数增长 [39][44] 问题5: 纽约第一季度酒店EBITDA为负300万美元，2019年全年为4700万美元，这意味着增长幅度很大，这种看法正确吗？ - 第一季度是纽约的淡季，入住率约69%，RevPAR约170美元，EBITDA为负340万美元，这意味着全年剩余时间的EBITDA将超过5000万美元，公司对此有信心；目前集团客房夜数约18万间，80%的需求来自国内，国际需求在增长 [47][48] 问题6: 第一季度回购了880万股股票并出售了一家酒店，如果今年年底前还要出售2亿美元资产，资金将如何在股票回购和债务偿还之间分配，是否还需要用于再开发资本支出？ - 公司希望在保持杠杆中性的基础上进行资金分配，可能会更多地倾向于资产组合内的再投资或去杠杆，同时仍会有一些股票回购 [50] 问题7: 第二季度的情况与60 - 90天前的预期相比如何，全年的预测是否考虑了宏观因素或保守因素？ - 第二季度面临艰难的同比比较，但公司对RevPAR增长7% - 11%的预测有信心；市场仍存在不确定性，如美联储加息周期、潜在的信贷紧缩等，但消费者仍然强劲，公司的业绩也受到集团业务和休闲旅游的推动，同时公司在疫情期间采取的措施使资产组合更加聚焦，对第二季度和未来前景持乐观态度 [54][55] 问题8: 能谈谈集团业务的优势，哪些细分市场推动了增长，以及这些细分市场的盈利能力吗？ - 公司第一季度集团业务表现出色，在各个市场中跑赢市场并抢占份额，总RevPAR同比增长40%，高于客房RevPAR的37%；集团业务预订仍以短期为主，但正在延长，会议策划者开始更有信心提前预订；公司看到企业集团和会议业务的复苏，预计企业集团业务全年将快速恢复，会议业务已接近2019年水平的90%；此外，仍有30%的因疫情取消的活动需要重新预订，这将为公司带来顺风 [56][57][59] 问题9: 商务散客业务本季度的趋势如何，对今年下半年的复苏有何预期？ - 商务散客业务整体恢复良好，预计到今年下半年收入将实现高个位数甚至两位数增长；虽然企业协商业务在金融服务、科技和专业服务等领域表现不佳，但RAC费率、政府和本地协商业务弥补了部分差距，RAC费率平均比企业协商费率高30%，预计商务散客业务到年中或下半年将轻松恢复到2019年水平 [62] 问题10: 之前提到在夏威夷购买了土地并计划建造塔楼，能更新一下该项目的范围、时间和机会吗？ - 公司有机会在夏威夷增加一座六塔楼，正在进行产权审批流程，预计需要12 - 18个月，可能增加约500间客房；夏威夷市场表现出色，预计将实现中个位数的RevPAR增长和创纪录的EBITDA，未来投资将具有极高的增值潜力；此外，公司还发现希尔顿怀基洛阿酒店有增加200间客房的权利 [64] 问题11: 全年指引似乎意味着下半年RevPAR增长2% - 3%，这与费用方面的预期相比如何，费用方面的主要压力有哪些？ - 第二季度费用可能高于收入，利润率同比下降，但下半年收入和费用增长将更加平衡，利润率有望同比改善；费用方面，工资同比增长4% - 5%，自2019年以来整体工资增长20%，但第一季度名义上下降3%至19%；管理FTE职位较2019年下降14%，小时工下降19%；主要压力来自保险和公用事业成本，自2019年以来，公用事业成本增长22%，每间入住客房的成本增长40%，保险成本预计增长近40%，但这些成本也可能随时间下降，公司在保险方面的风险敞口低于许多同行 [67][68][69] 问题12: 对于旧金山市场的资产，为保持未来几年的竞争力，需要投入多少资本进行投资？ - 帕克55酒店预计在五年内完成约1024间客房的全面翻新，总投资约2亿美元；旧金山希尔顿酒店在五年内的投资也在2亿美元左右 [74] 问题13: 能谈谈夏威夷彩虹塔明年的翻新计划，包括预计成本、翻新干扰和最终的潜在收益吗？ - 公司正在规划彩虹塔的翻新，今年将完成塔帕塔的第三阶段翻新；由于酒店入住率较高，翻新需要谨慎规划，以减少对运营的干扰；目前没有具体的干扰数据，将在信息更明确时跟进 [77] 问题14: 提到2024年集团收入进度同比增长9%，这是相对于2019年的什么情况？ - 2024年集团收入进度，不包括旧金山，达到90.2% [82] 问题15: 旧金山有很多酒店出售，政府或其他方购买用于其他用途会对市场产生什么影响，是否会出现意外的高价或低价出售情况，这对公司的再融资和对市场的长期看法有何影响？ - 旧金山是供应受限的市场，虽然目前面临挑战，但公司相信市场会复苏；办公室空置率上升需要关注，但办公室改酒店的转换难度较大；公司正在仔细评估所有选项，以实现股东价值最大化；旧金山市场今年对公司的贡献较小，公司的业绩主要由其他城市推动 [88][89][90] 问题16: 在夏威夷的扩张机会中，考虑到建筑成本上升，是否会采用更轻资产的方式，或者后期通过资产出售来抵消成本？ - 公司不会进行稀释股权的融资，将继续通过回收资本来偿还债务、回购股票和再投资回资产组合；目前尚未到做出决策的时候，未来会综合考虑各种选项，希望在更正常的市场环境下进行资本运作 [92][93] 问题17: 本季度集团业务的优势体现在哪些业务类型上，今年剩余时间和明年的业务构成会有变化吗，哪些行业表现强劲？ - 公司认为远程和混合工作模式增加了人们聚集的需求，公司的资产组合和会议空间使其能够受益于这一趋势；公司对实现集团业务目标充满信心，目前看到企业集团和会议业务的复苏，各个行业都在逐渐恢复到集团活动中；集团旅游业务本季度表现强劲，SMERF业务在疫情后也开始恢复 [101][102][107] 问题18: 目标出售2 - 3亿美元资产，净收益情况如何，如何利用这些资金改善杠杆？ - 公司历史上一直进行资本回收，今年设定了2 - 3亿美元的资产出售目标，已完成迈阿密酒店的出售；目前市场上有大量资本，但债务市场更具挑战性；公司将谨慎使用资金，在股票交易价格相对于净资产价值有较大折扣时，预计会继续进行杠杆中性的股票回购，并将资金重新投资回资产组合 [111][112] 问题19: 排除旧金山后，城市RevPAR与2019年相比下降约10%，比第四季度的下降2%更差，能解释一下城市RevPAR的情况，这是普遍现象吗？ - 城市RevPAR的下降主要是由于季节性因素，在较弱的季节表现会更差，但总体情况相对稳定，预计随着时间推移会有所改善 [117] 问题20: 关于圣何塞双树酒店的潜在品牌重塑，最新想法是什么，项目的时间和范围有新消息吗？ - 圣何塞双树酒店的品牌升级在计划中，公司认为这是正确的举措，已经完成了一些样板房，但该项目可能在2024年底或2025年进行，目前不是公司的首要转换项目 [123] 问题21: 能谈谈分类为其他市场的12家酒店的亮点吗，这些酒店是否推动了业绩超预期，是否存在季节性因素？ - 这些酒店大多是非核心市场区域，其中克里贝酒店表现出色，对业绩有较大贡献；该组酒店整体表现优于市场，因为它们不在中央商务区，也不在休闲市场受到压缩的地区 [125] 问题22: 日本游客是否会有永久性的旅游模式转变，公司对其复苏的乐观态度是否合理？ - 公司认为日本游客不会有长期的旅游模式转变，随着日本政府放松限制，预计下半年日本游客数量将开始改善，2024 - 2025年及以后将成为公司的顺风因素；目前飞往檀香山的航班座位数在第一季度同比增长21%，较去年增长，比2019年水平低3% [129][132] 问题23: 如果归还旧金山资产的钥匙，潜在的税收影响是什么，是否有办法避免税收冲击，如使用1031交换或特别股息？ - 归还钥匙可能会产生债务减免收益，从而触发更多的分配，类似于特别股息，预计约为1.5 - 2亿美元；由于资产的税收基础较低