财务数据和关键指标变化 - 第一季度总运营收入为4.63亿美元，酒店调整后EBITDA为8900万美元，调整后EBITDA利润率为19.3%，调整后EBITDA为8200万美元，调整后每股FFO为0.08美元，3月FFO近3500万美元 [38][39] - 第一季度Pro forma RevPAR环比提高至116美元，入住率下降60个基点至51.9%，平均房价为224美元，较2021年第四季度环比增长7%，与2019年同期持平 [36] - 第二季度RevPAR指引为160 - 164美元，中点较2019年低15%；调整后EBITDA指引为1.6 - 1.8亿美元，中点较2019年调整后EBITDA低18%；酒店调整后EBITDA利润率为27% - 29%；每股FFO为0.40 - 0.49美元 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 集团业务 - 过去两个月集团需求显著增加，第一季度集团需求较第四季度环比改善35%，2022年和2023年3月集团预订量较上月增长两倍，新增集团业务超4400万美元 [12] - 2022年第二至四季度集团预订进度为2019年3月时的66%，2023年全年为2018年3月时的73% [13] - 城市酒店集团需求改善明显，部分市场2022年集团预订进度从2月到3月增长25%，城市酒店集团需求从1月到3月提高400% [13] 商务散客业务 - 商务散客需求2月开始改善，2月和3月分别环比增长25%和46%，3月商务散客收入较2019年3月低16% [14] - 3月面向商务旅客酒店的周中入住率从1月的27%提高到56%，第二季度散客预订进度较2019年同期仅低11%，过去四周整体散客预订量较2019年增长7% [15] 各个市场数据和关键指标变化 夏威夷市场 - 怀基洛阿第一季度RevPAR超2019年同期32%，EBITDA超2019年同期120万美元，即9.5%，酒店EBITDA利润率超2019年近700个基点，宴会收入超2019年第一季度19% [18] - 希尔顿夏威夷村3月RevPAR较2019年低5%，EBITDA利润率较2019年3月提高140个基点，预计第二季度夏威夷酒店RevPAR将超2019年同期 [19] 南佛罗里达市场 - 基韦斯特酒店第一季度入住率超83%，ADR达752美元，较2019年同期高60%以上 [20] - 迈阿密入住率超82%，皇家棕榈酒店房价较2019年第一季度高近30%，预计夏季增长将适度放缓 [21] 纽约市场 - 1月受奥密克戎影响严重，2月入住率环比提高近21个百分点至34%，3月达54%，4月预计约70%，预计全年入住率超80%，平均每日房价超2019年水平 [22][23][24] 旧金山市场 - 4月开放酒店预计入住率超64%，较3月提高超22%，预计第二季度持续改善，希尔顿旧金山和联合广场酒店4月入住率从3月的30%提高到60%，帕克55酒店计划5月19日左右重新开业 [24][25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于提升投资组合整体质量，计划通过有针对性的资产出售利用私人市场对房地产的强劲需求，今年目标处置2 - 3亿美元非核心资产，目前超1亿美元已签约 [30] - 处置所得将用于偿还债务、回购股票、投资ROI项目，如博内特溪会议平台、华尔道夫等酒店的改造和品牌重塑，预计回报率超15% - 20% [31] - 公司认为行业将在2023年底前全面复苏，公司凭借多元化投资组合、快速改善的背景和健康的资产负债表，在未来几个季度和几年处于有利地位 [11][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管全球地缘政治不确定性和大宗商品价格上涨，但美国经济持续增长，消费者支出健康、企业利润强劲、失业率创历史新低，加上新冠病例减少和企业重返办公室政策的转变，宏观环境将推动酒店业在2023年底前全面复苏 [11] - 公司对2022年剩余时间和2023年的前景感到兴奋，夏威夷预计将继续表现出色，城市资产的集团和商务散客需求加速将推动增长，预计明年城市资产将全面复苏 [32] - 劳动力在某些市场仍是短期逆风，但公司相信成本节约举措将随着需求复苏转化为更高效的运营，公司拥有超15亿美元流动性，2022年到期债务仅1%，有足够资金执行资本配置优先事项 [33] 其他重要信息 - 公司自疫情开始重新构想运营模式，成本节约举措预计将使利润率峰值到峰值扩大300个基点，已消除8500万美元运营费用，主要是管理薪资和福利，预计即使需求恢复到疫情前水平仍将维持 [27][28] - 公司第一季度重新启动季度股息，每股0.01美元，预计未来几个季度继续支付，年底可能有第四季度额外股息，第一季度回购6100万美元股票，平均价格略低于18美元，仍有近1.9亿美元回购额度 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 其他收入线高于预期，客户支出情况及是否有取消费用计入 - 由于奥密克戎相关的集团取消，取消费用较疫情前水平升高，本季度约1000万美元，正常季度约200万美元；度假村费用较疫情前下降5%，两者综合可能导致预测偏差 [49][50] 问题2: 鉴于债务成本上升和CMBS市场情况，近期潜在买家情况及是否考虑卖方融资 - 市场上有大量资本，包括私募股权、高净值人士和主权基金，尽管债务市场有波动，但不影响交易达成，目前不考虑卖方融资 [51] 问题3: 如何权衡资本在潜在新投资（如夏威夷建塔）和其他用途间的分配 - 当公司股票交易存在30% - 40%折扣时，最佳资金用途是回购股票或投资ROI项目；公司设定了出售2 - 3亿美元非核心资产的目标，预计至少完成，所得将谨慎分配；夏威夷项目尚处审批阶段，无需近期做决策 [59][60][61] 问题4: 预计何时摆脱契约豁免，年底度假村和城市资产的比例及是否有最优比例 - 契约豁免期到第三季度，预计分析第二季度数据时契约情况将很强劲，但真正摆脱可能要到第三季度；公司认为夏威夷资产占25%，目前不打算增减；城市市场方面，将继续评估，预计城市市场复苏将加速 [62][63][64] 问题5: 休闲物业夏季定价能否超过2021年水平，是否担心通胀影响购买力 - 基韦斯特市场增长将适度放缓，但仍将保持强劲，预计RevPAR较2019年增长40% - 50%；夏威夷市场表现令人鼓舞，第二季度两家酒店综合RevPAR预计超2019年7%，怀基洛阿预计增长45% [70][71] 问题6: 日元处于21年低位，对下半年夏威夷市场日本游客回归的影响 - 日本游客长期以来是夏威夷重要客源，过去两年因疫情缺席，需求被压抑，预计回归将强劲且显著，尽管日元贬值，但不影响其回归趋势 [73] 问题7: 4月是否是本季度最强月份，第二季度指引是否保守 - 公司给出的指引是基于趋势的保守估计，管理层对业务加速增长有信心，希望未来能超预期 [80][81] 问题8: 除未来几个季度每股0.01美元股息外，长期股息目标 - 公司近期将采用第四季度额外股息策略，会根据资产出售和业务运营情况调整股息，后续会提供更多信息 [82] 问题9: 第二季度RevPAR展望低于4月运营率，5月和6月情况及原因 - 5月因4月休闲需求强劲后有所回落，表现稍弱，6月与4月持平或略好，整体对指引有信心 [89] 问题10: 如何看待全年利润率恢复模式及是否有重要里程碑 - 恢复集团业务稳定占比将有助于提升利润率，目前集团业务占比和宴会收入较2019年下降，集团业务利润率约45%，而其他业务约12% - 15%；公司重新构想运营模式，削减8500万美元成本，随着入住率和业务回升，将展现不同运营模式和更好的盈利状况 [91][92][93] 问题11: 集团预订价格情况及近期预订与2019年比较，是否有提价空间 - 品牌运营商表示集团业务定价权增强，合同中开始考虑通胀调整因素 [98] 问题12: 2023年集团预订进度73%与去年底持平，差距是否会缩小 - 预计差距会缩小，奥兰多、纽约、夏威夷、华盛顿特区和旧金山等市场表现令人鼓舞，预订量有望加速增长 [99] 问题13: 城市市场复苏情况，旧金山改善原因及需求类型 - 旧金山市长领导、与警方等合作改善了安全状况，第二季度有多个会议活动，增强了重新开放帕克55酒店的信心；希尔顿旧金山酒店4月入住率从3月的30%提高到60%，预计第二季度达65%，JW万豪和希尔顿渔人码头酒店4月表现强劲，预计第二季度入住率达70%多 [104][105] 问题14: 夏季国际需求回归预期，特别是考虑到海外新冠病例增加 - 预计国际需求主要来自英国、加拿大和墨西哥，中国市场占比较小；预计几年内难以恢复到2019年近7900万美元的入境水平，但对日本游客回归有信心 [109] 问题15: 是否考虑2023年衰退情景，如何进行资本配置 - 衰退是大家关注的问题，但公司有应对危机的经验，会在防御和进攻间灵活切换；将继续重塑投资组合，出售非核心资产，通过回购股票、投资ROI项目或偿还债务找到平衡，确保资产负债表安全 [115] 问题16: 集团需求增长是否意味着小团体增多，哪些市场集团预订进度改善 - 城市市场集团预订进度改善明显，纽约、芝加哥、华盛顿特区和波士顿表现较好，旧金山取消预订减少并开始回升，度假区表现较稳定 [117] 问题17: 酒店交易债务市场动态变化因素，与住宅抵押贷款市场的关联及对酒店资本化率的影响 - 目前未看到市场疲软迹象，资本化率可能有25 - 50个基点变化；由于市场上有大量资本寻找投资机会，酒店资产类别更具吸引力，公司营销资产过程顺利，无需卖方融资 [121] 问题18: 黑石是否会关注酒店行业，今年酒店行业并购或私募股权私有化可能性 - 公司认为行业有整合或私有化需求，鉴于市场上大量资本和酒店资产净值与市值差距，预计酒店交易将加速，但无法预测黑石等私募股权公司何时进入 [126] 问题19: 休闲ADR是否可持续，沿海休闲酒店的人口结构和趋势 - 随着混合工作模式发展，休闲与商务结合提供更多选择，酒店可在产品、服务和定价上找到平衡；休闲市场仍强劲，基韦斯特市场虽预计增长适度放缓，但仍将保持强劲 [130] 问题20: 2023年集团需求能否超过2019年水平，未开会团体回归原因 - 预计2023年集团需求将继续加速，有望在2023年达到2019年水平，部分市场可能更早恢复，如夏威夷第二季度预计增长超7% [135][136] 问题21: 第二季度RevPAR较2019年下降14% - 16%，三个客户细分市场（休闲散客、商务散客和集团）的预期情况 - 休闲市场4月表现强劲，5月有所回落；集团业务有望与指引保持一致，但仍低于正常水平；商务散客仍在恢复中，进入季度时约为2019年水平的60% - 65%，预计仍下降20%左右 [143][144] 问题22: 投资组合供应背景，哪些市场有积极或消极表现，供应前景对城市市场复苏信心的影响 - 夏威夷、旧金山和奥兰多供应低，夏威夷几乎无新增供应，旧金山供应低于1%，奥兰多供应也低；行业2023 - 2025年供应低于长期平均水平2%，预计在1%左右；城市市场复制公司投资组合困难，纽约虽有一定供应但也有酒店退出，重置水平可能低于2019年；通胀环境下，酒店置换成本上升10% - 15%以上 [149][150] 问题23: 资产出售目标2 - 3亿美元的由来及可能增加的限制因素 - 目标是基于对投资组合的评估设定，公司过去成功出售资产，预计将超过目标；限制因素主要是找到合适时机和情况执行交易，市场上有大量资本寻求房地产和酒店投资机会 [154][155][158]