财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度核心FFO每股0.44美元，达到全年中点，AFFO每股增长7.7% [111] - 2022年同店NOI现金基础上增长10.7%，超出全年预测上限 [111] - 截至2022年底，净债务与调整后EBITDA之比为7.3倍，净债务加优先股与调整后EBITDA之比为7.7倍，较Q1下降近一倍 [124] - 2023年预计核心FFO每股1.84 - 1.86美元，中点为1.85美元；同店NOI现金基础增长7.25% - 7.75%，假设全入住率98.4% - 98.8% [126] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2022年全年租赁780万平方英尺，其中760万平方英尺租赁期至少6个月，加权平均租赁期限4年，现金租金较之前增长18.5% [119] - 2022年第四季度租赁230万平方英尺，加权平均租赁期限3.3年，现金租金较之前增长18.1%，Q4续约率75% [12][26] - 截至2月20日，已租赁250万平方英尺2023年到期的租约，占总到期面积520万平方英尺的47.1% [120] - 截至2月20日，已租赁100万平方英尺2024年到期的租约，租金较到期现金租金高19.2%，约71%为续约 [121] 开发业务 - 超过64.3万平方英尺已完成或在建，4900万美元投资预计回报率7% - 9% [4] 太阳能业务 - 确定超420万平方英尺屋顶可安装太阳能阵列，发电约42兆瓦，首阶段220万平方英尺已提交伊利诺伊社区太阳能项目，预计2024年初运营 [121] 各个市场数据和关键指标变化 - 中西部和东南部从制造业回流现象中受益最大，半导体、电动汽车和电池行业引领投资，产品供应商吸收工业空间 [7] - 一项调查显示，38%的CEO主要考虑迁往或扩张至中西部，33%选择东南部，仅11%考虑东北部，9%考虑西南部和加利福尼亚 [7] - 2022年俄亥俄、佐治亚、北卡罗来纳和肯塔基是美国因制造业回流和外国直接投资新增就业最多的四个市场 [9] - 2022年东南部地区需求最大，达2.4亿平方英尺，制造业回流和外国直接投资今年在美国可能带来超35万个宣布的就业岗位 [117] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年扩大垂直整合战略，在亚特兰大增设办公室，近70%的投资组合由内部物业管理 [2] - 采用“战略耐心”投资方法，关注潜在升级交易和合资机会 [6] - 等待利率和资本市场稳定，再进行直接收购，目前关注合资和UPREIT等机会 [74][78] - 继续将遗留租约转换为三净租约 [73] - 新供应约1.35亿平方英尺上季度完工，全年约4.5亿平方英尺，但公司认为新供应通常不与多数建筑竞争 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是充满挑战的一年，利率上升、通胀猖獗、交易市场几乎停滞，但公司内部增长在第四季度凸显 [100] - 对2023年持谨慎乐观态度，制造业回流和近岸外包带来新需求，公司在金三角市场有优势，对经济不同结果有应对能力 [101] - 目前基本面未显示放缓迹象，租户有空间需求，租赁速度和续约情况良好 [3] - 市场租金增长预计从2022年的9.2%降至2023年的4.5% - 5% [66] 其他重要信息 - 截至2月20日，已收取2022年第四季度99.9%的租金，目前无活跃的租金控制协议 [14] - 三净租约占同店ABR的比例从去年同期的约74%升至本季度末的近79% [123] - G&A本季度略高于预期，但占收入的百分比同比改善50个基点 [123] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请解释今年同店NOI指导中点7.5%的构成 - 同店组合同比变化大，从占总投资组合面积的65%增至约92%，2023年组合包括2021年收购的建筑和孟菲斯的前合资物业，部分增长在2022年下半年开始体现，2023年受益于其全部影响 [36] 问题2: 今年收购的门槛收益率或内部收益率是多少 - 高于SOFR 155个基点 [37] 问题3: 能否确认年底达到22%的利差，以及新租约和续约租约的差异，是否有地域和建筑方面的不同 - 表述准确，续约租金涨幅通常较小，原因包括固定续约率、部分无NPI和无佣金等 [41] 问题4: 什么情况下会赎回优先股 - 关注利率走向，考虑可用信贷额度和流动性，等待利率稳定 [44] 问题5: 若要达到今年18% - 20%的按市值计价，下半年租金利差会有大幅增长吗 - 正在进行的几笔大空间租约，包括续约和新租户，将提高租金，预计能达到2022年的水平 [58] 问题6: 市场的竞争供应情况如何 - 上季度有1.35亿平方英尺新供应完工，全年约4.5亿平方英尺，但新供应通常不与公司多数建筑竞争 [59] 问题7: 自年初以来入住率有无变化，今年是否有已知的租户迁出 - 入住率反映市场紧张，空置假设主要是出于保守考虑，无重大未预算或未考虑的租户迁出，预计2023年入住率平稳 [65] 问题8: 2023年市场租金增长情况如何，有无预测 - 2022年市场租金加权平均增长9.2%，主要由孟菲斯、哥伦布和亚特兰大推动，涨幅在14% - 17%，预计2023年降至4.5% - 5% [66] 问题9: 11月到期的1.12亿美元债务，指导中如何体现，预期结果如何 - 指导对该债务到期采取保守态度，假设利率较当前提高250个基点，目前正与AIG协商续约和延期，也与银行集团进行了建设性对话，有足够信贷额度应对 [68] 问题10: 非经常性资本支出情况如何，多少已包含在收购成本中，其他部分有哪些，未来是否会维持类似水平 - 大部分归因于开发支出，2023年将减少，有少量第一阶段开发的遗留支出，目前预计2023年剩余时间无持续开发支出 [83] 问题11: 运营费用方面，今年的展望如何，哪些成本增加影响损益表 - 主要成本增加包括房地产税、保险和天气相关影响，预计运营费用整体增长3.5%，随着将遗留租约转换为三净租约，对损益表的影响将减小 [73][85] 问题12: 公司在什么情况下会更积极进取 - 等待利率和资本市场稳定，确定股权成本，且不会通过杠杆资产负债表进行收购 [74] 问题13: 直接收购或合资机会如何考虑 - 会继续从合资角度寻找机会，如孟菲斯投资组合的交易，市场合适时可进行直接收购 [78] 问题14: 与租户协商转换为全三净租约的情况如何 - 过去几年一直在推动，总体成功率较高，在印第安纳波利斯市场约50%，早期在谈判中引入效果较好 [80] 问题15: 开发项目的下一阶段计划如何，涉及哪些地块和市场 - 第二阶段正在评估新收购地块，已确定在辛辛那提可新增20万平方英尺建设，杰克逊维尔有四座建筑，其中一座在建，第二阶段需有租户后才开始 [81]