财务数据和关键指标变化 - 核心FFO为每股0.41美元，AFFO为每股0.32美元，与第一季度相似，核心FFO略高 [39] - 同店NOI在GAAP基础上增长2.6%，现金基础上下降1.6%，主要因免费租金影响 [40] - 净债务与调整后EBITDA比率季末为6.2倍，低于预期，目标是年底保持在7倍以下 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 年初至今完成9100万美元收购，另有8500万美元物业已签约，预计未来几周完成交割 [23] - 全年全资收购目标提高至2.8亿美元 [23] 租赁业务 - 截至7月底，已处理81%今年到期的租约，其中250万平方英尺续租，150万平方英尺租给新租户，还有90万平方英尺待处理 [33] - 第二季度和年初至今租金分别增长7%和9%，预计全年在8% - 10%的指导范围内 [34] - 第二季度末投资组合整体入住率为96.2%，较第一季度末下降40个基点，排除重新定位的面积后入住率为98.4% [35] 开发业务 - 辛辛那提110万平方英尺的Fisher Park大楼重建面积扩大到15万平方英尺，预计现金收益率为14% [14] - 缅因州波特兰7万平方英尺的新建项目第二季度破土动工，预计12月完成货架建设，成本约720万美元，目标回报率为高个位数 [15] - 亚特兰大预计第四季度破土动工建设24万平方英尺的工业建筑，成本预计在1280 - 1320万美元之间，目标回报率为高个位数 [16] 各个市场数据和关键指标变化 圣路易斯 - 收购15万平方英尺的物业，总价880万美元，初始收益率6.7%，使公司在该市场的面积超过100万平方英尺 [24] 孟菲斯 - 收购总面积62.5万平方英尺的物业，使公司在该市场的全资物业面积达到240万平方英尺，还有通过合资企业持有的230万平方英尺 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购是无机增长的主要方式，公司将继续在目标市场收购工业物业，同时探索较小的投资组合和大型交易 [12][30] - 发展开发业务，有计划地部署资本，挖掘现有投资组合中的可开发面积 [13] - 在有规模的市场设立地区办事处，作为资产管理、物业管理、租赁和交易采购的竞争优势 [18] - 收购业务竞争存在，单宗和小宗交易竞争相对较小，投资组合交易竞争较大 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业基本面强劲，现在是拥有工业建筑的好时机，公司将利用机会实现增长 [21] - 对实现2021年收购目标有信心，租赁业务表现良好，能够满足长期租赁和管理要求 [23][36] 其他重要信息 - 股息支付率良好，基于全年中点，核心FFO年化支付率低于50%，AFFO为58% [20] - 公司流动性状况良好，目前手头有1340万美元现金，运营费用托管账户有1130万美元，循环信贷额度有1.32亿美元 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道的深度以及竞争情况如何？ - 公司目前有价值约6亿美元的交易处于不同分析阶段，对实现2021年目标有信心；单宗和小宗交易竞争较小，投资组合交易竞争较大 [53] 问题2: 2022年是否有重大租约到期，租户情况如何？ - 有几个较大租户租约到期，但公司已提前找到替代租户，并正在协商终止协议，到期情况将在年底大幅减少；租户大多因业务扩张而搬迁 [55][58] 问题3: 孟菲斯30万平方英尺建筑成本较低的原因，以及是否需要投入资本和何时进行改善？ - 该建筑以低于重置成本的价格收购，预计会投入资本将其提升至更高水平；租户租约还有两年，公司已做好风险评估；计划在租户在位时进行改善 [61][62] 问题4: 资本化率压缩情况以及收益率走向如何？ - 分析交易时，资本化率只是一部分指标，公司仍能找到6 - 7%资本化率范围的交易；投资组合交易存在溢价，公司会筛选合适的交易 [64][65] 问题5: 开发业务投入资金与收购业务的比例，以及是否会考虑新土地开发和土地储备？ - 难以确定具体资金比例，会根据项目进展和市场情况决定投入；近期没有计划进入大型开发市场购买土地，会关注相邻且合理的机会 [66][69] 问题6: 公司在市场规模扩张上是否有上限，以及波士顿和费城市场的发展计划？ - 公司没有设定具体上限，会在市场间寻求平衡，同时把握机会；正在关注波士顿和费城市场的机会 [72] 问题7: 建筑成本趋势以及对收益率的影响如何？ - 建筑成本上升，但租金也在上涨，两者形成平衡；公司通过固定价格合同和锁定钢材远期合同来控制成本 [73][74] 问题8: 当地办事处人员扩张对G&A的影响，以及目前人员需求情况如何？ - 物业管理人员费用由租户报销，不影响G&A；目前物业管理团队扩张需求不大，公司会根据物业增加情况增加相关人员 [76] 问题9: ODW物流配送中心是否是最大资产，未来是否会瞄准此类资产？ - 该资产并非最大，公司主要业务集中在15 - 30万平方英尺的物业 [77] 问题10: 公司是否考虑建造成套项目，以及收益率情况如何？ - 公司认为建造成套项目和投机性开发的租金收益相当，亚特兰大项目就是因租户扩张需求而先进行投机性开发，租户随后跟进 [79][81] 问题11: 公司是否会考虑提高股息？ - 公司会每年评估股息情况，目前对支付率满意，未来会关注资产负债表和资本留存情况 [85]