财务数据和关键指标变化 - 2020年末投资成本为每平方英尺41美元，重置成本为每平方英尺75美元，基于昨日股价的隐含企业总价值为每平方英尺46美元 [16] - 2020年全年现金释放利差为8.7%，预计2021年在8% - 10%之间 [13][14] - 2020年第四季度同店净营业收入（NOI）现金基础增长3.7%，预计2021年同店NOI现金基础增长在3%以上 [13][14] - 2020年核心FFO和AFFO股息支付率分别为52%和59% [13] - 2020年末净债务与调整后EBITDAre比率为6.7倍，目标是到2021年末低于7倍 [46][20] - 2020年第四季度FFO和AFFO分别为每股0.42美元和0.38美元，处于全年FFO范围中点，AFFO低于中点两美分 [44] - 2021年全年核心FFO和AFFO指引中点分别为1.72美元和1.46美元，第一季度核心FFO和AFFO指引中点分别为0.38美元和0.29美元 [47][50] - 2021年加权平均股数和单位数较2020年全年增长48%，自2020年9月30日以来总股数增加13% [49][18] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至2020年底，已续租88%的到期租约，涉及290万平方英尺，其中190万平方英尺续租，60.1万平方英尺租给新租户，38.3万平方英尺空置，此外还出租了年初空置的23.8万平方英尺 [34] - 2020年末投资组合整体入住率为96.4%，较第三季度上升90个基点，租金率现金基础较之前租约增长8.7% [35] - 2020年第四季度有23份租约开始，总面积60.8万平方英尺，其中38.3万平方英尺续租，17.5万平方英尺租给新租户，租金率现金基础较之前租约下降0.4% [36][37] - 2021年初始有440万平方英尺（占当前投资组合18.8%）租约到期，截至目前已处理200万平方英尺（占计划到期的45.2%），租金率现金基础较之前租约增长8.5% [41] 收购业务 - 2020年9月至2021年第一季度计划投入1.65亿美元，实际完成情况与计划相符，包括圣路易斯和杰克逊维尔的5100万美元交易，第四季度在俄亥俄州的两笔共1.06亿美元交易，以及2月中旬在堪萨斯城的860万美元交易 [24][25][27] - 2020年第四季度与麦迪逊国际完成首笔合资收购，收购孟菲斯28栋建筑组合，交易金额8600万美元，公司出资600万美元股权，预计每年获得30万美元资产管理费 [28][29] - 2021年计划全资收购略低于1.5亿美元，预计收购资本化率在7%以下，甚至可能达到6%以上 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国范围内，2020年总吸纳量达2.25亿平方英尺，创历史记录，比2019年增长11.8%，空置率为4.6%，要价租金上涨至8.25美元，较2019年上涨8.3% [83][84] - 堪萨斯城市场，2020年吸纳约730万平方英尺，接近历史记录，仅次于2017年的770万平方英尺，空置率降至4.2% [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司看好工业地产前景，尤其是目标市场，认为租金上涨、新供应受限，当前是持有工业地产的好时机，但会保持投资组合增长的纪律性 [22][23] - 公司不计划迁移到门户市场，因其定价过高，而是专注于目标市场，这些市场资本化率持续压缩，尤其是大型投资组合 [32] - 公司通过合资企业扩大投资能力，与麦迪逊国际的合资企业有超过3亿美元的收购能力，同时积极审查现有市场的更多机会 [21][30] - 公司注重平衡合资企业和REIT的业务，核心是审慎地发展REIT，员工薪酬与股票挂钩 [122][123] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年虽具挑战性，但公司投资组合表现出色，市场基本面强劲，预计2021年将延续这种优势 [11][14] - 公司认为自身核心FFO和AFFO指引坚实，虽较去年略有下降，但反映了股权发行和ATM活动增加股数的影响，预计下半年业绩将显著提升 [18][19] - 公司财务状况良好，有能力利用市场租金增长机会，扩大市场覆盖范围，实现投资目标 [54] 其他重要信息 - 公司补充文件增加了重置成本、净资产价值（NAV）组成、租金收取、市场集中度、可开发土地和价值创造、合资企业及优先股相关特征等数据，以帮助投资者正确评估投资组合 [15] - 公司拥有近200万平方英尺的开发能力，可在某些市场实现预期收益率，若租户有需求，会考虑开发项目 [111] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于Mason Kean和Stonecrop两份租约情况及剩余55%待处理租约情况 - Stonecrop物业已有租约待签署，Mason Kean空间目前一半租给新租户，另一半租户想长期租赁并可能扩大面积 [58][59] 问题2: 能否在2021年保持8.5%的现金基础租金增长 - 过去几年租金增长较为稳定，预计可以保持 [61] 问题3: 2021年收购资金部署总额及收购管道规模 - 收购管道约5.2 - 5.3亿美元，合资企业管道活动约3亿美元，有信心在年底前部署大部分资金 [65][66] 问题4: 股息是否会在2021年增加 - 有可能增加，但需谨慎考虑 [70] 问题5: 2021年是否会继续利用ATM进行股权发行 - 公司在制定指引时未考虑未来股权发行，但ATM已被证明有效，一切皆有可能，若收购管道活跃且股价合适，会考虑利用ATM [74][76] 问题6: 指引中的1.05亿美元收购是否已完全确定 - 尚未完全确定，有部分已确定但仍有浮动 [81] 问题7: 如何评估收购价格与公司股票隐含资本化率的关系 - 公司会评估每个交易，当前市场租金增长强劲，若收购资本化率在6%以上，可能收购的资产租户支付低于市场租金，有望在短期内实现市场定价 [83][85] 问题8: 公司对稳定资本化率与收购时资本化率的目标范围 - 可能在50 - 100个基点，甚至更多，具体取决于交易类型 [87][88] 问题9: 哪些市场和产品类型的资本化率降至6% - 资本化率下降受市场、建筑质量和租户质量等因素影响，如亚特兰大、芝加哥等市场，大型投资组合资本化率下降明显 [89] 问题10: 8% - 10%的释放利差是否包含Stonecrop - 历史数据不包含Stonecrop，预计公司整体释放利差将延续到今年和明年 [95] 问题11: Stonecrop的释放利差情况 - 不会低于预期 [96] 问题12: 与麦迪逊的合资企业回报是否为杠杆回报 - 是的，公司已处于12%的回报区间 [97][99] 问题13: 1.5亿美元收购是否能在6月30日前完成及后续收购节奏 - 公司有信心达到或超过文件中的收购目标，收购机会众多 [102] 问题14: 截至6月30日收购的债务与股权比例 - 公司不按单个收购项目考虑债务与股权比例，目标是保持净债务与EBITDA比率低于7% [104][106] 问题15: 可开发土地的长期规划 - 公司有能力在某些市场开发近200万平方英尺的空间，若租户有需求且能实现预期收益率，会考虑开发项目 [111] 问题16: 多大规模的投资组合会导致资本化率变化 - 通常1亿美元以上的投资组合有明显的溢价，2000 - 3000万美元的投资组合溢价不显著 [118][119] 问题17: 对合资企业获取管理费收入及长期发展的看法 - 合资企业是REIT业务的延伸，公司喜欢管理费收入，但更注重战略意义，会平衡合资企业和REIT的业务，核心是发展REIT [120][122] 问题18: 除收购外，推动2021年业绩指引的其他增长因素 - 主要是投资组合的内生增长，包括租金率上涨 [130][133] 问题19: 何时股权成本与信贷成本达到平衡 - 股权成本与债务成本的交叉点主要由市场价格决定，目前公司股价被低估，随着市值上升可能会出现交叉，同时利用现有结构进行收购有助于提升NOI和业绩 [137][138] 问题20: 对堪萨斯城市场的看法及未来发展计划和其他潜在新市场 - 堪萨斯城市场吸纳量大、空置率低、经济驱动因素多样，是公司理想市场，预计未来会有更多项目，公司还在关注东南部的一些新市场 [143][145] 问题21: 2020年第四季度优先股回购情况及2021年预期 - 优先股回购是基于财务计算，票面利率为7.5%，约两年后可赎回，目前回购规模较小，未来会继续利用多余现金进行回购 [147]