财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO和AFFO可分配给每股和单位持有人分别为0.51美元和0.45美元，额外股份的影响被持续处于历史低位的利率带来的较低利息成本所抵消 [29] - 季度末杠杆率为49.7%，总债务与年化第二季度EBITDAre之比为8.1倍，与去年年底的48.3%和8.1倍相比有所变化，公司预计随着时间推移杠杆率将稳定在50%左右 [32] - 截至8月5日，公司拥有约450万美元现金、约910万美元运营费用代管金（含房地产税和保险），信贷额度可用余额为2990万美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至第二季度末，已处理78%的2020年到期租约，第二季度有21份租约开始，总面积达139.8万平方英尺，其中134.9万平方英尺的租约期限为6个月或更长，包括128.6万平方英尺的续租和约11.2万平方英尺的新租约，现金租金较之前租约增长9% [21] - 6月30日，投资组合整体入住率为95.1%，较第一季度下降90个基点，主要因芝加哥一处物业的11.8万平方英尺租约到期，7月入住率升至95.4% [22] - 2020年最初有280万平方英尺租约到期，占总投资组合约14%，加上提前终止的10万平方英尺，共需处理290万平方英尺，截至目前已处理230万平方英尺，占2020年需求的80%，平均现金租金较之前租金增长10% [24] - 2021年最初有385万平方英尺租约到期，占投资组合19.3%，已处理70万平方英尺，目前约有92.5万平方英尺空置空间，占总投资组合4.6% [25] 收购业务 - 自3月以来未完成任何交易，但在积极推进之前承保的交易和寻找新机会，目前有价值9000万 - 1亿美元的交易处于意向书发布或接近买卖协议阶段，初步承保阶段的交易价值约为其2 - 2.5倍 [17][50] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业领域价格在疫情期间总体保持良好，但部分交易因买家群体暂时缩小出现价格错位，公司认为这可能带来进入新市场或以较低价格收购优质资产的机会 [18] - JLL预测到2025年美国需要10亿平方英尺的工业空间，CBRE和Prologis此前预测需求为4000万 - 5000万平方英尺，显示工业空间需求强劲 [12][71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与租户密切合作，注重租金收取，第二季度收取了99%的预期租金，7月已收取97% [10][11] - 继续租赁物业，实现有吸引力的现金租金增长，并积极推进2021年到期租约的处理 [10] - 维持新机会的活跃管道，重点关注拥有大量熟练蓝领工人的工业市场和填充市场 [10] - 调整收购策略，聚焦能从工业需求驱动因素中受益更多的资产，同时致力于平衡增长，逐步降低杠杆率 [15] - 关注工业领域中最后一英里物业的机会，目标是在中等市场工业物业和主要地区附近的填充位置寻找新机会 [19] - 行业竞争方面，工业领域吸引了大量来自私人和机构所有者的资本，市场仍高度分散，机构竞争有限，公司有机会整合收购，提高运营效率和增长潜力 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球疫情带来挑战，但公司团队专注于核心业务，结合房地产运营经验和长期战略调整，表现良好 [9] - 租金收取情况良好，资产和物业管理团队有效处理租约续约和空置问题，尽管经济受到干扰，但公司状况良好 [11] - 工业空间需求处于历史增长期，公司物业所在位置能从需求增长中受益，不仅来自电子商务，还来自供应链调整等因素 [12] - 董事会6月调整普通股股息政策，为公司长期增长提供灵活性，使其更好地抓住工业投资的历史机遇 [14] - 虽然目前无法预测未来租金收入的变化，但过去两个季度的业绩和历史表现为2020年剩余时间的预期提供了参考，公司将继续关注收款、资本支出、租赁活动等因素 [33] - 公司对未来3 - 5年的发展持乐观态度，认为工业领域将迎来复苏，公司正积极定位以利用这一趋势，通过公共市场或合资市场获取资本 [71][72] 其他重要信息 - 公司在第二季度通过ATM筹集了约1250万美元净收益 [13][31] - 公司将过渡到普华永道的审计服务，本季度G&A增加，包括约38.3万美元的非现金股票薪酬摊销费用和约15.4万美元的与占用时间相关的非现金费用 [30] - 公司债务中67.9%为固定利率，约4.15%，期限为2 - 8年，其余32.1%为信贷额度借款和1月设立的定期贷款，6月30日适用利率为2.44% [31] - 除2023年之前无重大债务到期外，KeyBanc的定期贷款将于今年10月到期，公司预计将在到期前与KeyBanc完成相关安排 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 有多少租户使用PPP资金支付租金 - 公司表示跟踪到使用PPP资金支付租金的租户不到5% [41] 问题: 市场上合资伙伴的意向如何，来自哪些类型的投资者 - 公司称投资者需求旺盛，但实际执行的较少，合资意向来自多种类型的投资者，公司希望与能实现双赢的伙伴合作 [42] 问题: 是否看到租户因补货、增加安全库存或回流计划而产生的租赁咨询 - 公司表示在疫情期间有租户因供应链受影响但仍支付租金，并寻求额外空间，部分租户表示需要在美国增加产品库存，还有租户因当地缺乏熟练蓝领工人而计划迁至芝加哥 [45] - 公司还称大部分租户在疫情后的业务表现优于之前，物流和制造类租户有扩张需求 [46] 问题: 调整股息后公司资本情况如何，距离合资机会有多近，市场上是否有合适的大型投资组合 - 公司表示在合资方面有进展且有信心，股权市场开始复苏，公司有资源推进相关事宜 [49] - 公司称有价值9000万 - 1亿美元的活跃交易处于意向书或接近买卖协议阶段，初步承保阶段的交易价值约为其2 - 2.5倍，但未看到太多因疫情出售的大型投资组合，市场上仍有大量资本对工业领域感兴趣 [50] 问题: 合资项目的形式如何，公司会投入现有资产吗，对合资项目的风险敞口有何考虑 - 公司表示会考虑在合资项目中进行增值机会型交易，利用自身平台和专业能力获取收益，但不会仅关注推广收益，会确保项目对公司有利 [52] - 公司称目前没有想出售的资产，大部分资产具有通用性，可用于多种用途 [56] 问题: 公司是否会进行零售转换等增值项目 - 公司认为此类大规模改造可能超出目前关注范围，但公司团队具备建设和翻新能力，目前不会主动寻求此类项目 [57] 问题: 价值9000万 - 1亿美元的活跃交易是针对全资投资组合还是合资项目 - 公司明确这些交易是针对REIT的全资投资组合，不涉及合资项目 [59] 问题: 收购这些项目的资金如何分配 - 公司表示将结合资本和债务进行融资，部分交易可短期内完成，部分可能会推迟，具体取决于信贷额度的可用性 [61] 问题: 市场上价格错位的情况如何，原因是什么 - 公司称价格错位情况因具体交易而异，通常与卖家的出售需求有关，如季度末前出售或合作伙伴清算等，第一季度暂停的部分交易近期重新启动并有小幅重新定价，但不显著，反映了工业领域的资本需求 [62] 问题: 租金延期支付的条款如何 - 公司表示租金延期支付将在8个月内还清，延期期间从5月到8月不等，所有延期租金将在2月底前还清 [64] 问题: 94%的租金收取率、1.6%的延期率和99%的总体收取率如何计算 - 公司解释1.6%是按年度租金计算的，部分租户延期2 - 4个月，累计占年度租金的1.6% [65] 问题: 目前有多少租户处于租金延期状态，延期时长和还款期限如何 - 公司称有11个租户处于租金延期状态，延期时长为2 - 4个月，还款期限为3 - 8个月 [67][69] 问题: 工业空间的积极因素和短期干扰因素需要多长时间才能消除负面影响，迎来积极发展 - 公司表示难以预测具体时间，但认为未来3 - 5年工业领域前景乐观，公司正积极定位以利用这一趋势，通过公共市场或合资市场获取资本 [71][72] 问题: 租户对公司的需求是什么 - 公司指出工业房地产在供应链成本中排名第六，相对不太昂贵，但对于一些租户来说，节省租金仍有意义，且工业租户通常不会追求升级到更高等级的设施 [74][75] - 公司还提到租户有与供应商或姐妹公司共址、整合空间和寻求扩张空间的需求，签约时会关注相邻空间的优先租赁权 [77]