财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO和AFFO每股分别为0.53美元和0.45美元，高于预期 [65] - 同店NOI在GAAP基础上同比增长6.8%，现金基础上同比增长7.5%；环比分别增长2.1%和2.8% [65] - 一季度G&A符合先前指引，包含约34.9万美元非现金费用，为股票薪酬摊销，是对AFFO的调整 [67] - 一季度通过ATM发行筹集约1080万美元净收益，发行55万股初始ATM和4.4万股新ATM，3月中旬后未再使用该计划 [68] - 季度末，64%的债务为固定利率，约4.15%，期限2 - 8年；36%为信贷额度和1月安排的后续定期贷款 [69] - 季度末杠杆率为50.9%（基于总资产价值），总债务与年化第一季度EBITDAre之比为8.5倍，去年底分别为48.3%和8.1倍 [70] - 截至5月7日，公司有2510万美元现金，不包括约800万美元房地产税和保险运营托管资金；除KeyBanc新定期贷款今年10月到期外，2023年前无重大债务到期 [71] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度23份租约开始，总面积42.6万平方英尺；其中39.2万平方英尺租约期限超6个月，含10.5万平方英尺续约租约和28.7万平方英尺新租约 [51][52] - 现金基础上，租期超6个月的租约租金率较之前租约总体增长19.6% [53] - 3月31日，投资组合整体入住率为96.3%，较第四季度下降30个基点，主要因芝加哥一处7.5万平方英尺租约提前终止；4月入住率降至95.3%，因克利夫兰和芝加哥两处租户未续租 [53][54] - 2020年初始计划到期的280万平方英尺租约（约占总投资组合14%），截至目前已处理200万平方英尺，占初始2020年到期租约的75%；此外，还出租了10万平方英尺先前空置空间，租金现金增长为两位数 [57][58] 收购业务 - 一季度完成一笔1010万美元收购，使季度收购总额达8810万美元，加权平均初始收益率为8.0% [36][37] 各个市场数据和关键指标变化 - 短期内部分交易出现定价错位，卖家预期改变，买家池暂时缩小，但投资者对工业资产需求仍强劲，有大量资本指定投资该领域 [47] - 不同交易定价下降幅度不同，部分为4% - 5%，部分为10% - 15% [120] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 暂停非必要资本支出，重新审视全年资本支出；撤回2020年全年指引；董事会预计调整普通股股息政策，二季度股息预计6月中旬确定，调整为每股0.20美元，年化0.80美元每股 [22][23][26] - 继续专注核心市场收购，靠近人口密集区和有大量熟练蓝领工人地区；增加对工业物流领域关注，特别是最后一英里物业、中型工业运营商和主要城市周边填充位置机会 [39][40][44] 行业竞争 - 工业市场高度分散，机构竞争有限，为公司提供大量收购机会 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情使公司运营重点转向团队和客户健康安全及保持流动性；虽租金收取情况良好，续约和出租空间工作持续进行，但因疫情影响缺乏可见性，难以准确预测近期以外情况 [12][23] - 疫情加速三个主题发展，即保护知识产权、保护供应链、减少全球航运环境影响；公司物业位置使其能受益于这些驱动因素，未来3 - 5年工业投资将有重要机遇 [29][30][33] - 短期内市场定价有错位，但长期来看工业资产市场有积极趋势，投资者对该领域需求强劲 [47][121][122] 其他重要信息 - 一季度租金收取率为99%，4月为93%，预计未收取部分租户恢复后大部分会支付；5月前五六天与4月相比无重大趋势差异，但目前判断趋势还太早 [15][16][18] - 公司未签订租金延期协议，也不打算提供免租金；租户利用PPP计划和其他主街贷款计划，部分将从中受益 [110] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租金延迟对业务的负面影响程度，以及削减股息是为调整收益率和保留资本用于增长吗 - 削减股息并非因租金压力，而是疫情促使公司与董事会讨论后决定，调整股息可用于偿还债务和保持流动性；目前租金压力有所缓解 [80][83][85] 问题2: 增加对现有物业投资是否有优势 - 公司资本支出由物业层面决定，计划扎实；部分资本支出可融入租户续约，带来续约收益 [87][88] 问题3: 关于应税收入，是否考虑过完全暂停股息以用于资产收购 - 考虑过，但调整后股息每年约1100万美元，对收购交易影响有限；从预计应税收入看，当前股息支付后基本可全部分配，调整股息可保留流动性 [92][93] 问题4: 公司能否内部筹集资金，收购是否完全暂停 - 公司有大量交易管道，有能力进行增值项目，也在与潜在合资伙伴讨论；目前收购暂停，专注当前运营，维护交易管道；OP单位是未来重要资金来源 [96][98] 问题5: 当前股价下，使用OP单位进行up - REIT交易的增值性及收购收益率是否足够 - 需考虑卖家动机，如避免高额税收；公司会谨慎决策，关注对股东的稀释影响 [104][105][107] 问题6: 4月未收取的7%租金情况，是否有延期协议，与租户沟通情况 - 目前未签订延期协议，不打算提供免租金；多数租户受PPP等计划帮助；与租户积极沟通，多数租户支付租金，部分有困难租户在资金到位后支付，预计延期协议不多 [109][110][115] 问题7: 未支付租金租户是否失联，公司如何处理 - 对失联未支付租金租户，公司通过电话和信件联系，与大部分大型租户保持定期沟通 [116] 问题8: 5月租金收取与4月同期对比情况 - 5月目前收取超70%，很多租金在月中支付 [117] 问题9: 部分交易定价错位程度，是否代表市场趋势 - 部分交易定价下降4% - 5%或10% - 15%，是短期现象，长期来看工业资产市场有积极趋势 [119][120][122] 问题10: 正常环境下，A类和B类资产利差是否会扩大 - 有可能，部分投资者追求更高收益率，B类资产定价更灵活，但目前A类资产市场变动不大 [124][125] 问题11: 4月支付租金租户中，自行支付和经沟通支付的比例 - 难以给出具体比例，很多租户起初不确定业务受影响情况，经沟通后支付租金，多数租户会自行支付 [130][131] 问题12: 不同地区租户经营困难情况是否有差异 - 不同地区都有租户遇到困难，但占比不大 [132] 问题13: 4月入住率是否为95% - 是的 [133]