财务数据和关键指标变化 - 2019年FFO和AFFO可分配给单位持有人的每股分别为1.98美元和1.64美元 [30] - 第四季度同店NOI在GAAP基础上同比增长6.4%，现金基础上增长4.3% [30] - 年末债务80%为固定利率，加权平均约4.15%，剩余20%为信贷安排借款 [32] - 年末资产总值杠杆率为48.3%，总债务与年化第四季度EBITDAre之比为8.1倍 [32] - 预计2020年每股FFO和AFFO分别为2.05 - 2.09美元和1.81 - 1.85美元，FFO增长4.5%，AFFO增长11.5% [35] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 2019年完成2.2亿美元物业收购，2020年第一季度已完成7800万美元收购 [10][14] - 第四季度完成1.02亿美元收购，总面积290万平方英尺，加权平均初始收益率8.5%；第一季度完成7800万美元收购，总面积210万平方英尺，加权平均初始收益率8% [14] 租赁业务 - 2019年完成240万平方英尺租赁，2020年初已解决70%初始到期租赁，租金两位数增长 [10][25] - 第四季度16份租约开始，总面积66万平方英尺，租金现金基础较之前租约增长8.6%，2019年新租约租金增长11.6% [22][23] - 12月31日投资组合整体入住率96.6%，较第三季度下降20个基点 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 进入佐治亚州萨凡纳新市场，该市场是强劲的港口工业市场，在东南部经济中起关键作用 [14] - 收购集中在中西部、东南部和东北部，这些地区有大量熟练蓝领劳动力，是关键经济走廊 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于收购、融资、租赁和积极管理物业，在定义明确、基本面强劲的市场寻找机会 [9] - 继续扩大现有市场份额，进行单笔收购和小批量收购，也考虑与资本伙伴进行合资交易 [19] - 改善资产负债表，通过ATM筹集资金，将信贷安排从房地产全额担保转向股权质押贷款，目标是转向无担保贷款 [11][32][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是转型之年，2020年初势头良好，团队努力和经验丰富的董事会指导使公司取得成绩 [8] - 租户需求和劳动力市场驱动公司空间需求，将继续执行核心战略，期待2020年富有成效 [12] - 尽管新冠病毒影响尚不确定，但从长期看制造业有回流美国趋势，公司所在市场有大量熟练蓝领劳动力，对业务有利 [79][80] 其他重要信息 - 今日公司普通股升级到纽约证券交易所上市，有助于股票交易和流动性 [12] - 今日提交前瞻性补充文件，启动高达1亿美元普通股的ATM发行 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 目前收购管道规模及接近意向书的项目情况 - 目前收购管道规模在4.3 - 4.5亿美元之间，涵盖不同阶段项目 [40] 问题: 4.3 - 4.5亿美元管道中涉及新市场情况及理想市场数量 - 多数交易在现有市场，也在考虑美国东部其他市场，未来可能拓展到西部 [41] 问题: 如何权衡合资机会中资本利用和复杂性 - 公司有资源和能力为合资项目增值，合资项目是进入一些REIT不适合项目的切入点，最终可能纳入REIT [42][43][45] 问题: 达到中期50%多债务与合资企业预估比例的剩余容量 - 剩余容量约在5000 - 6000万美元范围内 [46] 问题: 4.3 - 4.5亿美元管道中是否有大型投资组合 - 多数是单笔小交易或小投资组合，也在关注超过1亿美元的大型项目 [48] 问题: 对萨凡纳市场的扩张计划及收入占比 - 萨凡纳经济活跃、空置率低、经济驱动力强，公司还在关注东南部其他互补市场 [49] 问题: 合资项目是为长期拥有资产还是获取合资费用 - 两者皆有，若进入合资项目会争取盈利，且有优先购买权，但不一定会纳入REIT [50] 问题: 第四季度和第一季度资本化率变化原因 - 资本化率通常在7.5% - 8.5%之间，受租户租金与市场租金关系影响，预计未来不会有重大变化 [55][57] 问题: 2020和2021年已知租户迁出情况 - 除沃尔顿公司约10万平方英尺外，有一个10万平方英尺空置项目正在洽谈，两者可平衡 [58] 问题: 目前签订租约的平均期限 - 租约期限通常为3 - 5年 [59] 问题: 若第四季度收购和ATM活动在季度初完成，FFO会是多少 - 公司将离线提供相关信息，目前数据为实际结果 [63][64] 问题: 2020年指导是否包含股权发行 - 指导不包含股权发行 [65][66] 问题: 合资项目的考虑方式、费用期限及股东角度的资金锁定时间 - 合资项目部分为获取费用，部分是REIT不适合项目，具体期限需根据项目而定，可能是1 - 2年 [67][68] 问题: 向无担保信贷额度过渡的指标情况及达标要求 - 过去一年半公司降低了债务杠杆，接近5亿美元市值，债务低于50%时有望过渡到无担保信贷额度，预计18 - 24个月实现 [69] 问题: 合资项目的收益形式 - 主要是资产管理和物业管理费用，后端可能有提成结构，暂未考虑贷款形式 [72] 问题: 合资项目的股权投入及对资产负债表影响 - 投入10% - 20%股权，项目整体不在资产负债表上，不影响公司数据 [74] 问题: 2020年是否会有类似过去影响盈利指导的大型交易 - 指导是基于稳定状态，包括预计本季度末完成的1000万美元收购，若有资本筹集和市场变化，将按季度更新指导 [76] 问题: 是否有大规模股权发行可能 - 若有合适机会或市场条件有利，大规模股权发行是可能的，公司在工业领域表现良好，值得投资者投入资本 [77] 问题: 全球供应链问题和新冠病毒对公司物业的影响 - 目前新冠病毒对美国供应链暂无影响，从长期看制造业有回流美国趋势，公司所在市场有大量熟练蓝领劳动力，对业务有利 [79][80]