财务数据和关键指标变化 - 二季度运营结果超预期，各项指标同比和环比均上升 [29] - 二季度股息覆盖率在FFO和AFFO基础上增强，预计2019年股息全年可完全覆盖 [30] - 二季度G&A符合预期，含约30.5万美元非现金费用 [32] - 4月ATM活动和5月后续发行使加权平均股份和单位数量同比增102%，环比增36%，对FFO和AFFO有影响 [33] - 调整2019年指导假设，提高收入、NOI和EBITDA预期，不包含未达成协议的收购 [34] - 预计全年加权平均普通股和单位为840万，目前流通980万，指导假设下半年股份数量稳定 [36] - 预计FFO在每股2.10 - 2.13美元，AFFO在每股1.73 - 1.76美元 [37] - 季度末债务固定利率约4.18%，未来借款成本降低、灵活性增加 [40] - 信贷额度从4500万美元增至1亿美元，到期日延长，LIBOR利差降低50个基点 [41] - 季度末杠杆率47%，一季度为57.3%，净债务与年化二季度EBITDA之比为7.31倍，一季度为8.99倍 [42][43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度租赁活动活跃，12份租约开始，共71.4万平方英尺，含14.1万平方英尺短期租约 [20] - 二季度新租约32万平方英尺，续约租约25.3万平方英尺，租金现金基础上同比增8.3%，年初至今增10.9% [21][22] - 二季度额外执行48.6万平方英尺租约，将于今年晚些时候开始，含28.6万平方英尺续约租约 [23] - 6月30日入住率96.1%，较一季度上升1.6%，预计全年入住率达95% - 96% [25] - 2019年到期270万平方英尺租约中，190万平方英尺已处理，租户续约率70.5% [26] - 2020年到期约200万平方英尺租约中，76万平方英尺已续约 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2019年展望积极，执行收购和租赁策略，利用现有投资组合和目标市场机会 [9] - 专注签署新租约、完成收购、改善资产负债表 [17] - 继续保持收购势头，合理分配资本 [18] - 收购注重有大量工业地产库存、新供应少、劳动力技能高的市场 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2019年前景乐观，二季度和三季度行动巩固预期 [9] - 租赁受益于物业位置和市场基本面，预计推动NOI增长 [10][27] - 资本结构短期内改善，支持资本分配 [43] 其他重要信息 - 5月后续发行筹集5610万美元，预计可用于约1.2亿美元收购 [11][38] - 本周与KeyBanc等达成1亿美元信贷协议，现有4500万美元信贷协议到期日延至2023年，借款成本降低 [12] - 二季度收购印第安纳波利斯48.5万平方英尺物业，三季度收购圣路易斯12.9万平方英尺多租户工业建筑 [13] - 目前有三笔收购处于合同阶段，分别在芝加哥、孟菲斯和俄亥俄州霍金 [15][16][17] - 隔夜发行成功，引入17家新机构投资者，87%为机构交易 [93] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 二季度入住率上升原因 - 主要因Creekside的短期租约，该租约7月底结束，目前正在商谈新租约 [46][47] 问题2: 从宏观角度看资本回报率情况 - 公司收购的物业资本回报率与以往一致，市场上大型投资组合资本回报率较低，公司继续寻找可执行的好交易 [48][49] 问题3: 收购管道情况及剩余时间内寻找新产品的市场 - 收购管道强劲，有多种卖家，包括机构和个人，有小型投资组合，目前有两笔处于合同阶段，也有一次性交易 [53] 问题4: 客户反馈和租户留存率情况 - 客户对公司物业管理和租赁服务反馈积极，全年租户留存率70.5%，本季度大致相同 [56] 问题5: 指导是否包含剩余2500万美元IPO收购计划及下半年是否有ATM计划 - 指导不包含剩余2500万美元收购计划，指导中未考虑ATM提款或额外发行 [60][61] 问题6: 是否会重新参与ATM - 公司将评估市场情况，若时机合适会使用ATM，目前有很多收购机会 [63] 问题7: Creekside若年底租出是否出售 - 难以确定，将根据租户情况、租约时长和角色等因素每季度评估 [67][68] 问题8: 三笔收购合同总价值、融资方式、完成时间、可承担债务金额和资本回报率 - 三笔新收购约9000万美元，加上之前两笔共1.13亿美元，部分由可承担债务融资，预计9月底前完成，可承担债务约3100万美元，资本回报率在低8% [75][78][80][81] 问题9: 收购新资产时股权和债务融资的考虑 - 整体投资组合希望保持约57%的债务与账面价值比率，每笔交易根据具体情况而定 [83][84][85] 问题10: 物业管理成本一季度和二季度差异原因及后续预计 - 部分是季节性因素，部分是房地产税调整，后续大致是两者的混合，有收购则会更高 [87][89] 问题11: 提高股息的条件 - 可能与股价有关，首要任务是确保债务状况良好，目前市场情况需更多时间观察 [90][92]