财务数据和关键指标变化 - 第三季度营销支出同比增长约8% - 9%，因漏斗顶部需求改善，较第二季度减少了广告支持 [41] - 第二季度末 occupancy 上升约50个基点，第三季度末上升200个基点，10月底上升230个基点 [50] - 第三季度入住率在许多市场达到97% - 98% [69] - 6月30日在租租金下降3.1%，9月30日下降1.8% [71] - 2019年第三季度租金滚动下降约15%，2020年第三季度缩小至约4% [71] - 截至9月30日，总合同租金恢复至正20个基点 [72] - 第三季度公用事业成本下降超过9% [121] - 应收账款在本季度下降约30%，租金核销减少约30%，拍卖减少约30% [140] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理业务有113处房产，本季度新增7处，业务活动与直接收购业务相匹配，有健康的新资产管道 [127] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年美国所有市场预计交付约40亿美元的自存仓项目，2021年预计交付量下降约15% [33] - 住房市场同比增长超20%，是自存仓业务的传统驱动因素 [32] - 纽约和旧金山等城市因员工灵活工作需求，自存仓需求旺盛，系统内入住率达97% - 98% [30][54] - 夏洛特市场新客户需求良好，入住率和租金提高 [56] - 旧金山湾区圣何塞的租赁业务表现强劲，住房市场也很强劲 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续寻找符合位置和质量要求的资产进行收购，本季度有一个包含36处房产的大型投资组合正在进行中，预计年底前完成24处资产的收购，其余12处将于2021年完成开发 [10][11][12] - 公司将继续在国内外寻找投资机会，利用知识和经验实现业务增长 [80] - 公司认为保持保守的资产负债表和单一A评级是合适的，有能力增加杠杆以支持收购和发展 [100] - 公司将继续使用营销和促销工具吸引新客户，同时优化运营成本 [40][119] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 收购市场已经开放，低利率和充足的资本推动了市场活动，自存仓行业表现良好，公司有机会进行收购 [9] - 现有租户租金增长将继续对在租租金增长产生适度拖累，但客户活动总体良好，入住率上升，新客户需求稳定 [18][19] - 由于疫情和住房市场等因素，自存仓需求持续强劲，但未来需求变化难以预测 [32] - 公司将继续关注市场动态，评估收购和发展机会，优化运营和资本配置 [92][95] 其他重要信息 - 公司通过e - 租赁平台获得了约40%以上的新入住客户，该平台交易便捷，受到消费者欢迎 [89] - 公司现有资产的平均租户停留时间约为10个月，停留时间延长有助于提高租金收入 [114] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前收购市场情况、机会、资本回报率及正在进行的30处房产投资组合交易情况 - 收购市场已开放，低利率和充足资本推动市场活动，自存仓行业表现良好，公司有机会进行收购 [9] - 公司正在进行一个包含36处房产的大型投资组合交易，分布在15个市场和13个州，其中24处已开业运营，平均年龄2 - 3年，为A类优质资产，预计年底前完成收购，其余12处将于2021年完成开发 [11][12] - 由于资本充足和成本因素，资本回报率没有下降趋势，公司将继续关注 [14] 问题2: 何时能恢复对现有客户的历史租金涨幅 - 第三季度公司恢复了对现有租户的租金增长测试，并逐步增加了租金涨幅通知的数量 [16] - 由于疫情和市场价格监管，租金涨幅较小，预计未来几个季度仍将对在租租金增长产生适度拖累 [17][18] 问题3: 随着市场正常化，入住率可能的变化以及如何鼓励客户续租 - 疫情期间，入住率上升，迁出活动减少，各月迁出量下降12% - 15%，且这种趋势持续到10月 [26][28] - 多种因素导致自存仓需求持续，如员工灵活工作、住房市场强劲等，但未来需求变化难以预测 [30][32] 问题4: 全国自存仓供应情况 - 2020年美国所有市场预计交付约40亿美元的自存仓项目，2021年预计交付量下降约15%，但市场仍有大量资本关注该行业 [33] 问题5: 第三季度营销支出大幅下降的原因及未来趋势 - 第二季度因漏斗顶部需求较低，营销支出增加，第三季度需求改善后减少了广告支持 [41] - 公司将继续使用营销工具，根据市场情况调整支出 [40] 问题6: 黑石收购Simply投资组合，公司是否关注及看法 - 公司活跃于所有市场，关注大多数交易，但未对该特定投资组合发表看法 [42][43] - 该交易体现了机构资本对自存仓行业的兴趣 [44] 问题7: 第三季度迁入趋势、迁入率上升原因及纽约和旧金山市场需求强劲的原因和风险 - 迁入活动在3月激增，4月放缓，5 - 6月恢复，7月以来漏斗顶部需求改善，迁出活动减少，入住率上升，迁入率提高 [48][49][50] - 纽约和旧金山等城市员工灵活工作需求增加了自存仓需求，但未来需求变化难以预测 [52][54] 问题8: 是否看到对大型单元的需求增加 - 与去年相比，小型空间的需求更强 [59] 问题9: 收购资产的收益率及对同店收入的影响 - 稳定资产的现金收益率在5% - 6%以上 [63] - 同店收入从第二季度的 - 3%改善至第三季度的 - 2.7%，入住率提高和租金滚动下降缩小抵消了现有租户租金增长的拖累 [66][71] - 未来费用可能继续对收入增长产生负面影响 [72] 问题10: 关于2021年可赎回的12亿美元优先股的处理及与债务融资的比较 - 公司希望在资本结构中保持约40亿美元的优先股，认为这对业务周期有利 [76] - 2021年有机会进行优先股再融资，可选择债务或优先股，公司将根据市场情况利用两者进行融资 [77] - 30年期债券成本低于优先股 [78] 问题11: 公司对国际投资机会的看法 - 公司将继续在国内外寻找投资机会，利用在Shurgard投资的经验实现业务增长 [80] 问题12: 疫情期间自存仓需求的驱动因素及疫苗推出后需求的变化 - 工作在家、住房市场等因素推动了自存仓需求，但未来需求变化难以预测 [32][85] - 公司将继续监测需求因素，通过技术工具提高客户体验，吸引新客户 [85][89] 问题13: 公司每年的收购机会及限制因素 - 公司有严格的分析方法来评估收购机会，目前资本成本低，有能力进行收购，但会考虑时机、质量和适应性 [92][95] 问题14: 公司对杠杆率的看法及优先股规模和融资方式 - 公司认为应保持保守的资产负债表和单一A评级，有能力增加杠杆以支持收购和发展 [100] - 公司希望在资本结构中保持约40亿美元的优先股，未来随着公司发展，优先股和债务规模可能增加 [102] - 普通股融资是一种选择，但目前公司更倾向于使用债务和优先股融资 [104][105] 问题15: 历史上衰退期间迁出率的变化及当前趋势的可持续性 - 金融危机期间，迁出率连续几个季度上升至中个位数，但本次疫情情况特殊，未来趋势难以预测 [108][109] 问题16: 租户停留时间的现状和趋势及租金增长的影响 - 平均租户停留时间约为10个月，停留时间延长有助于提高租金收入，预计明年年初这种趋势将加速 [114][112] 问题17: 收购投资组合的入住率和净营业收入情况 - 收购的36处房产投资组合中，24处已开业运营的房产入住率约为35%，有良好的租赁机会 [115] - 这些资产需要达到稳定的运营水平才能产生净营业收入，但公司对其前景充满信心 [116] 问题18: 第三季度运营成本下降的原因及未来趋势 - 第三季度运营成本下降，主要是由于优化了工资成本、公用事业成本和维修保养成本，同时营销支出也有所优化 [119][120][121] - 公司将继续寻找优化成本的方法 [121] 问题19: 第三方管理业务的发展趋势 - 第三方管理业务有113处房产，本季度新增7处，业务活动与直接收购业务相匹配，有健康的新资产管道 [127] 问题20: 收购的投资组合是否来自第三方管理业务及品牌情况 - 收购的大型投资组合不在公司的第三方管理平台上，有自己的品牌 [132][134] 问题21: 第三方管理业务作为收购渠道的前景 - 第三方管理业务是建立与业主关系的良好方式，有机会发展成为收购渠道，但具体情况需观察 [133][134] 问题22: 滞纳金下降的原因及趋势 - 滞纳金下降主要是由于客户收款情况改善，自动支付比例提高，客户付款模式加速，应收账款和租金核销减少 [139][140] - 这种趋势预计在可预见的未来将持续，但公司将密切关注 [141]