财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度收入增长保持在120万至150万美元之间，预计第二季度收入将保持在这一范围内 [9] - 第一季度街边租金上涨略高于1%，但实际入住租金下降1%，这是公司近年来最好的入住租金表现 [15] - 第一季度营销支出增加，主要由于在线广告竞争加剧，导致每次点击成本上升 [35][51] - 公司预计2019年将保留2亿至2.5亿美元的现金流，这一数字在过去几年中保持稳定 [108] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度交付了1.37亿美元的新建项目，主要集中在休斯顿的重新开发项目 [41] - 公司开发管线的60%以上与现有物业的重新开发相关，主要集中在优化物业性能和扩展市场 [43] - 公司计划在2019年投入约1亿美元用于第五代物业升级计划，预计未来几年将投入5亿美元 [75][76] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区和芝加哥等市场的入住率有所改善，分别增长了180和160个基点 [38] - 新供应量在丹佛、夏洛特、休斯顿、奥斯汀和坦帕等市场有所减少，但在波特兰、波士顿、西雅图、迈阿密和纽约等市场有所增加 [21] - 洛杉矶和东海岸市场的入住租金表现良好，而休斯顿等受新供应影响的市场则继续出现负增长 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在通过第五代物业升级计划优化现有物业，包括增强标识、更新油漆方案、优化用水和LED照明等 [73][74] - 公司预计2020年新供应量可能会开始减少，但仍需密切关注市场动态 [23] - 公司通过收购破产物业和离场交易增加了收购量，第一季度收购量已超过2018年全年 [24][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对现有租户的表现感到满意，租户搬出率下降，居住时间略有增加，这得益于强劲的劳动力市场 [10][11] - 公司预计2019年将是一个新供应量较大的年份，但市场动态正在发生变化，部分市场的供应量有所减少 [21][22] - 管理层认为，随着一些开发商退出市场，收购机会可能会增加，特别是在回报未达预期的物业上 [23][26] 其他重要信息 - 公司推出了第五代网站，旨在提升移动端的用户体验，并增强在线营销能力 [52][53] - 公司预计2019年物业税将增长约5%，与过去几年的趋势一致 [65] - 公司计划在未来几年内逐步升级整个物业组合，预计将投入超过5亿美元 [76][78] 问答环节所有的提问和回答 问题: 收入增长前景 - 公司预计收入增长将保持稳定，主要受现有租户表现和强劲劳动力市场的支持 [10][11] - 公司将在第二季度进入季节性繁忙的搬入期，这将决定2019年的收入趋势 [13] 问题: 新供应量的影响 - 公司预计2019年新供应量将保持在较高水平，但部分市场的供应量有所减少 [21][22] - 公司认为2020年新供应量可能会开始减少，但仍需密切关注市场动态 [23] 问题: 营销支出增加的原因 - 营销支出增加主要由于在线广告竞争加剧，导致每次点击成本上升 [35][51] - 公司预计营销支出将继续增加，但具体增长幅度将根据市场动态调整 [36] 问题: 物业升级计划的细节 - 公司计划在2019年投入约1亿美元用于第五代物业升级计划，预计未来几年将投入5亿美元 [75][76] - 升级计划包括增强标识、更新油漆方案、优化用水和LED照明等 [73][74] 问题: 收购策略的变化 - 公司通过收购破产物业和离场交易增加了收购量，第一季度收购量已超过2018年全年 [24][26] - 公司预计随着一些开发商退出市场，收购机会可能会增加 [23][26] 问题: 物业税的增长趋势 - 公司预计2019年物业税将增长约5%，与过去几年的趋势一致 [65] 问题: 现金流和融资策略 - 公司预计2019年将保留2亿至2.5亿美元的现金流，这一数字在过去几年中保持稳定 [108] - 公司计划继续使用优先股和长期债务作为主要融资工具 [63][64]