财务数据和关键指标变化 - 公司第四季度入住率从负110个基点提升至正20个基点 [15] - 第四季度广告支出增加29% 主要用于付费搜索 [18] - 全年物业税预计增长5% 现场物业经理薪酬也面临压力 [20] - 2019年资本支出预计为2亿美元 较2018年增加40% 主要用于现有物业的升级改造 [67][68] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理业务从零开始 目前已管理50处物业 并有健康的后备项目 [55][56] - 开发项目继续表现良好 过去3-4年投入市场的物业达到或超过预期 [25] - 现有租户表现稳定 约60%的租户租期超过1年 [47] 各个市场数据和关键指标变化 - 丹佛 达拉斯 芝加哥 夏洛特等市场仍受新供应影响 [12] - 波士顿 费城 洛杉矶 纽约 亚特兰大 旧金山 奥兰多等市场表现较好 [13] - 西海岸市场(除波特兰外)对新供应表现出较强韧性 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司准备在市场出现压力时更积极地收购资产 [22][23] - 继续推进开发项目 同时加大现有物业的改造力度 [24][25][67] - 第三方管理业务取得良好进展 未来将继续扩大规模 [55][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管仍处于高供应环境 但对2018年第四季度和2019年初的表现感到鼓舞 [14][27] - 预计2019年交付量与2018年相似 约50亿美元 [10] - 一些市场可能出现业主经营困难 可能带来收购机会 [11][23] 其他重要信息 - 公司赎回6.38%的Y系列优先股 计划在3月底完成 [60] - 公司持有Shurgard Europe 35%的股份 将继续支持其发展 [58] 问答环节所有的提问和回答 问题: 2019-2020年供应展望 - 预计2019年交付量与2018年相似 约50亿美元 一些市场可能出现业主经营困难 [10][11] 问题: 第四季度和第一季度租金趋势 - 第四季度街面租金下降1.4% 实际入住租金下降3.5% 但入住率有所提升 [15] 问题: 2019年费用展望 - 物业税预计增长5% 现场物业经理薪酬面临压力 将继续增加在线营销支出 [20] 问题: 开发项目现状和收购机会 - 开发项目表现良好 准备在市场出现压力时更积极地收购资产 [21][22][23] 问题: 业务是否趋于稳定 - 相比一年前更加乐观 但仍需观察旺季表现 [26][27][28] 问题: 租金增长和租户流失率 - 60%租户租期超过1年 现有租户表现稳定 [47][48] 问题: 第三方管理业务进展 - 目前已管理50处物业 并有健康的后备项目 [55][56] 问题: Shurgard Europe持股情况 - 持有35%股份 将继续支持其发展 [58] 问题: 资本支出增加原因 - 主要用于现有物业的升级改造 预计2019年支出1亿美元 [67][68] 问题: 非同店物业转入同店池 - 2016年收购和2013-2015年开发的部分物业可能转入同店池 [70][71]