财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度租金收入同比增长22%，由收购活动和投资组合的自然增长驱动 [8] - 2023年第二季度资金运营（FFO）为每股摊薄后0.24美元，调整后资金运营（AFFO）为0.27美元，较2022年第二季度分别增长4%和13% [16] - 截至第二季度末，净债务与年化调整后EBITDA比率为5.6倍，仍远低于7倍的目标 [18] - 第二季度经常性资本支出为每平方英尺0.02美元，未来季度指导仍高于每平方英尺0.02美元 [18] - 董事会批准每股0.2375美元的季度股息，较2022年第二季度股息支付增长2.2% [19] - 公司更新现金一般及行政（G&A）费用指导，将范围缩小并降低至930万美元至960万美元 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度收购增加93,000净可出租内部平方英尺，包括24个最后一英里物业的30,000平方英尺和15个灵活物业的63,000平方英尺 [14] - 截至8月2日，公司收购11处房产，价值530万美元，并将另外18处房产（总计470万美元）纳入最终合同 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度收购房产的加权平均资本化率为7.3%，高于公司此前设定的资本化率范围中点 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略上准备在不进入资本市场的情况下执行剩余年度的业务计划，同时保持保守的杠杆率 [12] - 公司维持审慎的投资策略，2023年继续目标收购8000万美元的房产 [34] - 公司与邮政服务就2022年到期的租约达成非约束性意向书，包含3.5%的固定年租金涨幅，目前已开始执行流程 [36] - 2023年租约讨论正在进行中，公司正与邮政服务密切合作以提高流程效率 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 邮政房地产领域独特，在所有经济周期中均落后于更广泛的商业房地产市场，交易水平与融资条件基本无关 [3] - 尽管当前活动水平较低，但公司凭借领导地位和长期交易历史，有信心寻找交易机会并继续实现股东价值最大化 [3] - 进入下半年，公司对交易活动相对于上半年有所回升持乐观态度，但市场上买卖双方仍存在价格预期差异 [34] - 公司业务独特，凭借稳定的租户和独特的物流网络，能够应对所有经济周期，有信心继续为股东创造价值 [41] 其他重要信息 - 公司在第二季度行使定期贷款的3500万美元扩展功能，其中2500万美元在收盘时提取用于偿还循环信贷余额，剩余1000万美元有延迟提取功能 [16] - 截至8月2日，公司通过市价发行计划发行约160万股普通股，加权平均毛价为每股15.03美元，总收益近2400万美元，其中约1200万美元来自远期销售协议，截至8月2日仍有待结算 [17] - 公司与2500万美元定期贷款提取同时进行利率互换，当前综合固定利率至2027年1月为5.736%，1000万美元延迟提取将于2028年2月到期，全部未偿还债务加权平均固定利率为3.95%，1.5亿美元循环信贷额度未提取 [38] - 公司董事会批准将市价发行计划补充至1.5亿美元 [39] - 7月5日，公司提交8 - K文件，宣布更换审计师为德勤，导致现金G&A产生约20万美元过渡成本，该成本在2023年第二季度AFFO中加回 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度0.27美元的AFFO是否是未来的良好运行率，是否有其他因素需要考虑 - 公司难以直接回答，因交易数量多，且资本化率会根据交易组合调整，公司目标是高于资本化率范围中点并继续执行该策略，相信资本支出应继续扩大，等待机会利用 [27] 问题2: 公司运营费用（OpEx）和一般及行政费用（G&A）较前几个季度略低，能否详细说明成本降低措施以及未来几个季度这些项目的变化节奏，以及当前进行利率互换而非浮动利率债务的决策考量 - OpEx会随时间变化，主要因有一处较大资产（Warrendale资产）的费用季度间有波动，这是Q1和Q2差异的主要原因，其他费用方面，过去几年利润率基本稳定，短期内预计不会改变 [51] - 进行利率互换是因为该操作具有增值性，利率低于公司当前资本化率，公司计划在中长期内尽量减少对浮动利率债务的敞口 [52] 问题3: 从股权融资角度，本季度用股权资金支付约三分之二的收购成本是否是理想情况 - 这会因市场环境、资本机会和成本而异，公司在债务和股权方面增加了多种融资工具，会根据情况选择资本来源，同时注意保持低杠杆率并低于目标，长期来看，更多收购将由股权融资，但具体季度会有变化 [54] 问题4: 随着邮局推出更多电动汽车，为建筑物获取额外电力以充电的难易程度，以及安装电动汽车充电设施的资本支出由谁承担，相关费用是否会纳入未来租约 - 此类费用通常由邮政服务承担，公司乐意协助安装充电站和升级电气基础设施，并将其作为额外租金计入租约，邮政服务首批充电站和电动汽车将在较大的处理中心推出，这些中心大多由邮政服务自有 [58] 问题5: 部分设施可能需要的消防抑制等其他改进费用由谁承担，是否会纳入未来租约 - 这些费用或改进通常由邮政服务负责，但公司过去曾并愿意协助邮政服务完成，并将其加入租约付款 [59] 问题6: 未来如何决定使用远期销售协议和传统市价发行（ATM）来为业务融资 - 这取决于资本需求的时间，远期销售协议适合需要一定时间部署资本的情况，而传统ATM更适合即时使用资本，公司上季度和季度末混合使用了两者，以满足即时需求并保持资本运作的灵活性 [60] 问题7: 第二季度资本化率为7.3%，第一季度为7.6%，高于过去几年，且买卖双方预期仍有差异，资本化率是否还有上升空间 - 公司未明确回复是否还有上升空间，但表示会继续关注市场情况，目标是高于资本化率范围中点 [未明确对应文档] 问题8: 2023年到期租约中，2022年计划尽快完成的162份租约与正常2023年到期租约的数量情况 - 2022年到期租约中有86份 [66]