财务数据和关键指标变化 - 第一季度资金运营现金流（FFO）为每股摊薄后0.21美元，调整后资金运营现金流（AFFO）为每股0.27美元 [11] - 2022年同店现金净营业收入增长率从初步报告的2%提升至2.2% [12] - 第一季度经常性资本支出为每平方英尺0.02美元，未来季度指导仍高于每平方英尺0.02美元 [20] - 2023年第一季度及截至4月26日，公司通过市价发行计划发行227,812股普通股，平均每股毛价15.08美元，总毛收入约340万美元 [21] - 2023年第一季度末，债务未偿余额加权平均利率为3.93%，加权平均到期期限为五年；1.5亿美元高级无抵押循环信贷安排中有1700万美元未偿，固定利率债务占所有借款的92%；2023年第一季度净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为5.5倍，处于低于7倍的杠杆目标范围内 [65] - 董事会决定维持每股0.2375美元的季度股息，将每年审查股息增加情况 [55] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度收购39处房产，花费1720万美元，加权平均资本化率为7.6%，高于6% - 8%目标范围中点 [7] - 第一季度收购增加12.1万净可出租内部平方英尺，包括20处最后一英里房产的2.5万平方英尺和19处灵活房产的9.7万平方英尺；季度末至4月26日，公司又收购7处房产，花费450万美元，并将12处总价390万美元的房产纳入确定性合同 [10] - 与邮政服务公司就2022年到期租约达成非约束性意向书，涉及86处房产，约28.5万净可出租内部平方英尺 [64] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国房地产市场面临利率快速上升带来的不确定性和变化，市场存在买卖价差，潜在卖家调整价格预期仍需时间 [46][50] - 加权平均资本化率可能因资产组合、地理位置和市场条件在6% - 8%范围内逐季波动，第二季度趋势更接近范围中点 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续展示有吸引力的内部和外部增长，为投资者提供稳定现金流，谨慎管理债务，巩固高度分散的市场，以实现未来增长 [9] - 预计2023年收购规模约8000万美元，乐观认为下半年收购步伐将加快，在当前环境中保持耐心，储备资金等待增值机会 [61] - 公司作为最大的邮政房产所有者，凭借良好的资产负债表、稳定现金流和强劲内部增长，有望在2023年及以后提升股东价值 [66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度是良好开端，公司在运营和财务上处于强势地位，有未来增长的显著能力 [7][9] - 邮政服务公司一直按时支付租金，第一季度公司收取100%的合同租金，现金流的可预测性是公司的重要差异化因素 [47] - 公司业务的主要驱动因素未变且完好，邮政服务公司按时支付租金并长期占用房产，公司过去十多年保持99%的历史加权平均租约保留率 [51][52] 其他重要信息 - 第一季度现金一般及行政费用（G&A）与第四季度持平，2023年全年指导不变；非现金G&A占总G&A费用的比例预计高于2022年同期，现金G&A占收入的比例预计年度下降 [54] - 与邮政服务公司的租约续约中，除租金增加外，还纳入3.5%的固定年度租金递增条款，公司期待与邮政服务公司合作，使2023年及以后的续约流程更高效 [62] 问答环节所有提问和回答 问题: 从非约束性意向书到实际合同协议需要什么，是否依赖国会或资金批准，2023年及以后的续约流程是否与2022年相同 - 不需要国会批准，邮政服务公司有能力达成意向书并执行租约；双方希望2023年及以后的流程更高效，并致力于实现这一目标 [14][15] 问题: 3.5%的年度租金递增是否会成为未来租约到期续约的新标准 - 未明确回复是否会成为新标准，2023年及以后续约仍会考虑市场动态、环境、到期资产和租金等因素 [73] 问题: 还有哪些催化剂可以压缩买卖价差 - 该市场不是高度融资的市场，杠杆通常不是卖家出售的驱动因素，资产的代际转移、生活事件、世界和市场的不稳定是卖家出售的主要驱动因素 [30] 问题: 运营合伙单位（OP units）的需求情况 - 市场对运营合伙单位仍有需求，对于在房产中折旧基础很少或没有折旧基础且想递延资本利得税并继续获得收入的家庭来说，这是一个很好的选择，公司认为它将继续是一种有效的交易货币 [31] 问题: 未来几年如何考虑股息增长 - 公司计划维持股息覆盖，并随着时间推移增长股息，董事会将每年审查股息增加情况 [34] 问题: 第一季度收购的资本化率是多少 - 第一季度收购的加权平均资本化率为7.6% [39] 问题: 债务方面，除了信用额度，是否有其他更有吸引力的途径 - 公司一段时间未研究担保市场，认为对于将在资产负债表上保留一段时间的债务，在循环信贷或定期贷款上进行利率互换更有吸引力 [59] 问题: 第一季度是否有额外的租金追补付款 - 有少量租金追补付款，但不如第四季度多，具体金额取决于新租金开始时间 [74] 问题: 租约续约的期限是否有变化 - 2022年续约租约期限均为五年，无变化 [77] 问题: 在新租约情况下，股息能维持多久而不低于房地产投资信托（REIT）最低支付要求 - 公司有大量资本回报，股息支付没有问题，公司注重总回报，有健康的股息分配，不担心维持符合REIT规则的股息支付 [32]