财务数据和关键指标变化 - 2022年全年公司收购320处房产，花费约1.23亿美元，加权平均资本化率约6.8% [24] - 2022年全年租金收入较2021年增长33% [25] - 2022年同店现金净营业收入（基于2020年12月31日持有的房产）较2021年增长2% [12] - 2022年第四季度，摊薄后每股运营资金（FFO）为0.27美元，调整后每股运营资金（AFFO）为0.28美元；2022年全年，摊薄后每股FFO为0.96美元，AFFO为1.01美元 [27] - 2022年第四季度经常性资本支出为每平方英尺0.02美元，预计未来季度保持该水平 [27] - 预计2023年全年现金一般及行政费用（G&A）在940万 - 990万美元，较2022年增加100万 - 150万美元，且预计现金G&A占收入的百分比将逐年下降 [28] - 2022年第四季度末，全部未偿债务为固定利率，加权平均利率3.74%，加权平均期限5.5年；年末1.5亿美元高级无抵押循环信贷额度未提取，截至2023年2月21日，仅提取1200万美元 [29] - 2022年第四季度，净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为5.1倍，净债务与企业价值之比为35.7%，均在杠杆目标范围内 [29] - 董事会批准每股季度股息为23.75美元，较2021年第四季度股息增长4.4% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，公司收购54处房产，花费约2000万美元，增加可出租净内部面积14.2万平方英尺，其中包括39处最后一英里房产的5.5万平方英尺和15处灵活用途房产的8.7万平方英尺 [8] - 过去10多年公司历史加权平均租约保留率维持在99%，2022年未收到任何终止通知 [25] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将保持耐心，等待卖家调整价格预期，追求更高收益率的房产，2023年收购额预计在8000万美元左右，乐观预计下半年收购量将增加 [23] - 公司持续管理资产负债表，保持低杠杆，减少可变利率债务敞口，为未来增值机会储备资金 [6][22] - 公司目标是推动资本化率上升，寻求7%左右的交易 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临具有挑战性的资本市场和不确定的宏观经济环境，但公司战略定位和资产负债表状况良好，业务机会依然强劲 [5][7] - 公司租户在各经济时期均按时支付租金，现金流可预测性是公司的重要差异化优势 [8] - 公司希望加快2023年租约续签进程，提高效率和效果 [41] 其他重要信息 - 2022年租约续签谈判仍在进行，美国邮政（USPS）已确定市场租金高于过期租约租金，并同意支付一次性追补款项，公司未来将继续收取增加后的租金，直至新租约签订 [9] - 公司通过按市价发行计划，在本季度发行523,909股普通股和63,629个运营合伙企业普通股单位，作为收购房产的部分对价，平均毛价为每股15.47美元，总收益约910万美元 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 30个基点的空置率对应的是完全空置资产还是部分空置资产 - 目前有一处房产正在招租，但所在市场不佳，招租不太成功；该房产较小，不是主要担忧；最终是否保留或出售将取决于租户情况 [17] 问题: 2022年同店NOI增长2%是否能作为可预见未来的良好运行率 - 公司目前未提供未来指引，同店NOI数据基于USPS最新租金，待确定最终数字后再讨论运行率和指引 [50] 问题: 能否量化一次性追补租金支付及其对未来的影响 - 2022年第四季度已计入约43万美元的一次性追补款项；在完成谈判前，无法量化进一步影响 [35] 问题: 2022年和2023年租约到期的资产类别组合，以及租金重置能否参考第四季度和当前季度收购房产的每平方英尺租金 - 2022年到期租约涉及最后一英里和灵活用途设施，2023年有一处工业房产；公司大部分资产为灵活用途房产；不建议将收购房产的每平方英尺价格与整个投资组合进行关联，因为每个资产的价格取决于所在市场 [36] 问题: 2023年如何考虑收购资金来源和组合 - 公司有多种资金来源，包括循环信贷额度、发行运营合伙企业单位和按市价发行计划等；公司会持续评估资本市场，选择最有效且能保持低杠杆的资金来源 [37] 问题: 续租的97份租约是单独续约还是会合并，以及续约期限情况 - 公司的续租流程是对单个租约进行续约，每份租约独立处理 [40] 问题: 2023年约8%的租约到期，是否会像2022年一样积累延期租约，后续续约流程如何 - 公司希望能比2022年更快解决2023年租约续约问题，管理层已开始探讨改进方法，希望与邮政服务合作提高效率和效果 [41] 问题: 2022年交易的6.8%资本化率近期情况如何 - 市场情况发生变化，公司正努力推动资本化率上升，但卖家调整价格速度较慢；公司目标是寻求7%左右的交易 [43] 问题: 与邮政服务关于通胀调整租约结构的对话进展如何 - 对话仍在进行中，情况较为灵活；邮政服务认识到通胀问题，且在劳动力合同中面临较大通胀压力，双方正尝试将通胀因素纳入租约 [56] 问题: 一次性追补款项是否仅在第一季度和第二季度出现，后续季度是否还会有 - 谈判仍在进行中，情况较为灵活；若新租金高于当前租金，将有另一笔一次性追补款项，但无法确定时间，取决于每份租约的谈判完成时间 [58] 问题: 收购指引设定在8000万美元的原因，是因为产品定价不合适还是产品供应不足 - 市场上有机会，但买家和卖家之间存在价格分歧，卖家未调整定价；公司需保持耐心，等待市场调整 [60] 问题: 邮政局在自身业务投资和基础设施建设方面的进展，以及公司是否有相关再开发机会 - 邮政局昨日发布消息，将推进车队现代化和电气化项目；邮政局长有10年计划，但公司尚未与邮政局就参与事宜进行直接对话，希望未来有机会参与 [66]