纪要涉及的公司 Postal Realty Trust, Inc.（纽交所代码：PSTL）[1] 纪要提到的核心观点和论据 1. 业务表现 - 2022年第二季度完成5510万美元收购，上半年累计完成约8700万美元收购，另有1400万美元处于确定合同阶段 [8][9] - 租户历史上100%按时支付租金，本季度租金收取率达100%，过去10多年加权平均租约保留率为98.8%，年初至今未收到邮政服务终止通知 [12] - 2022年第二季度收入较2021年第二季度增长35%，反映现有投资组合的强劲收款以及过去12个月收购的贡献 [13] 2. 市场情况 - 市场正在调整，资本化率开始上升，资产组合和收购量将决定全年资本化率在6% - 7%区间的位置 [9][10] - 买家和卖家之间存在脱节，但收购管道强劲，有大量卖家有意出售 [21] 3. 财务状况 - 2022年第二季度摊薄后每股运营资金（FFO）为0.23美元，调整后每股运营资金（AFFO）为0.24美元 [15] - 截至2022年6月30日，现金约500万美元，循环信贷额度有充足容量，总债务约1.76亿美元，加权平均利率3.42%，约90%的债务为固定利率，加权平均到期期限为5.8年 [16][17] - 2022年第二季度净债务与企业价值之比为33%，净债务与年化调整后EBITDA之比为5.5倍，低于杠杆目标 [17] - 董事会批准将季度股息提高至每股0.2325美元，年化后为每股0.93美元，较2021年第二季度股息增长4.5% [18] 4. 未来展望 - 有能力应对通胀环境，将继续积极并谨慎地进行收购 [11] - 预计未来经常性资本支出将超过每平方英尺0.06美元 [18] - 对未来扩大规模有信心，但预计一般及行政费用（G&A）不会像今年这样大幅增长 [30] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. 2022年第二季度收购150处房产，增加37.8万净可出租内部平方英尺，其中包括111处最后一英里房产的14.1万平方英尺和39处灵活房产的23.7万平方英尺 [13] 2. 季度末至7月29日，收购16处房产，花费460万美元，并将另外36处最后一英里和灵活房产以约1400万美元置于确定合同之下 [13] 3. 4月完成7500万美元延迟提取定期贷款，到期日为2028年2月，每次提款时执行利率互换，减少浮动利率债务敞口 [15][16] 4. 与邮政服务的租赁谈判仍为五年期，对方意识到通胀问题，双方正在就2022年和2023年的租约续签进行对话 [25] 5. 有大量交易被重新谈判，即使重新谈判，资本化率仍需调整 [36]