财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度，公司资金运营现金流为每股摊薄0.25美元，调整后资金运营现金流为每股摊薄0.26美元 [18] - 截至2021年6月30日，公司现金为490万美元，总债务约为1.16亿美元，加权平均利率为2.13%，其中包括先前信贷安排下的8250万美元浮动利率债务和约3300万美元固定利率抵押贷款 [19] - 季度末，公司净债务与企业价值之比略低于26%，净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润之比为4.8倍，固定费用覆盖率为8.7倍 [20] - 2021年第二季度，公司通过发行近32万股普通股筹集了约600万美元净收益，平均每股总售价为20.02美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第二季度，公司租金收入较2020年第二季度增长70%，反映了内部增长和过去一年完成的收购 [14] - 第二季度公司收购71处房产，为投资组合增加约24.6万平方英尺的可出租内部面积，包括42处最后一英里房产和29处精选房产 [14] - 季度末后，公司签署了一份意向书，对2021年到期或计划到期的租约进行续约（不包括2021年6月和7月收购的四处房产的租约），意向书包括55份租约，代表约11.8万平方英尺的可出租内部面积和130万美元的年化租金，预计这些续约将使净营业收入每年增长2% - 3% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 鉴于大多数房地产行业（包括公司收购目标）的资本化率压缩，公司预计2021年加权平均资本化率范围在7% - 8%之间 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行商业计划，通过收购平台实现增长，目标是在2021年完成超过1亿美元的收购 [9] - 公司将继续整合分散的行业，成为美国邮政服务租赁资产的自然买家，利用财务能力和多种支付方式吸引卖家 [12] - 公司将继续投资于人员、技术和基础设施平台，以支持业务增长 [23] - 公司的关键竞争优势包括在邮政领域的经验、平台可扩展性以及为卖家提供有吸引力的选择（包括使用运营合伙单位） [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第二季度业绩反映了业务的有利特征，包括现有租金的稳定性和通过收购平台实现的增长 [8] - 公司董事会再次提高股息至年化每股0.89美元，这是自2019年公司首次公开募股以来连续第八次提高股息 [11] - 公司于2021年6月被纳入罗素2000指数，这是新兴公司最广泛关注的业绩基准之一 [11] - 公司总回报状况良好，租户信用状况长期改善，历史租约续约率为98%，有助于稳定现金流，同时资产负债表状况良好，新的无担保信贷安排提供了更大的能力和灵活性，使公司能够执行美国邮政最后一英里灵活和工业设施的强大收购计划 [16] 其他重要信息 - 公司在电话会议中可能使用前瞻性陈述，实际结果可能与前瞻性陈述中描述的结果存在重大差异，受多种公司无法控制的风险和因素影响 [4][5] - 公司可能会提及某些非公认会计原则财务指标，如资金运营现金流、调整后资金运营现金流和调整后息税折旧摊销前利润，可在公司的收益报告和补充材料中找到这些非公认会计原则财务指标与最具可比性的公认会计原则指标的表格对账 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 7% - 8%的较低资本化率范围，有多少是由物业层面的价格上涨驱动，有多少是由收购管道中物业类型权重的变化驱动？ - 公司认为这是普遍现象，不仅在公司所在行业，整个房地产行业都存在收益率追逐现象，导致资本化率压缩 [29] 问题: 导致收益率降低的竞争主要来自哪里？是机构对该资产类型的兴趣增加，还是零售买家开始聚集？ - 公司认为这不是特定的竞争问题，而是一般市场条件导致的，当所有房地产行业的资本化率都在压缩时，邮政物业的较高收益率会吸引更多买家，从而压低收益率和资本化率 [30] 问题: 在交易中使用运营合伙单位是否能在收益率或发行价格方面带来好处，以体现为卖家提供的递延应税事件的价值？ - 公司表示运营合伙单位按市场价格定价，通常采用某种成交量加权平均定价，其收益率与普通股相同，使用运营合伙单位有助于吸引卖家，但不一定会改变交易的收益率 [31] 问题: 公司2021年的收购目标是1亿美元，目前是否有望超过该目标？ - 公司表示目前的进展表明有望超过该目标 [33] 问题: 请介绍一下债务安排的情况，包括浮动和无担保债务的金额以及定价情况？ - 公司有一个1.5亿美元的循环信贷安排和一个5000万美元的定期贷款安排，循环信贷安排有一个可增加至1.5亿美元的扩展条款，定期贷款安排也有一个可增加5000万美元的扩展条款，两者均为浮动利率，但公司已进行利率互换以固定定期贷款的利率，在杠杆率较低的情况下，循环信贷安排的定价为伦敦银行同业拆借利率加150个基点，定期贷款利率为伦敦银行同业拆借利率加145个基点 [34] 问题: 伦敦银行同业拆借利率即将退出市场，债务安排是否会转换为担保隔夜融资利率或其他利率？ - 公司表示债务安排中有相关条款，将在2023年或更早的时候根据情况从伦敦银行同业拆借利率转换为替代利率 [35] 问题: 公司如何看待未来资产组合中不同类型资产（最后一英里、灵活和工业）的比例，是否有特定的关注重点？ - 公司表示对购买所有三种类型的资产都感兴趣，前提是这些资产对美国邮政的物流网络重要，并且能够以符合或低于市场预期的价格进行承保，同时公司不受地理位置限制 [38] 问题: 关于现金一般及行政费用的可变性，是指占收入的百分比的可变性，还是指未来几个季度一般及行政费用的绝对金额的可变性？ - 公司表示是指占收入百分比的可变性，虽然该比例可能会有一些季度间的波动，但总体上呈下降趋势 [40][43] 问题: 公司如何看待通货膨胀对业务的影响，包括租金调整和运营费用？ - 公司认为自身资产负债表保守，获得资本的渠道良好，固定债务占总债务的比例约为66%，感觉良好，虽然难以确定租金在其他资产类别中对通货膨胀的反应，但公司认为自身租户具有韧性和粘性，续约率高，能够保护收入，此外，公司五年期租约的结构使其每年约有10%的租约到期，有机会根据通货膨胀和市场环境重新定价 [45][46] 问题: 市场租金是如何确定的，在租约续约时可能会看到多大的租赁价差？ - 公司表示市场租金是根据每个物业的情况确定的，会考虑零售、物流、邮政资产以及其他全国或地区零售商甚至个体租户等多种可比物业 [47] 问题: 公司被纳入指数后，在投资者推广方面有哪些进展，与现有股东和潜在股东的沟通有何变化？ - 公司表示现有股东对这一里程碑反应积极，这一事件增加了公司股票的交易量和市场流动性，但与投资者的讨论基本保持一致，这只是公司成长和成就的又一个标志 [50][51]