财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度营收3.26亿美元，超出上一次电话会议给出的3.07 - 3.24亿美元指引，主要得益于优于预期的抵押贷款和租赁收入 [8] - 净收入因折价回购1.52亿美元自身债务获得4200万美元收益而得到提振，剔除该笔回购，利润仍超指引 [9] - 第一季度调整后EBITDA为负6700万美元，优于负7300 - 负8400万美元的亏损指引 [9] - 预计2023年全年调整后EBITDA实现盈亏平衡或更好，较2022年改善约1.9亿美元 [10] - 预计第二季度调整后EBITDA在亏损900万美元至盈利100万美元之间，第三季度调整后EBITDA将远高于此 [13] - 第一季度总营收3.26亿美元，同比下降45%；总毛利5600万美元，同比下降23%，总毛利率为17.3% [37] - 第一季度总净亏损300万美元，调整后EBITDA亏损300万美元 [40] - 第一季度稀释后普通股每股亏损0.55美元，而一年前为0.86美元 [56] - 预计2023年第二季度总营收在2.68 - 2.81亿美元之间，同比下降20% - 24% [57] - 预计第二季度总净亏损在3500 - 4400万美元之间，而2022年第二季度净亏损7800万美元 [59] - 预计第二季度调整后EBITDA在负900万美元至正100万美元之间，而2022年第二季度调整后EBITDA为负2900万美元 [61] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产服务业务 - 第一季度营收1.27亿美元，同比下降28%；经纪业务营收下降29%，经纪交易数量减少31%，每笔经纪交易收入增加3% [45] - 第一季度房地产服务毛利率为12.4%，同比下降100个基点 [46] - 第一季度房地产服务总净亏损5800万美元，调整后EBITDA亏损4400万美元 [47] - 预计第二季度房地产服务营收在1.75 - 1.83亿美元之间，包括500万美元礼宾服务收入；预计礼宾服务活动对第二季度房地产服务营收增长有2.0%的推动作用，但对毛利率有100个基点的拖累 [57][58] - 预计第二季度房地产服务毛利率较2022年第二季度提高100 - 250个基点 [58] 房产销售业务（RedfinNow） - 第一季度该业务营收1.13亿美元，同比下降70%；毛利润亏损200万美元，略低于盈亏平衡的指引 [48] 租赁业务 - 第一季度营收4300万美元，实现13%的两位数增长；总净亏损2300万美元，略高于上年的1800万美元；调整后EBITDA为负1000万美元 [50] - 预计2023年第二季度租赁业务营收在4500 - 4600万美元之间 [57] - 预计租赁业务亏损在接下来三个季度逐步收窄，到2023年第四季度实现正的调整后EBITDA [33] 抵押贷款业务 - 第一季度营收3600万美元，而上年同期为300万美元；毛利率为19.9%，上年同期为负89.1%；总净亏损100万美元，调整后EBITDA为100万美元 [50][51] - 预计第二季度抵押贷款业务营收在3800 - 4100万美元之间 [57] 其他业务 - 第一季度营收700万美元，上年同期为400万美元；毛利率为26.3%，上年同期为负6.9%；总净亏损20万美元，上年同期为200万美元；调整后EBITDA为正40万美元，上年同期为负150万美元 [52][53] - 预计第二季度其他业务营收在1000 - 1100万美元之间 [57] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年3月，现房销售年化率同比下降22%至440万套，中位房价仅下跌3%；库存较2022年3月极低水平增加约5%，但约为2016 - 2019年同期水平的三分之二 [41] - 2023年第一季度，Redfin网站在线访问量同比增长4%，而Realtor.com下降17%，Zillow下降4%；谷歌上的房屋销售搜索量同比下降20% [16][17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略向具有数字利润率的收入转型，让Redfin承担较少的人员成本；2023年第一季度，Redfin.com将40%的客户服务请求转至合作伙伴代理，高于2022年第一季度的39% [24] - 推出新计划，2023年招聘至少50名经验丰富的代理，截至5月1日已招聘39名 [25][26] - 2022年12月1日起取消向购房者提供的佣金返还政策，预计夏季将充分受益 [23] - 对网站和移动应用进行重新设计，向豪华购房者推广Redfin Premier Service，自2月15日推出以来，豪华购房咨询量增长显著 [18] - 2023年在Redfin.com上推出广告，并为网站访问者建立抵押贷款市场，这些新数字业务同比翻番 [29] - 与Realtor.com建立合作关系，2月28日租赁房源在Realtor.com上线，3月租赁流量较无合作时增长39% [32] - 2022年第四季度至2023年第一季度，公司在美国房屋销售市场的份额下降1个基点，2022年第四季度下降2个基点；预计2023年下半年恢复市场份额增长 [15] - 从2022年第三季度末到2023年第一季度，公司竞争地位显著改善，偿还2.95亿美元债务，减少2.91亿美元RedfinNow库存 [13] - 公司在代理留存率方面表现提升，从2022年第四季度的第四名升至2023年第一季度的第二名 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场销售缓慢，许多地区仍存在竞价战，尤其是东南部；4月买卖双方需求略有改善，但多为季节性因素 [35] - 若年底利率下降且不引发衰退，买卖双方的僵局可能会被打破，但公司并未计划秋季出现第二个销售旺季 [35][36] - 公司预计2023年全年现房销售量为430万套，这是一个保守假设 [77] - 公司认为即使住房市场不改善也能应对，市场好转时将有巨大杠杆效应，随着收入增加，成本将保持稳定，房地产运营将更高效 [78] 其他重要信息 - 2023年4月裁员约200人，主要是经纪业务支持部门员工；2022年6月30日至2023年4月30日，经纪业务经理与首席代理的比例下降28%，支持人员与首席代理的比例下降15%，培训人员与首席代理的比例下降55% [20] - 通过取消摄影部门并采用供应商，预计将房屋挂牌摄影成本降低17%；2023年总体上，这些结构变化将使交易成交成本降低10%（不包括首席代理和副代理网络的费用） [21][22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：本季度市场份额下降幅度低于上一季度的其他驱动因素是什么 - 除取消回扣外，RedfinNow也是一个因素；RedfinNow能提供接近市场价值的即时现金报价，吸引了大量挂牌咨询，但在非零利率环境下不再有效 [65][66] 问题2：如何实现2023年EBITDA盈利目标，下半年有哪些预期 - 业务具有季节性，前期成本前置，后期收入后置；租金和Bay Equity业务盈利能力快速提升，预计全年每季度都将改善；核心业务收入将以更高毛利率增长，并受益于成本降低；其他收入板块（如Title和展示广告）将在年内增长；下半年营销等运营费用通常会下降 [67][69][70] 问题3：市场重新活跃的关键因素是什么，地区银行问题对公司有无影响，如何弥补RedfinNow需求损失 - 利率是市场重新活跃的关键因素；地区银行问题对公司有利，减少了大额贷款竞争，并促使美联储放缓加息；公司通过为消费者提供更好的交易来创造需求，如以1%的费用挂牌房屋，并向消费者证明能以更高价格、更快速度售出房屋；同时注重整个客户关系的执行，而非仅关注初始交易 [76][77][80] 问题4：奢侈品业务的服务水平、营销驱动因素以及奢侈品房屋价格门槛是多少 - 一般认为100万美元以上的房屋为奢侈品房屋，但不同市场有所差异；公司通过挑选有奢侈品经验的顶级代理并在网站上给予特殊品牌展示，吸引了奢侈品买家；公司虽有令人鼓舞的早期数据，但要成为像Sotheby's这样的品牌还需长期努力 [83] 问题5：库存紧张对下半年房屋成交量和EBITDA目标有何影响 - 公司假设下半年房屋购买需求会出现季节性下降；但与2008年不同，人们对房地产仍有需求，许多人希望搬到更实惠的地区；一些客户表示若利率下降就会考虑购房；公司预计全年房屋成交量为430万套 [91][92][94] 问题6：如何解读房地产服务收入指引，哪些因素导致同比降幅扩大 - 公司根据季度前两个月的收入预订情况设定指引，对最后一个月的市场情况能见度较低；1月需求强劲，2 - 3月需求疲软，考虑到销售周期，预计第二季度前两个月不会是旺季 [97][98][102] 问题7：银行业动态对公司抵押贷款业务有何影响 - 第一共和银行不再为获取高净值客户而亏损发放贷款，对公司有利；但大额贷款业务竞争激烈，公司将在利率上竞争，贷款人员节省的销售和营销成本将让利给消费者 [103][104]