核心观点 - 2025年12月，美国典型购房者的首付比例和金额出现近5个月来首次同比下降，反映出购房者因高房价、高利率和经济不确定性而转向更负担得起的房产，且买方在市场中拥有更强的议价能力[1] - 尽管抵押贷款利率仍远高于疫情期间的历史低点，但近期已从峰值回落，这有助于降低月供，可能吸引更多购房者在2026年入场[1] 全国市场数据总结 - **首付比例与金额**：2025年12月，典型购房者的首付金额同比下降1.5%，至64,000美元[1]。首付占房价的典型比例从一年前的16.7%下降至15.2%，下降了1.5个百分点[1] - **房价与利率背景**：2025年12月，房屋销售中位价同比小幅上涨0.5%[1]。当前30年期固定抵押贷款平均利率为6.09%，接近2022年以来的最低水平[1] 主要都会区市场数据总结 - **首付比例变化**：首付中位数比例下降幅度最大的都会区是奥兰多（下降6.3个百分点）、北卡罗来纳州夏洛特（下降4.4个百分点）和安纳海姆（下降3.6个百分点）[1]。比例上升幅度最大的则是芝加哥（上升4.9个百分点）、密尔沃基（上升3.7个百分点）和克利夫兰（上升3个百分点）[1] - **首付比例高低**：首付中位数比例最高的都会区是旧金山（25%）、圣何塞（23.9%）和安纳海姆（21.4%）[1]。比例最低的是弗吉尼亚海滩（3%）、亚特兰大（8.4%）和拉斯维加斯（8.4%）[1] - **首付金额变化**：首付中位数金额同比下降幅度最大的都会区是奥兰多（下降23.9%）、辛辛那提（下降22.6%）和亚特兰大（下降18.9%）[1]。金额上升幅度最大的是克利夫兰（上升31.7%）、罗德岛州普罗维登斯（上升20.4%）和巴尔的摩（上升20%）[1] - **首付金额高低**：首付中位数金额最高的都会区是旧金山（400,310美元）、加利福尼亚州圣何塞（360,000美元）和加利福尼亚州安纳海姆（270,800美元）[1]。金额最低的是弗吉尼亚海滩（8,700美元）、克利夫兰（25,025美元）和辛辛那提（25,143美元）[1] - **特殊贷款类型**：弗吉尼亚海滩有最高比例的购房者使用VA贷款，这类贷款通常要求很低或零首付[1] 相关行业动态 - **购房负担能力**：根据一项调查，近三分之二（64%）的单身人士难以负担常规的租金或月供，而已婚人士的这一比例为39%[1] - **成屋销售待完成量**：在截至2月8日的四周内，美国成屋销售待完成量同比下降5.1%，为一年多来最大降幅[1]。在50个人口最多的都会区中，仅有5个出现增长[1] - **购房与租房收入差距**：美国人需要年收入111,252美元才能负担典型的待售房屋，这比负担典型租金所需的76,020美元高出46.3%，但这一差距是三年来的最小值[2]

住房市场承受力 - 近三分之二（64%）的单身人士难以负担其常规的租金或抵押贷款月供 相比之下 已婚人士的这一比例为39% [1] - 许多美国人难以负担住房 因为过去几年住房成本激增 [1] - 抵押贷款月供增加是由于销售价格高企和抵押贷款利率上升共同导致 尽管利率已从近期峰值回落 但仍处于高位 [1] 行业数据来源 - 上述数据来源于房地产经纪公司Redfin委托进行的一项新调查 该公司由Rocket提供支持 [1]

房地产与消费行为 - 根据Redfin（由Rocket支持）的报告，西雅图居民为观看本周末的大型比赛而旅行观赛的成本约为其月抵押贷款支付额的三倍，或接近月租金六倍[1] - 波士顿居民为在国家级舞台上观看其球队比赛，可能需支付约三倍于其抵押贷款支付额的成本[1]

公司活动 - Redfin公司宣布启动一项名为“伟大的美国寻房”的全国性活动 该活动将超级碗赛事转化为一个赢得价值超过100万美元房屋的机会[1] - 参与方式为下载或更新Redfin应用程序 参加这场前所未有的寻宝游戏[1] - 活动搜索将于美国东部时间2月8日晚上8点开始 恰在Rocket和Redfin的超级碗广告播出之后 并持续接下来的48小时[1]

公司发展历程 - Kelman于2005年加入Redfin，即公司成立一年后 [1] - Kelman帮助公司将业务从一家小型西雅图初创企业发展成为全国知名的房地产经纪和技术平台 [1]

文章核心观点 - 行业观察人士认为 特朗普提出的禁止大型机构投资者购买独栋住宅的目标 无法解决高房价的根本原因 即住房短缺问题 [1][16][19][20] 机构投资者市场参与度 - 大型机构投资者 包括对冲基金和私募股权公司 在全美拥有数十万套独栋住宅 [2] - 根据政府问责办公室2024年的分析 大型投资者仅拥有约2%的独栋住宅租赁存量 [9] - 在某些特定市场 机构投资者控制的份额显著更高 例如在亚特兰大拥有25%的独栋租赁住宅 在杰克逊维尔拥有21% [11] 机构投资者的影响与争议 - 研究显示 机构投资者可能推高了特定区域的房价和租金 尤其是在他们高度集中的地区 [3][11][12] - 机构投资者倾向于集中购买 在亚特兰大、达拉斯、凤凰城、休斯顿、夏洛特和坦帕等市场的特定社区进行集中投资 [11] - 有迹象表明 大型投资者更有可能提起驱逐诉讼 [12] - 然而 证据并不充分表明大型投资者比小型房东收费更高 或他们挤占了其他买家 2023年布鲁金斯学会的报告指出 机构投资者是否排挤个人购房者尚不明确 其行为是否与其他房东不同也证据不足 [13] 市场动态与投资者行为演变 - 2008年金融危机后 大型投资者购买了数千套不良资产 特别是在东南部城市 [4] - 2020年疫情爆发且利率下降时 投资者再次抢购了数千套住宅 特别是在南部和阳光地带城市 [5] - 自2022年以来 随着利率飙升和房价保持高位 大型投资者已放缓购买步伐 [9] - 一些主要投资者已将商业模式转变为直接从建筑商那里批量购买房屋 而非逐一购买 [9] 政策提案与潜在影响 - 特朗普的禁令提案是近期白宫解决住房负担能力问题努力的一部分 他还指示房利美和房地美购买高达2000亿美元的抵押贷款支持债券 以试图降低抵押贷款利率 [15] - 住房经济学家认为 禁止主要投资者购买更多房屋对改善负担能力作用甚微 [16][17] - 城市研究所2024年的一份报告称机构投资者为“替罪羊” 分散了人们对导致价格上涨的供应短缺问题的注意力 [18] - 如果联邦政府成功通过禁令 执行可能很棘手 大型投资者可能将自己拆分为更小的空壳公司以规避禁令 [23] 替代方案与不同视角 - 一种替代方案是通过提高机构投资者所持房屋的房产税来抑制其行为 使其利润降低 [23] - 投资者常辩称 他们通过在独栋住宅为主的社区提供租赁 实际上为低收入人群增加了优质住房选择 租户的收入和财富通常远低于购房者 [24] - 有观点认为 禁止大型房东拥有独栋住宅将意味着更少的租户能够生活在这些更富裕的社区 这在某种程度上排挤了租房者 并加剧了国内存在的一些不平等 [26] - 可能的赢家是小型投资者 即夫妻店房东和其他小型投资者 他们拥有美国绝大多数的独栋住宅租赁 阻止大型投资者购买房屋并不一定意味着首次购房者或其他个人最终会买下房子 许多此类房屋将被大型投资者的主要竞争对手 即小型房东抢购 [21]

2025年美国豪宅市场销售概况 - 2025年最昂贵的住宅销售发生在佛罗里达州那不勒斯的一处海滨豪宅，成交价为1.33亿美元 [1] - 紧随其后的是两处洛杉矶豪宅，每处成交价均为1.1亿美元 [1] - 2025年十大最贵住宅的成交价均超过6000万美元，市场由佛罗里达州和加利福尼亚州主导 [1] 顶级豪宅市场区域分布 - 佛罗里达州和加利福尼亚州长期是全球顶级超豪华住宅热点地区 [2] - 洛杉矶和佛罗里达沿海地区占据了2025年十大最贵销售中的八席 [3] - 榜单其余两席由夏威夷的一处海景庄园和加利福尼亚州伍德赛德的一处湾区庄园占据 [3] 具体交易详情列表 - 佛罗里达州那不勒斯戈登大道2200号以1.33亿美元成交 [7] - 加利福尼亚州洛杉矶南梅普尔顿大道594号以1.1亿美元成交 [7] - 加利福尼亚州洛杉矶尼姆斯路630号以1.1亿美元成交 [7] - 佛罗里达州迈阿密安克雷奇路3585号以1.015亿美元成交 [7] - 佛罗里达州北棕榈滩老港路11465号以9750万美元成交 [7] - 加利福尼亚州伍德赛德奥尔比恩大道329号以8500万美元成交 [7] - 加利福尼亚州马里布格雷福克斯街28719号以8000万美元成交 [7] - 佛罗里达州迈阿密海滩拉戈斯环道88号以7430万美元成交 [7] - 夏威夷州檀香山卡拉大道4823号以6580万美元成交 [7] - 加利福尼亚州比佛利山庄贝弗利公园71号以6310万美元成交 [7] 市场趋势与展望 - 在经济不确定性、可负担性有限和财富集中度创纪录的市场环境下，2025年豪宅仍然销售迅速 [5] - 展望2026年，行业变化可能继续搅动市场，但普通买家的可负担性应会有所改善 [5]

美国抵押贷款利率动态 - 30年期固定利率贷款平均利率连续第二周小幅回落，从上周的6.21%降至6.18% [1] - 自9月以来抵押贷款利率持续下降 [1] 房地产市场供需状况 - 购房者反应迟缓，市场活跃度低，上月活跃购房者约为143万人，为Redfin自2020年4月以来记录的最低水平 [1] - 卖家正撤下挂牌房源等待市场回暖，11月卖家数量比买家多出约37%，差距是去年的两倍以上 [1] - 关键的春季销售旺季将在未来几个月内启动，房产经纪期待天气转暖后买家能重返市场 [1] 市场前景与专家观点 - 住房可负担性的适度改善可能会在2026年吸引部分购房者入市 [1] - 在可预见的未来，住房市场可能仍将处于买方市场区间，卖家需通过降价或提供优惠来吸引买家 [1]

美国房地产市场动态 - 美国待完成房屋销售量在截至12月14日的四周内同比下降5.8% 这是自2025年初以来的最大降幅 [1] - 在全美50个人口最多的大都市区中 仅有6个地区的待完成销售量未出现下降 [1] - 待完成销售量同比降幅最大的都市区包括圣何塞（下降35.1%） 休斯顿（下降20.9%）和奥克兰（下降17.6%） [1]

核心观点 - 2026年美国房地产市场可能迎来一次“大重置”，预期将走向温和复苏，住房销售回升、价格渐趋正常化、可负担性缓慢改善，但市场复苏是结构性且分区域推进的，并非全面回暖 [1][6] - 当前市场正回归更为理性、真实的节奏，整体热度受高利率压制，但已进入一个更为明确且可能持续的分化周期 [1][3] 市场整体趋势与预测 - 美联储进入降息通道，抵押贷款利率呈现稳中趋缓态势，自10月中旬以来持续维持在6.3%以下，最新数据为6.22% [1] - 全美房地产经纪人协会预测，2026年现房成交量将上升约14%，房价小幅上涨约4%，按揭利率逐步回落至6%附近 [6] - Redfin预测，从2026年开始，收入增长将自2008年以来首次在较长时间内持续快于房价增长，每月住房支出增速将落后于预计稳定在4%左右的工资增长 [6] - Redfin预测，2026年抵押贷款利率将降至6%左右的低位，低于2025年6.6%的平均水平；现有房屋销售量将比2025年底增长3%；房屋销售价格中位数涨幅仅约为1%，低于今年的2% [6] - Zillow预测，2026年房屋价值将上涨1.2%，现有房屋销售量预计达到426万套，较2025年增长4.3% [8] - 市场预期不会出现急涨或急跌，未来更可能是一个稳健、可持续的节奏，不太可能回到过去过火、过热的时期 [6][8] 区域市场分化格局 - 美国楼市呈现出“整体放缓，但强势区域依然坚挺”以及“整体放缓，但强势区域依然坚挺”的明显分化格局 [1][3] - 纽约曼哈顿整体交易疲软，但稀缺优质房源仍常引发多方竞价，全现金买家出价高于挂牌价的情况多见；新泽西、华盛顿都会区等更可负担区域，优质物业迅速被市场吸纳 [3] - 加州湾区市场活跃，位置佳、学区好、状况不差的房产多数仍会收到多份报价并以超过挂牌价成交；真正出现折价的多为需要大幅修缮的老旧大户型或公寓类产品 [3][4] - 在旧金山市诺伊谷，一处挂牌价249.5万美元的单户房型最终以高出挂牌价15.5万美元的价格售出，收到7份报价 [4] - 佛罗里达州市场呈现明显放缓态势，自2022年起显著降温，房价整体呈回落趋势，成交周期拉长，投资者明显减少，市场节奏恢复正常 [4][5] - 真正具备地段、通勤和学区资源优势的房产表现强劲，依赖投资需求支撑的次级市场则需要更长时间进行调整 [3] 驱动因素与市场动态 - 高利率是压制全美市场整体热度和导致投资客减少的关键原因，疫情期间按揭利率仅约2.75%，如今普遍升至5.6%到6%之间，压缩了投资者的利润空间 [5] - 佛罗里达州新规限制外国买家投资，只有美国公民或绿卡持有者才能持有多套房产，外国买家原则上只能购买一套用于自住的物业，进一步抑制了投资需求 [5] - 2025年，美国已跌出亚洲买家海外置业目的地的前五名，高融资成本、政策不确定性以及区域表现差异过大促使许多亚洲买家转向预期更为稳定的市场 [6] - 能够以全现金方式购置房产的买家，能够更从容地与卖方谈判，专注真正具备保值增值潜力的资产 [6] - 公寓库存在加州已累积至4.5个月，成交价较去年下降3%至7% [4] 购房者行为与市场参与者 - 对许多年轻购房者而言，拥有住房的梦想“仍遥不可及” [1] - “Z世代”和年轻家庭将继续承受高生活成本压力，其中不少人或将转向非传统的居住方式以应对住房负担 [7] - 在曼哈顿上西区，一套因采光优越的一居室公寓仍引发了多位买家竞争，最终买家凭借全现金支付并出价高于挂牌价几万美元才成功竞得 [4] - 投资者比例在佛罗里达州下降，本地刚需成为支撑市场的主力 [3][5] - 获胜的买家是一位能以全现金购入的谷歌高级工程师 [4]