财务数据和关键指标变化 - 第三季度营收6亿美元，在5.9亿 - 6.27亿美元的指引范围内，同比增长11% [8][39] - 净亏损9000万美元，低于8700万 - 7900万美元的指引范围；调整后EBITDA亏损5100万美元；摊薄后每股普通股亏损0.83美元，去年同期为0.20美元 [50] - 预计第四季度综合营收在4.3亿 - 4.59亿美元之间，同比下降29% - 33%；总净亏损预计在1.34亿 - 1.18亿美元之间，去年同期为2700万美元；调整后EBITDA亏损预计在7100万 - 5800万美元之间 [51][52] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产服务业务 - 营收2.12亿美元，同比下降18%，高于指引上限；其中经纪业务营收下降17%，合作伙伴业务营收下降37%；每笔交易的房地产服务营收同比增长1% [39][40] - 毛利率为26.0%，同比下降1140个基点；净亏损980万美元，去年同期为净收入2330万美元 [45] 房产部门（主要是RedfinNow售房业务） - 营收3亿美元，同比增长26%，受售出房屋数量增加37%推动 [40] - 毛利率为 - 10.9%，同比下降1090个基点；净亏损4400万美元，去年同期净亏损800万美元 [46] 租赁业务 - 营收3900万美元，同比下降4%，但较2022年第二季度略有增长，连续两个季度实现租赁营收环比增长 [41] - 毛利率为77.6%，同比下降410个基点；净亏损2040万美元，去年同期净亏损1790万美元 [48] 抵押贷款业务 - 营收4800万美元，处于指引范围高端 [41] - 毛利率为9.7%，低于2022年第二季度的12.8%；净亏损520万美元 [49] 其他部门（包括产权和其他服务） - 营收700万美元，同比增长122%，受产权和结算服务附加率增加推动 [41] - 毛利率为15.0%，去年同期为 - 12.0%；净亏损不到50万美元，去年同期净亏损150万美元 [49] 各个市场数据和关键指标变化 - 10月最后一周的抵押贷款购买申请同比下降41%；截至10月底，待售房屋数量同比增加7%，但10月新挂牌房屋数量同比下降18% [32] - 从2020年10月到2022年10月，美国家庭购买中位价房屋的月付款增加了71%，租赁中位价公寓的月付款增加了24%；2022年末家庭组建率不到2020年夏季峰值的四分之一 [33] - 经季节性调整的Case - Shiller房价指数1 - 2月上涨2.4%，7 - 8月下跌1.3% [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 关闭RedfinNow业务，预计2023年第二季度完成库存清算，届时将为资产负债表带来超1亿美元现金；将访客引导至Opendoor获取现金报价 [11][12] - 专注核心业务，提升在线流量，提供优质经纪、抵押、产权和租赁服务；计划在所有市场取消佣金退款，预计降低经纪交易总数0.13%，提升毛利率5个百分点 [13][19] - 加大对数字服务的投资，如租赁市场Rent；预计Rent在2022年第四季度实现首次同比营收增长，2023年第四季度开始产生调整后EBITDA [26][28] - 平衡员工和合作伙伴之间的业务分配，以提高利润率和市场份额；员工销售成交率更高，能建立客户关系，推动更高的抵押和产权附加率 [23][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年房屋销售可能降至与大金融危机类似水平，但除疫情繁荣城市外，房价将更稳定，因房主拥有更多权益 [31] - 住房变得难以负担，需求问题严重；利率上升导致房价调整缓慢，但建筑商和iBuyers正迫使价格下降 [33][34] - 公司仍计划在2024年实现首次年度净收入；虽面临挑战，但有信心在市场中获取份额并实现盈利 [7][38] 其他重要信息 - 公司今日裁员13%，自4月30日以来裁员比例达27% [7] - 修复软件漏洞后，redfin.com的流量在第三季度最后一个月及之后得到提升；10月通过搜索引擎访问Redfin的新访客流量同比增长14% [14][16] - 2022年第二季度，最终买房的Redfin客户中，37%选择Redfin代理完成购买，高于2021年第二季度的28% [17] - 忠诚度交易在经纪业务总交易中的占比从2021年第三季度的31%升至2022年第三季度的33% [18] - 自4月收购Bay Equity Home Loans以来，使用Redfin进行抵押贷款的Redfin购房者比例从6月的12%升至第三季度的17%；在三个重点市场，近三个月附加率在23% - 25%且仍在上升 [20][21] - 第三季度，Title Forward的产权服务附加率为符合条件的经纪交易的40%，高于第二季度的29%和2021年第三季度的8% [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：是否考虑转向数字媒体线索生成业务，减少经纪业务规模或完全退出经纪业务 - 公司已投资数字收入流，如Rent、合作伙伴计划和抵押贷款市场；认为员工模式与数字业务一致，员工成交率更高，能保持客户关系并带来更多毛利；会谨慎设定人员配置水平，确保员工忙碌且盈利 [60][61] 问题2：公司在定价方面做了哪些测试，为何不提高费用 - 公司已取消购房者佣金退款，测试显示对需求影响极小，12月1日将全面取消，可增加5个百分点的毛利率；通过广泛测试发现买家对价格不敏感，卖家对价格敏感，提供更好的卖方交易能持久获取市场份额；公司目标是在2023年实现调整后EBITDA盈利 [67] 问题3：如何看待2023年房地产毛利率，以及毛利率在全年的改善情况 - 提高毛利率的驱动因素包括提高价格、降低现场成本和合理分配员工与合作伙伴的业务机会；毛利率变化预计符合业务正常季节性，第一季度最低，随后逐季上升，第四季度随交易量下降而回落 [74][75] 问题4：退出iBuying业务后，出售库存能为资产负债表增加多少现金 - 能增加1亿美元现金 [77] 问题5：鉴于租赁业务的改善、房产部门的退出和成本节约，对2023年EBITDA转正目标的信心如何；租赁业务是否可能全年实现盈亏平衡 - 租赁业务第四季度实现盈亏平衡，而非全年；租赁业务的改善有助于整体EBIT目标的实现，公司对其销售增长和成本控制有信心 [83] 问题6：当前人员配置和运营成本是针对何种市场情况；抵押贷款附加率大幅提升的原因是什么 - 公司认为住房市场可能恶化，以2008 - 2011年为基线进行规划；附加率提升得益于Bay Equity的优质服务和公司雇佣房地产经纪人的模式，经纪人可推销更多产品 [87][89] 问题7：住房挑战可能持续多久；房地产服务业务长期毛利率能否超过30% - 无法预测住房挑战的持续时间，公司需为当前市场做好准备并实现盈利；毛利率有望从2021年的33%继续上升，提高客户成交率是关键因素 [95][97] 问题8：未来的基础运营成本是多少；如何在短时间内处理RedfinNow的库存；1亿美元现金将如何使用 - 未提供基础运营成本的具体细节，运营成本受多种因素影响，如营销支出；第三季度和第四季度的销售情况表明库存能够按计划出售，公司会合理定价；这笔现金可视为应急资金，公司会谨慎考虑资本结构和投资方向 [102][104][106] 问题9：营销战略是否有变化；关闭RedfinNow对网站流量有何影响 - 营销战略从全国性购买转向更本地化，将广告资金更有选择性地投入到高利润率市场；关闭RedfinNow对流量无影响，对转化率影响也不大 [111][112] 问题10：市场份额增长放缓的驱动因素是什么；2023年如何应对逆风提升市场份额 - 6月裁员和软件漏洞影响了市场份额增长；目前网站在搜索引擎排名上的提升和成交率的提高使公司对市场份额增长持乐观态度 [117] 问题11：取消买家退款在长期内对客户获取和市场份额增长有何影响 - 多次测试显示买家对取消退款无反应；在禁止退款的市场，代理商和客户留存率与其他市场相同；当前公司需实现盈利，取消退款是正确决策 [121]