财务数据和关键指标变化 - 第二季度营收6.07亿美元，同比增长29%，低于6.13 - 6.50亿美元的指引区间下限，主要因Bay Equity再融资和购房贷款量下降快于预期 [49] - 总毛利1.18亿美元，同比下降6%，总毛利率为19.4%；总运营费用同比增加3620万美元，即23%，占营收的32%，低于去年的33% [53] - 净亏损7800万美元，低于7200 - 6000万美元的指引区间下限，摊薄后每股普通股亏损0.73美元，去年同期为0.29美元 [63][64] - 预计第三季度合并营收在5.90 - 6.27亿美元之间，同比增长9% - 16%；总净亏损在8700 - 7900万美元之间，调整后EBITDA亏损在4700 - 3900万美元之间 [65][66] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产服务业务 - 营收2.52亿美元，与去年同期持平且符合指引；经纪业务营收增长1%，交易数量下降2%；合作伙伴业务营收下降23%，交易数量减少13%且房屋价值降低 [50] - 每笔交易的房地产服务营收同比增长4%；毛利率为29.4%，同比下降550个基点；净亏损1880万美元，去年同期为净利润780万美元 [50][58][59] 房产部门（RedfinNow） - 营收2.63亿美元，同比增长52%，主要因售出房屋数量增加45%；毛利率为2.6%，同比下降30个基点；净亏损320万美元，去年同期为净亏损140万美元 [51][60] 租赁业务 - 营收3800万美元，同比下降10%，但较2022年第一季度略有增长，这是多年来首次实现季度环比营收增长；毛利率为79.3%，同比下降290个基点；净亏损1920万美元，去年同期为净亏损1410万美元 [52][61] 抵押贷款业务 - 营收5300万美元，低于指引区间；毛利率为12.8%，低于31% - 36%的隐含指引；净亏损650万美元，其中490万美元来自遗留抵押贷款业务的收尾活动，160万美元来自Bay Equity [52][62] 其他业务 - 营收600万美元，同比增长72%，主要因产权和结算服务的附加率提高；毛利率为 - 0.1%，较去年的 - 6.1%有所改善；净亏损210万美元，去年同期为净亏损110万美元 [53][63] 各个市场数据和关键指标变化 - 从2021年6月到2022年6月，待售房屋销售下降20%；仅从2022年5月到6月，降幅就达9%，而经济学家预期为1%；现有房屋销售年化率可能降至500万套以下，这是自2014年以来全年未突破的水平 [42] - 2022年6月降价房屋的比例从2021年的9%翻倍至18%，预计7月数据公布后这一趋势将加速；从3月到7月中旬，同比价格涨幅从16%放缓至9% [43] - 7月和8月的市场销售数据将反映6月需求的下降程度，但7月第二、三、四周需求已略有改善；若住房市场和整体经济稳定，需求可能进一步提升 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 扩大网站覆盖范围，从覆盖美国91%的房屋扩大到94%，以成为全国性而非区域性的房地产平台 [10] - 调整定价策略，如考虑取消购房者佣金返还，预计最早在2023年1月全面取消，这将使核心业务全年毛利率提高超500个基点；在部分市场重新推广1%的挂牌费率，预计2023年增加广告投入后挂牌市场份额将加速增长 [13][15] - 加强各业务间协同，通过雇佣经纪人销售贷款、产权和装修服务，提高业务附加率，如Redfin购房者获得Redfin抵押贷款的比例在6月升至11%，7月升至15%，Title Forward第二季度附加率从2021年的12%增至2022年的32% [12] - 提升RentPath竞争力，将其重新推出为rent，并以rent.com为旗舰网站，目标是超越realtor.com，成为仅次于Zillow的房地产流量平台 [22] - 简化业务，目标是在2024年实现首次年度净收入，2023年实现调整后EBITDA盈利，除租赁业务外，其他主要业务预计在2023年接近盈亏平衡 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场在6月显著恶化，但7月有所改善；买家对价格和抵押贷款利率下降已开始做出反应，若市场和经济稳定，仍有大量美国人有购房需求 [41][46] - 尽管本季度业绩未达预期，但公司在市场疲软时变得更强，如网站覆盖范围扩大、经纪业务份额加速增长、业务附加率提高等 [9][10] - 公司目标不仅是在市场低迷中生存，还要在市场复苏后变得更强，通过提高利润纪律和销售执行力来实现这一目标 [16] 其他重要信息 - 6月14日裁员约6%的员工，产生1030万美元的遣散费；7月28日Bay Equity进行了裁员 [9][58] - 公司将在网站上提供本次电话会议的准备发言副本，会议结束后不久还将提供完整文字记录和音频回放 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何平衡大小市场中经纪业务和合作伙伴业务，以及是否有其他可操作的杠杆？ - 公司将管理业务以实现每个客户的毛利润最大化；随着小市场的发展，价格上涨将增加毛利润贡献和毛利率；员工经纪人的成交率和忠诚度更高，但如果合作伙伴能更好地服务客户并产生更多毛利润，公司也会选择合作伙伴；7月需求强于预期，第三季度初将适度转向合作伙伴业务 [73][75][76] 问题2：如何管理未来几年的现金流，特别是考虑到可转换债券的到期问题？ - 公司的目标是在2023 - 2024年提高盈利能力，2024年实现净收入为正，这将有助于改善资本状况，与可转换债券到期问题相匹配 [77][78] 问题3：RedfinNow业务第三季度毛利率预计为负，但全年仍有望保持正毛利率，能否说明支持利润率的业务杠杆，以及如果当前趋势持续会怎样？ - 公司假设房价将继续下跌，但该业务全年仍将产生可观的毛利润；业务杠杆包括快速响应市场、降低购房出价、说服客户选择Redfin经纪服务、快速销售和装修房屋等；公司预计下周库存将达到峰值，之后将下降，除非出现极端价格下跌，否则RedfinNow业务不会陷入负利润区间 [82][83][85] 问题4：本季度营销支出的情况如何，能否谈谈品牌推广活动的效率？ - 营销支出更多是季节性因素；公司提前一个月停止了电视广告活动，因为活动基调与市场情绪不符；公司将部分资金转向1%挂牌费率的广告活动，该活动反响良好；公司每年都会在夏季进行广告宣传 [86][90] 问题5：从长期来看，假设其他部门限制营销支出，房地产经纪业务的毛利率和EBITDA利润率如何，以及是否会对经纪人薪酬方式进行进一步调整？ - 经纪业务一直是公司的盈利引擎，去年产生了可观的调整后EBITDA，长期来看应保持较高的毛利率（超过30%），并通过抵押贷款和产权业务进一步实现客户价值；目前除年初因预期成交率提高而调整经纪人薪酬外，暂无重大调整计划 [93][94][97]