财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司报告的NAREIT FFO为每股1.06美元，核心运营收益为每股1.02美元，同店净营业收入（NOI）增长3.3%（不包括定期费用和新冠时期储备金回收） [17] - 公司执行了2亿美元的股票回购，回购约330万股，平均价格略高于每股60美元，隐含资本化率约为7% [17] - 公司提高了核心运营收益中点，每股提高0.03美元，意味着今年中点接近4%的增长（不包括2023年新冠时期储备金回收） [18] - 公司将NAREIT FFO范围中点提高了每股0.05美元，比核心运营收益修订值增加了0.02美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度同店出租率保持在95.8%，同店已开业率提高10个基点至92.3% [10] - SNO管道为350个基点，代表约4900万美元的增量基础租金，大部分影响2024年第四季度和2025年 [10] - 本季度有130万平方英尺的租约正在谈判中 [10] - 本季度实现了超过9%的强劲混合现金租金价差，GAAP和净有效租金价差处于高位数 [10] - 本季度所有租赁活动的平均租金涨幅为2%，新租约交易的租金涨幅达到创纪录的2.7% [11] 开发业务 - 第二季度启动了4000万美元的新重建项目，收益率超过10% [12] - 季度末后，启动了休斯顿的一个16万平方英尺的HEB锚定购物中心开发项目，公司投资约2300万美元，年初至今启动项目超过1.4亿美元 [13] - 在建管道总计近5.8亿美元，租赁活动活跃，项目目前已出租超过90%，混合回报率超过9% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 私人市场交易活动近期有所增加，投标池更深 [14] - 高质量购物中心的资本化率相对较低，公司看到的高质量杂货店锚定中心的私人市场价值在5.5% - 6.5%之间，有时甚至低至5% [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略优势包括高质量资产、强大的运营平台、有经验和才华的团队、价值创造管道以及强大的资产负债表，使其能够在资本配置上把握机会 [9] - 公司继续专注于开发和重建项目，目标是在未来五年内启动超过10亿美元的开发和重建项目，2023年启动了2.5亿美元项目，2024年计划再启动2.5亿美元项目 [16] - 公司会在合适时收购增值的购物中心，同时利用资产负债表优势进行股票回购 [7] - 行业竞争方面，公司认为自身在开发项目上有优势，尽管资本可能使其他参与者有机会，但公司拥有良好的关系和专业知识，能获得更多机会 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境仍不确定，有混合经济信号和消费者通胀压力，但公司业务表现强劲，消费者的价格意识对公司高质量中心和租户有益 [4] - 销售和流量趋势保持稳定，租赁需求强劲，公司利用这一需求推动租金增长和租赁活动 [5] - 公司提高了全年指导范围，在同店NOI、开发活动和增值资本配置等方面取得进展 [8] - 展望未来，公司认为租赁和重建进展将带来未来18 - 24个月的增长，SNO管道和重建项目将对2025年同店NOI增长有显著贡献 [20] 其他重要信息 - 公司发布了年度企业责任报告，在企业责任方面表现出色，在新闻周刊最负责任公司榜单中排名第六，在房地产行业排名第一，并持续获得GRESB的可持续发展和披露领导力认可 [7][8] - 关于Kroger和Albertsons拟合并后向C&S Wholesale Grocers剥离579家门店一事，公司在C&S名单上有11个自有门店，无论合并结果如何，公司对相关租赁义务和房地产质量有信心 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从资本配置角度，公司的资本配置优先级是什么，收购市场中公司类型中心的资本化率与股票隐含资本化率情况如何？ - 公司目标是为股东创造价值，认为资本的最佳用途是开发和重建项目，本季度利用资产负债表优势进行了股票回购，股票隐含资本化率为7%，而高质量杂货店锚定中心的收购市场资本化率在5.5% - 6.5%之间，部分在5%左右，股票回购是很好的资本运用方式 [23][25] - 市场投标池变深，公司在收购上保持纪律，只选择对质量和增长有增值的机会，已披露的收购项目收益率在6%左右 [26] 问题2: 股票回购计划的2.5亿美元额度是否还剩余？ - 本季度的股票回购活动耗尽了之前的授权，公司已为未来两年重新授权2.5亿美元的回购额度 [28] 问题3: 小店铺入住率环比略有下降，背后原因是什么，小店铺尤其是本地夫妻店是否有压力？ - 没有潜在基本面问题，公司对区域健康状况有信心，客流量同比增长6%，销售额保持健康，租户保留率超过80%，高于历史趋势 [30] - 公司在租赁上更注重长期价值，若租户租金不符合要求，公司愿意收回空间并以更高租金重新出租 [32] 问题4: 公司目前循环信贷额度使用了3亿美元，是否在市场上寻求新的融资决策，如何看待利率下降？ - 公司对当前流动性状况感到满意，循环信贷额度有15亿美元，目前使用3亿美元主要是由于第二季度的积极投资和股票回购 [34] - 公司倾向于长期固定利率的公共无担保融资，会密切关注资本市场，在合适时进行融资 [35] 问题5: 鉴于10年期国债收益率下降和潜在的利率降低，公司开发项目的机会是否会因竞争加剧而变难获取？ - 虽然资本可得性可能为其他参与者带来机会，但开发项目还需要关系和专业知识，公司在这方面有优势，能够获得更多机会，且影子管道在不断增长 [37][38] 问题6: 店铺空间的增长机会如何，与2025年预期相比还有多少增量增长？ - 与历史峰值相比，公司有220个基点的已开业入住率提升机会，与5000万美元的SNO管道相契合，预计从2024年第四季度开始并主要在2025年实现增长 [42] - 考虑到租户选择和市场波动，实现增长需要时间，但公司对增长前景持乐观态度 [43] 问题7: 公司租户观察名单风险低于同行，评估租户信用的流程亮点以及过去一年的改进有哪些？ - 评估流程严格，不只为了入住率而租赁，观察名单占约150个基点的ABR，在行业租户破产和闭店情况下，公司受影响较小 [45] - 公司通过严格的租赁流程确保与合适的零售商合作，为股东创造长期价值 [47] 问题8: 本季度新租约的资本支出和租户改善费用略高于以往季度，是否有一次性因素，未来趋势如何？ - 公司对资本管理方式感到满意，净有效租金占GAAP租金的比例在80% - 85%之间，本季度可比资本总额低于过去12个月 [49] - 团队谨慎管理资本，注重租金增长和租金涨幅，未看到基本面或趋势的变化 [49] 问题9: 2025年公司增长的积极因素可能受到哪些因素影响，是否有已知的大型租户迁出？ - 公司为2025年的增长做好了准备，包括SNO管道、合同租金上调和租赁价差等因素，但也存在租户迁出和破产等逆风因素 [52][53] - 目前无法提供2025年的具体指导，信用损失预计与当前情况差异不大 [53] 问题10: 本财报季，开放购物中心领域有很多机构资本进入，公司在收购方面的情况如何，入住率提升机会集中在哪里？ - 收购市场投标池变深，有很多机构资本进入该领域，如养老基金和私募股权等 [56] - 入住率提升机会方面，SNO管道约60%是店铺，40%是锚定租户，约15%的收入将在2024年确认，最多90%将在2025年确认，锚定租户方面还有提升空间，历史峰值为98.5%，目前为97.2% [57][58] 问题11: 购物中心领域的资本化率未来走向如何，是否会随着利率下降和资本流入而回调？ - 公司认为资本化率不会上升，由于公司产品类型（杂货店锚定的高质量购物中心）具有现金流的可持续性和稳定性，资本化率一直很稳定 [60] - 如果有更多资本流入该领域，资本化率可能会下降 [61] 问题12: 2025年重建项目带来的100个基点的积极贡献的驱动因素是什么，是否与高于预期的租金承保有关？ - 这是项目特定因素，过去几年的开发和重建管道更多是重建项目，这些项目现在已基本完成并出租，将收入计入同店资产池，更多是项目数量的影响，而非租金率 [63] 问题13: 进入2025年，已开业入住率和SNO情况如何？ - 公司会在合适时间提供2025年更详细的信息，参考历史数据，在好的年份已开业入住率可提高约100个基点，每10个基点的已开业入住率提高可带来最多15个基点的同店增长，重建项目带来的已开业入住率提升100个基点可能带来约150个基点的潜在增长 [65][66] 问题14: 公司在东北地区看到的竞争情况如何，该地区交易活动增加的原因是什么？ - 公司在东北地区的团队因收购UBP而更加活跃，增加了在该市场的业务，但部分原因也是时机问题，公司在全国各市场都看到了机会，未来交易活动将更分散 [68] 问题15: 公司近期在东北地区投入了大量资本，目前看到的更广泛管道中的机会是更具地理多样性还是仍集中在某些地区？ - 公司在全国都看到了机会，本季度东北地区的活动是时机问题，其他地区如东南部、西部和中部地区也在积极寻找机会 [70]