财务数据和关键指标变化 - 2023年预计每股核心运营收益增量为0.01美元，反映约4个月的影响；2024年全年核心运营收益预计有正负1.5%的增长，其中包括约900万美元的年度总务及行政成本协同效应 [2] - 第二季度同店净营业收入（NOI）增长3.6%，剔除新冠时期储备金回收的影响后，主要增长驱动因素为基本租金，贡献了380个基点的NOI增长率 [49] - 更新后的2023年同店NOI增长范围为3% - 3.5%，NAREIT FFO和核心运营收益范围也相应上调 [50][51] - 预计2023年全年有600万美元的加速低于市场租金，其中约一半已在年内确认；全年非现金指引还包括350万美元与现金制租户转回权责发生制相关的直线租金恢复的预期影响，非现金项目假设上调至正负3750万美元，NAREIT FFO范围中点提高0.02美元 [53][54] - 2023年新冠储备金回收指引维持在400万美元，预计2024年不会有重大的新冠时期储备金回收 [55] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 年初至今新租赁量比历史平均水平高40%，第二季度店铺新租赁量达到10多年来的最高水平 [31] - 店铺租赁率连续两个季度提高60个基点，达到92.7%；整体同店租赁率在第二季度提高10个基点，尽管因破产导致60个基点的入住率损失 [32] - 第二季度租赁活动带来强劲的现金租金利差，综合利差为12%，新租赁利差近30%；GAAP租金利差综合为20% [33] - 租户需求来自多个类别，包括杂货店、折扣店、医疗、餐厅和宠物服务等；已签约但未入住的管道代表超过3000万美元的年度增量基本租金，同店入住率利差仍高达250个基点 [34] 开发和再开发业务 - 第二季度启动了12个新的开发和再开发项目，总计1.75亿美元 [44] - 完成了5个项目，将共同贡献超过500万美元的年度租赁NOI [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 未发现加利福尼亚州与其他市场在流量或消费模式上有明显差异，所有市场都呈现出强劲的需求 [86] - 纽约都会区（MSA）入住率降至82%，可能与开发相关的退租有关 [87] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于将开发和再开发活动提升至每年平均投资2 - 2.5亿美元的战略目标，通过自有现金流在不增加杠杆的基础上为项目提供资金，推动收益增长 [23][26] - 积极推进与Urstadt Biddle的合并，预计该交易将立即增加核心运营收益，并通过公司领先的全国租赁和资产管理平台释放合并后投资组合的价值 [27][28] - 持续关注收购机会，当发现对质量、增长率和收益有增值或增厚作用的机会时，会积极行动 [67] - 公司凭借自身能力、资本和人脉，在当前环境中具有竞争优势，能够抓住行业内的发展机会，特别是在帮助领先的杂货店在全国开设新的高质量购物中心方面 [47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济环境仍存在不确定性，但公司业务基本面保持健康，运营趋势强劲，未出现疲软迹象 [22] - 租赁方面，租户需求旺盛，租赁管道保持充足，预计这种势头将持续 [22][35] - 开发和再开发业务取得了显著进展，团队将继续专注于寻找新的投资机会，以实现未来5年超过10亿美元的项目启动目标 [47][48] - 对与Urstadt Biddle的合并充满信心，相信合并后将创造更多价值，推动公司持续增长 [27][37] 其他重要信息 - 公司发布了年度企业社会责任报告，体现了对ESG的承诺和在相关领域取得的进展 [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 交易市场情况及公司收购意向 - 公司看到市场上机会出现的速度在加快，出价与要价之间的差距在缩小，正在积极寻找对质量、增长率和收益有增值或增厚作用的机会，且有能力进行收购 [65][66][67] 问题2: 租赁活动及利差情况 - 租赁对话积极，第二季度新租赁利差近30%，店铺利差在剔除部分锚定交易后仍处于中两位数水平；预计租赁市场将继续保持强劲 [73][74][75] 问题3: 低于市场租金的趋势 - 2023年预计有600万美元的加速低于市场租金，下半年预计因Bed Bath & Beyond店铺相关的非现金收入减少100万美元 [53][84] 问题4: 加利福尼亚州与其他市场的差异 - 未发现加利福尼亚州与其他市场在流量或消费模式上有明显差异，所有市场都呈现出强劲的需求 [86] 问题5: 纽约MSA入住率下降的原因 - 可能与开发相关的退租有关 [87] 问题6: 第三季度及全年的入住率预期 - 从租赁百分比来看，预计到年底租赁率将略有上升；从已开业角度来看，年底已开业率预计将略有下降，但随着已签约未入住管道在2024年交付，情况将得到改善 [90][91] 问题7: SNO管道租金的开始时间 - 约3100万美元的租金，约占总租金的3%，预计今年年底约一半开始，到明年年底几乎全部开始 [92] 问题8: 租赁利差的年度增长及趋势 - 本季度所有新交易都有租金递增条款，三分之二的交易有3%或更高的递增率；租金递增对基本租金增长的贡献为140个基点，团队希望未来能进一步提高这一影响 [94][95] 问题9: 典型租赁协议的变化 - 租赁协议在一定程度上发生了变化，但市场资本没有上升；本季度因交易组合偏向锚定交易，资本略有上升，但随着入住率上升，公司对选择合适的零售商和维持公平市场条款有信心 [100][101] 问题10: 坏账情况 - 坏账指引范围维持在60 - 90个基点，其中三分之二来自破产影响，其余来自传统坏账；年中已达到该估计的约30%，如果下半年破产情况不再恶化，最终可能接近60个基点 [103][104] 问题11: 是否有私募股权公司或其他资本来源寻求合作开发 - 金融市场对大多数开发商来说是挑战，特别是建设贷款流动性紧张，但公司拥有所需的工具和能力，正在积极推进项目，并希望未来宣布更多交易 [111][112] 问题12: 2024年的重复与非重复项目及潜在影响 - 2024年将有900 - 1000万美元的非现金FFO不再重复，包括直线租金反转和低于市场租金加速；此外，400万美元的前期储备金回收也不会再发生；租金递增、已开业入住率提升和再开发项目将对收益产生积极影响，但也需考虑破产的负面影响 [116][117][122] 问题13: 公司对住宅开发的看法 - 公司专注于零售开发，这是核心竞争力和竞争优势；当有其他用途需求时，会与专业合作伙伴合作，以优化土地利用 [130][131] 问题14: 纽约是否将成为公司最大市场 - 如果按市场而非州来划分，纽约在与Urstadt Biddle合并后将成为公司最大市场；公司注重贸易区域，将继续在已投资的市场寻找机会增加高质量购物中心 [133][134] 问题15: Urstadt投资组合的3年同店NOI复合年增长率潜力 - 公司表示在合并完成后会提供更多信息，目前对该投资组合仍持积极态度 [137] 问题16: 2024年的潜在逆风及再开发项目的退租情况 - 2024年的潜在逆风主要来自非现金项目，包括900 - 1000万美元的非重复非现金影响和400万美元的前期储备金回收；再开发项目将继续对收益产生积极影响 [139] 问题17: 零售商是否希望公司增加开发管道及相关前景 - 公司与合作的杂货店保持直接对话，杂货店希望增加门店，但项目面临建设成本、审批、融资成本和租金等挑战；公司有能力应对这些挑战，对扩大开发管道持乐观态度，且不受资本限制，将根据机会集的情况进行评估 [147][148][149] 问题18: 保留率及是否回到峰值入住率 - 公司仍未回到峰值入住率，但有提升空间，希望不仅能回到历史高位，还能超越；疫情淘汰了一些较弱的运营商，公司对当前运营商的实力和健康状况更有信心，预计保留率将保持强劲或进一步提高 [160][161][163] 问题19: 未来一两年有机增长与外部增长的比例 - 公司将利用1.5亿美元的自由现金流进行开发和再开发活动，这是外部增长的来源；同时会评估收购机会，确保对收益有增值作用；同店NOI是基础，投资活动将在此基础上增强增长 [164][165] 问题20: 新租赁与支付租户改善费用（TIs）的平衡及是否成为房东首选 - 公司会投资于有良好记录的优质零售商；本季度TIs的增加主要是由于锚定和店铺交易的组合；净有效租金占GAAP租金的比例在过去5个季度处于中高80%范围，本季度为83%，预计未来将保持在类似范围 [169][172] 问题21: 小店铺入住率是否有上限 - 公司认为小店铺入住率没有上限，尽管历史上最高约为93%，但目前对租赁管道的发展方向感到乐观 [173]