财务数据和关键指标变化 - 公司将2022年同店净营业收入（NOI）指引中点上调100个基点至5.25%，不包括上一年度收款 [18] - 第二季度核心运营每股收益恢复到2019年疫情前水平 [35] - 第二季度将更多现金制租户转回权责发生制，直线租金储备的转回为Nareit FFO贡献350万美元，即每股0.02美元，目前约12%的平均基本租金（ABR）仍采用现金制会计核算 [36] - 公司回购130万股股票，花费约7500万美元，平均每股价格58.25美元，此次股票回购对2022年收益增厚约1美分 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 年初至今新租赁成交量较历史平均水平增长20%，租户保留率高于历史平均水平 [19] - 第二季度现金租金利差近9%，GAAP租金利差达17%，近90%的已执行租约嵌入了合同租金阶梯 [20] - 净有效租金增长率处于中两位数水平，租赁资本支出维持在较低水平 [21] 开发与再开发业务 - 约3.9亿美元的开发和再开发项目正在进行中，收益率在7% - 8%之间 [24] - 第二季度启动休斯顿Baybrook开发项目二期，新增约5万平方英尺商铺和外铺，近75%的新空间已签约或达成租赁意向，预计约一年后首批租户开业 [25][26] - 本季度启动亚特兰大巴克黑德登陆物业的重大再开发项目，总成本约2500万美元，将对15万平方英尺的购物中心进行改造 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 租户销售报告表现强劲，推动百分比租金增加 [21] - 客流量基本恢复到疫情前水平，各地区和各类产品的需求都很强劲，特别是杂货店、服装、快餐、餐厅、健康健身医疗和宠物等类别 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 专注于提升同店NOI增长，通过提高平均已开业入住率、改善租户收款情况和嵌入合同租金增长来实现 [37][38] - 利用强大的资产负债表和充足的现金流，把握投资机会，包括股票回购和开发再开发项目 [13][24] - 持续推进ESG战略，设定2030年减少绝对范围1和2温室气体排放的中期目标以及2050年净零排放的长期目标 [16] 行业竞争 - 公司认为自身在行业中具有竞争优势，其优质的物业组合、强大的租户基础和良好的资产负债表使其能够在经济不确定性中表现出色 [8][10] - 在租赁谈判中，公司能够争取到市场水平的租金和合同租金阶梯，显示出较强的谈判能力 [65][85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临通胀、利率上升和衰退风险等宏观经济逆风，但公司运营环境仍然健康，租赁需求强劲，租户迁出情况较少，推动入住率和租金增长 [7] - 公司认为自身能够应对经济风暴，对2022年的预测充满信心，并上调了指引，其物业组合和资产负债表为应对更大的不确定性做好了准备 [8] - 2023年及以后，公司将受益于强大的租赁管道、开发和再开发NOI的增加以及后疫情时代郊区化和混合工作模式带来的结构性顺风 [11] - 资本市场受到当前环境的影响，但公司强大的资产负债表和低杠杆使其无需在不利时机筹集资金，并且有能力抓住投资机会 [12] 其他重要信息 - 公司在第二季度的补充材料中新增同店NOI增长贡献要素的披露，以及直线租金利差的补充披露，以更清晰地展示业务增长的驱动因素 [31][34] - 公司发布2022年年度企业责任报告，并宣布减少绝对范围1和2温室气体排放的中期目标，该目标得到科学碳目标倡议组织的认可 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 总可租面积（GLA）较上一季度下降130万平方英尺的原因及解读 - 这主要是由于续约情况和主力店与小店的租赁组合变化导致，本季度小店租赁占比较高，平均面积较小，但7月续约数据显示情况将在年底前得到改善，整体续约保留率超过80%，高于典型平均水平 [48][49] 问题2: 后疫情时代郊区化和混合工作模式对购物中心客流量和商品销售决策的影响 - 客流量基本恢复到疫情前水平，各地区和各类产品的需求都很强劲，包括杂货店、服装、快餐、餐厅、健康健身医疗和宠物等类别，主力店和小店的需求都很旺盛，公司对郊区市场充满信心 [53][54][56] 问题3: 不同类型租户（ discretionary vs. essentials）的需求情况 - 各行业租户的需求基本保持强劲，没有明显的类别需求下降情况 [61] 问题4: 租金利差的趋势以及租户对租金阶梯的接受程度 - 本季度现金租金利差约为9%，过去12个月也处于类似水平，这与公司长期目标相符。在通胀环境下，公司提高租金阶梯要求至3% - 4%，并取得了较好的谈判成果 [63][65] 问题5: 已签约但未入住的租金情况以及在损益表中的确认情况 - 已签约但未入住的租金约为3400万美元，这部分已纳入同店NOI增长的前瞻性展望中。同店NOI增长的上调主要得益于已开业入住率的提高和租户迁出率的降低，同时，不可收回租赁收入也在迅速恢复到历史平均水平 [67][68] 问题6: 租户名单与疫情前相比的情况以及对宏观放缓和通胀影响的应对能力 - 公司认为目前租户处于更强的地位，经历疫情考验后，幸存者更加聪明、强大和灵活，能够更好地应对逆境，公司对租户名单的健康状况感到放心 [73] 问题7: 合同租金涨幅的范围以及是否有消费者物价指数（CPI）调整条款 - 年度平均合同租金涨幅约为2% - 4%，部分租约有CPI调整条款，但占比较小，公司正在向公平市场价值窗口续约的方向转变 [75] 问题8: 是否担心宏观环境对小商铺的影响 - 公司不担心，因为目前租户基础健康，经历疫情后，优质运营商得以留存，即使租户减少新店开业计划，公司的优质位置也不会受到影响，并且公司认为未来两年内不太可能出现类似全球金融危机的情况 [81][82] 问题9: 在提高租金阶梯的谈判中是否做出让步，以及长期来看同店NOI增长的趋势 - 公司认为在谈判中没有做出让步，只是争取市场水平的租金。短期内，同店NOI增长的主要驱动力仍然是入住率提高和租金利差，长期来看，嵌入合同租金增长对公司的长期增长很重要，公司有信心在未来实现3%或更高的同店NOI增长 [85][87][90] 问题10: 长期来看，调整后资金流（AFFO）增长的趋势以及与同行的比较 - 公司核心运营收益增长和AFFO增长应同步，公司计划每年将10% - 11%的NOI用于维护资本和租赁资本支出，考虑到仍有空间待租赁，可能会接近11%的上限。消除上一年度收款的影响后，核心AFFO指标将更能反映公司业务的真实情况 [92][93] 问题11: 观察名单上的租户情况以及重组时的回收率 - 观察名单上的租户大多存在资本结构问题，少数存在运营问题。公司在租户重组谈判中具有优势，因为其物业位置通常处于租户门店的前60% - 70%，并且有机会提高租金，因此对回收率感到乐观 [97][98][99] 问题12: 再开发项目在2023年和2024年的净贡献情况 - 总体而言，再开发项目将在2023年和2024年做出重大净贡献。例如，Abbot和The Cross in Clarendon项目预计在今年年底开始产生收入，到2024年，四个在建的新建开发项目将为投资组合增加超过1500万美元的NOI [103][104] 问题13: 店铺入住率的上限以及长期增长前景的思考方式 - 从店铺出租百分比来看，公司认为92.5% - 93%是上限。长期来看，公司的增长前景主要关注基础租金增长、回收收入的放大效应以及再开发项目的贡献，目标是实现3%或更高的同店NOI增长 [108][112] 问题14: 之前提到的96%出租入住率目标是否有变化 - 公司对物业质量和业务前景充满信心，尽管市场存在不确定性，但租户健康状况良好，具有适应能力和灵活性，即使消费者需求疲软，公司也相信能够与租户合作，帮助他们实现目标 [116][117] 问题15: 与租户和潜在租户的实际对话中是否感觉到决策放缓 - 公司在CSC Las Vegas活动中没有看到决策放缓的迹象，租户对增长持积极态度，交易仍在顺利进行 [120] 问题16: Abbott项目的早期租赁情况和租户兴趣 - Abbott项目接近建设完成，租赁势头强劲，零售部分已100%出租，办公部分也取得了很大进展，大部分办公空间已签约，租户正在建设中，预计下季度会有更好的报告 [122][123][124] 问题17: 疫情后租户承保的变化以及对经济放缓的看法 - 公司的租户承保一直保持保守，随着利率上升和供应放缓等因素，增加了应急措施，但仍能从收益率角度承保符合门槛的交易，并且对成本有较好的预期。公司在运营和投资方面有长期的策略，不会因经济背景而大幅调整，而是在边际上进行调整以适应成本变化 [127][128][129] 问题18: 公司购物中心与竞争对手在各自贸易市场中的表现比较 - 公司认为自己拥有市场主导和贸易区域主导的购物中心，在租户需求、消费者需求、客流量、销售额和租金等多个指标上表现优于竞争对手，平均基础租金是衡量市场需求的重要指标 [131][132] 问题19: 能否用具体指标证明小商铺租户比过去更强 - 销售额是判断小商铺租户历史表现的重要指标，同时公司也会关注租户的信用状况和实地考察情况。公司在全国有20多个办公室，与租户保持密切关系，这有助于了解租户业务的健康状况和面临的挑战 [135][138][139] 问题20: 已开业入住率环比下降10个基点的原因以及100个基点目标的含义 - 已开业入住率目标是基于年度的衡量，到年底应比年初提高100个基点，上半年已经提高了40个基点。下半年入住率需要提高以实现目标，公司对交付已签约空间有信心，只是租户装修可能存在困难 [143][144] 问题21: 将现金制租户转回权责发生制所需的季度数 - 公司没有具体答案，但预计短期内还能将1% - 3%的租户转回权责发生制，这将带来200万 - 500万美元的非现金直线租金转换。公司认为正常的现金制租户比例在5% - 8%左右，目前正在接近这一水平 [146][147][148] 问题22: 从租户处听到的劳动力短缺情况 - 公司与租户的沟通显示，劳动力短缺和供应链困难的情况已经有所缓解 [149][150] 问题23: 未来8 - 10年ESG倡议的资本承诺以及内部项目承保方式 - 实施ESG倡议会有额外成本，但也会有节能和太阳能发电等方面的节省和收入，从物质层面来看，成本并不显著。公司将ESG作为基础战略，在投资决策中会考虑其对目标和目标的影响。80%的目标可以通过LED灯转换和太阳能板安装实现，另外20%可能需要创新和购买高质量的碳排放额度 [153][154][155] 问题24: 公司对ESG的承诺在开发、再开发、收购和租赁谈判中是否具有竞争优势 - 在资本市场方面，公司看到了一些积极影响，如在无担保债券市场和循环信贷协议中有一定的财务激励。在运营方面，有一些志同道合的合作伙伴欣赏公司的做法，但在房地产层面的影响不如资本市场明显。在交易方面，公司在一次投标过程中，ESG努力是重要的投标因素之一 [158][159][161]