财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT FFO为每股1.12美元，得益于多项因素，包括未收租约收入为正1000万美元、第三季度账单预留400多万美元（较上一季度的1000多万美元有所下降）、收回2021年上半年预留的近600万美元以及2020年预留的近900万美元收入等 [17] - 全年2021年指导预计从2020年预留款项的收回中获得4600万美元的积极影响，截至第三季度已确认4100万美元 [17] - 第三季度确认了与USAA JV交易相关的近1400万美元一次性促进收入，对NAREIT FFO有积极影响，但不包含在核心运营收益指标中 [18] - 第三季度直线租金受益于部分现金基础租户转回权责发生制会计触发的准备金转回，非可收回直线租金为正400万美元，这是一项非现金会计影响，对NAREIT FFO有贡献，但不影响核心运营收益 [18] - 目前有22%的ABR仍采用现金基础会计，第三季度现金基础租户的收款率为91%，较上一季度提高了700个基点；转换前旧池的收款率在第三季度为93%，高于第二季度的86% [18][19] - 核心运营收益范围中点提高0.12美元，主要由于同店NOI增长预测提高，现金基础租户当前年度账单收款率提高以及租户迁出活动减少等因素；NAREIT FFO范围中点额外提高0.05美元，主要受租户从现金基础转回权责发生制会计导致的直线租金增加影响 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度总租赁量是2019年季度平均水平的125%，店铺续约率为80%，高于历史趋势 [13] - 租金差价持续改善，综合租金差价超过5%，GAAP租金差价超过12%，接近疫情前水平 [13][14] - 本季度执行的租约中超过80%包含嵌入式租金阶梯，加权平均租约期限已回升至疫情前水平以上 [14] 开发业务 - 本季度完成了坦帕价值2100万美元的Bloomingdale's Square重建项目，该项目将前沃尔玛店铺重新规划以容纳Publix的扩张和搬迁，并引入新的LA Fitness，项目回报率超过8% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至10月下旬，投资组合的客流量已反弹至2019年水平的100%，尽管9月因Delta变种略有下降 [11] - 许多租户在2021年呈现积极的销售趋势，杂货店保持了2020年的增长，许多餐厅报告了创纪录的高生产率 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司再次提高2021年全年指导，预计NOI在2022年上半年恢复到2019年的年化水平，较之前预期提前约6个月 [7][23] - 公司将股息提高了5%，体现了对长期持续增长的信心，同时致力于通过投资领先的自由现金流为股东带来稳健的总回报 [7] - 公司积极进行投资和资本配置，在私人交易市场竞争激烈、资本化率面临下行压力的情况下，凭借强大的资产负债表和低成本资本获取能力，具有竞争优势，有机会进行机会主义投资 [7][8] - 公司宣布签订收购Blakeney Shopping Center的合同，预计本月完成交易，该中心是位于南夏洛特的优质、租赁良好的社区购物中心，符合公司战略，有助于提升投资组合价值 [8] - 公司致力于出售低增长或非战略性的购物中心，或当确定物业的最高最佳用途为非零售用途时进行处置，如近期出售奥斯汀Hancock Center附近的前西尔斯店铺，将其用于医疗办公用途，以提升该中心的价值 [9] - 公司认为最佳的风险回报策略是将资本投入到强大的以杂货店为锚定的邻里和社区零售业务中，这是公司战略的核心，有助于加强未来NOI增长 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对复苏进展和运营趋势的改善感到满意，认为露天、以杂货店为锚定的购物中心处于健康的经营环境中，不仅接近正常状态，而且对未来充满期待 [5] - 尽管近期担心Delta变种的潜在影响，但公司在租金收取方面继续取得有意义的进展，几乎所有租户都能够支付全额当期租金 [6] - 零售商需求稳定推动了强劲的租赁活动，租户迁出减少，推动了入住率的提升，公司在租约谈判中保持优势，推动了合同租金增长，并在资本支出方面保持谨慎，同时进一步改善了租金差价 [6] - 公司意识到零售商面临劳动力短缺、成本通胀、供应链中断和许可积压等挑战，但目前这些问题对公司的影响较小，公司将继续监测并与租户密切合作以帮助他们应对 [14] 其他重要信息 - 公司在第二季度通过ATM计划按远期基础发行了约1.5亿美元的股权，第三季度结算了部分股权以资助USAA交易，获得了8300万美元的净收益，剩余部分未结算，视为未来投资机会的资金储备，公司有至2022年6月发行股份的时间 [19][20] - 公司将在2月公布第四季度业绩时提供2022年指导，并提醒在为明年建模时需考虑一些非经常性因素，如2020年预留款项的收回、异常高的费用回收、G&A受益于股份授予没收以及第三季度确认的促进收入等 [22][23] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司从过去租金收回过渡到核心业务持续增长的轨迹如何，是否意味着未来FFO加速增长？ - 第四季度核心运营收益减速约0.06美元/股，其中约三分之一是由于2020年预留款项收回减速，另外三分之一来自其他NOI项目（如百分比租金、结算收入）的减速，以及第四季度G&A指导略高于第三季度 [28] - 不可收回租约收入将继续推动收益加速增长，预计当前年度现金基础租户收款率将继续提高，净有效租金支付入住率将继续上升，但不确定到明年年底能否恢复到历史50个基点的水平 [29] - 租赁和空间需求的改善将是加速增长的重要驱动力 [30] 问题2: 公司指导中处置和收购的资本化率变化是否意味着行业资本化率压缩，这对公司的收购、处置、开发和再开发决策有何影响？ - 公司认为季度间资本化率没有压缩50个基点，指导中的变化是由于收购和处置物业的组合因素，如收购Blakeney中心以及匹配的低资本化率非战略性处置 [32] - 对于公司所拥有和寻求添加到投资组合的高质量以杂货店为锚定的购物中心，当前资本化率在4.5% - 5%的范围内，这不会改变公司的收购和投资策略，公司仍致力于通过收购优质资产和处置低增长或非战略性资产来提升投资组合价值 [33] 问题3: 请提供Carolina交易（Blakeney中心）的背景信息、潜在上行机会以及处置对第四季度后资金计划的影响？ - 该交易是市场交易，但公司凭借强大的本地团队和对该资产的信心成功获得，该资产是南夏洛特富裕市场的零售和餐饮中心，公司认为有机会通过资产和营销管理实现高于正常水平的NOI增长 [37][38] - 公司目前处于独特时期，处置低资本化率、低增长、非战略性资产所获得的资金可以用于以增值方式投资于Blakeney中心等资产 [40][41] 问题4: 公司在与机构资本合作进行进一步收购方面的情况如何，是否考虑更多地出售给合资企业或机构资本？ - 公司过去利用第三方资本主要是为了获取资本、机会和专业知识，但目前公司拥有强大的团队，不需要获取专业知识，且资本市场有一定波动性，公司目前不需要获取资本，但保持与合作伙伴的良好关系仍然重要，未来获取第三方资本的主要考量因素将是获取机会 [43] 问题5: 公司实现了较高的租赁速度，请问需求的深度如何，租赁管道的供应情况与已签订交易数量相比如何？ - 租赁速度良好，是由于零售商对实体业务的信心恢复、需求积压释放以及对优质物业的迁移趋势，需求涵盖医疗、宠物、餐饮、银行、个人服务等多个类别，且各地区需求均衡，现有租赁管道在未来90天内仍然强劲 [46] 问题6: 公司新租约差价基本持平，但资本支出低于同行，如何理解这一动态和背后的选择？ - 除了初始差价，合同租金阶梯和费用回收比率管理是创造长期可持续NOI的关键因素，适当和谨慎的租赁资本支出、租户选择以及对租户相关性和生存能力的关注也很重要，综合来看，公司对实现长期NOI和收益增长目标充满信心 [47] 问题7: 在当前环境下，开发低收益率项目和进行战略性收购（如Blakeney中心）哪个更具吸引力，公司如何进行资本分配决策？ - 公司不认为这是一个二选一的选择，公司有足够的资本，正在努力重建地面开发管道、推进再开发项目，并在市场上寻找收购机会，只要能够实现增值投资并推动公司未来NOI和收益增长，就会进行投资 [50] 问题8: 小店铺租赁需求与疫情前相比如何，是否有足够的灵活性引入合适的商品组合，还是会因入住率缺口而在概念或租户改进方面更加灵活？ - 小店铺需求仍然存在，公司与疫情前一样进行资产管理，注重选择合适的商家以确保其成功并推动销售，目前需求较为深入，公司将继续保持选择性，不会随意填充空间 [52][53] 问题9: 请提供Serramonte Center（特别是J.C. Penney空间）和Crossing Clarendon的最新情况？ - Serramonte Center的J.C. Penney空间正在研究多个再开发机会，目前处于早期阶段 [58] - Crossing Clarendon状况良好，零售底层空间已全部出租或处于租赁谈判中，Lifetime Fitness交易已执行，预计在未来30天内获得使用豁免，年底前出租率将超过90% [59] 问题10: 预计2022年G&A成本是否会因旅行增加而显著上升？ - 2021年季度G&A运行率约为1900万美元，受益于股份授予没收的200万美元，2022年季度运行率可能接近2100万美元，主要包括薪酬增加、填补空缺职位、T&E恢复到疫情前水平以及开发间接费用保持平稳等因素 [66] 问题11: 请提供第四季度租金直线化的情况，以及将租户从现金基础转换为权责发生制会计对直线租金的影响？ - 公司不对此进行指导，将租户转回权责发生制会计的标准较高，需要租户证明其信用符合GAAP标准，目前考虑到劳动力问题，第四季度可能有5%的ABR租户转换，但无法提供具体的直线租金影响数字，一般来说，每转换一个百分点的影响是成比例的 [71] 问题12: 公司认为入住率何时能恢复正常？ - 公司未提供入住率指导，但预计NOI在2022年上半年恢复到2019年的年化水平，2022年将受益于再开发和合同租金阶梯带来的NOI增长，但入住率可能不会完全恢复，预计2023年入住率将继续改善 [74][77] 问题13: 公司今年处置物业的资本化率为5.5% - 6%，请问公司还有多少此类高资本化率产品？ - 公司更新后的处置指导资本化率为5% - 5.5%，一般来说，公司出售的物业通常具有较低的增长潜力或非战略性，因此资本化率会高于收购的优质物业（4.5% - 5%），从投资组合优化的角度来看，这是合理的 [81][85] 问题14: 未来几年是否会有其他合资企业清算或收购情况？ - 目前没有可确定的情况，公司与合作伙伴关系良好，合作伙伴目前致力于以杂货店为锚定的邻里购物中心领域，但未来可能会有机会，如果出现合适的情况，公司会考虑收购合资企业的股份 [91] 问题15: 基本租金收取方面，个人服务和健身行业是两个滞后领域，但目前这两个行业的活动有很大改善，预计到明年上半年这两个类别是否会有所改善？ - 预计答案是肯定的，目前的滞后主要是由于西海岸受疫情影响最大且恢复最晚，某些口罩规定和COVID要求仍然对这两个类别产生影响，但整体来看，这两个行业正在上升，大型健身中心反弹良好，预计将完全恢复 [95] 问题16: 强劲的租赁需求中有多少是由零售商扩大最后一英里配送能力驱动的？ - 疫情加速了数字商务的发展，进一步验证了零售商对优质实体位置的重视，特别是靠近消费者家庭的位置对于最后一英里配送至关重要，这导致了对公司购物中心的健康需求增加 [96] 问题17: 在当前周期下，公司是否会考虑适度提高杠杆以获得更高回报？ - 公司希望保持净债务与EBITDA比率在5 - 5.5倍的范围内，目前处于较低的5倍左右，即使不考虑2020年预留款项的收回，公司的财务状况仍然健康 [100] - 随着公司自由现金流和EBITDA的增长，公司有机会适度利用杠杆进行收购、开发或再开发项目，以加速增长，同时不会增加资产负债表风险 [101] 问题18: OP drive - thru grocery在南卡罗来纳开设第一家门店，现有Brewster's是否考虑增加得来速服务，这是否是一个新兴趋势，对购物中心是否有额外好处？ - 公司认为这可能只是边际影响，Publix曾尝试得来速服务但效果不佳，目前认为路边取货服务已经相当高效，得来速服务不太可能成为游戏规则改变者 [103][104] 问题19: 未收租金从第二季度的1000万美元大幅改善至第三季度的400万美元，预计第四季度是否会进一步下降，以及在指导中提到明年年中恢复到2019年水平时，这400万美元的情况如何？ - 预计第四季度未收租金将下降，因为预计年底坏账费用率将从目前的2.5%降至1.7%，并在明年继续下降，目标是将净有效租金支付入住率与已开始入住率的差距缩小至50个基点的历史平均水平 [110] 问题20: 对于未收租金的租户，是否假设他们会继续入住并转为支付租金，还是会有租户流失？ - 公司认为大部分租户将继续留在物业并转为支付租金，虽然会有一些租户迁出，但总体上预计更多租户将恢复支付租金状态，部分情况与行业类别和地理位置有关，特别是西海岸的一些受影响较大的行业需要更多时间恢复 [112] 问题21: 高劳动力成本或劳动力短缺促使零售商关注技术以减少劳动力密集度，作为房东，公司认为哪些潜在的颠覆因素最为相关，是否特别关注某一个因素？ - 公司认为最具影响力且可能是永久性的因素是BOPIS（线上购买，线下取货）和最后一英里配送，零售商在这方面的技术投资增加，公司会关注如何与零售商合作以利用这些机会 [117] - 供应链中断和劳动力短缺是公司希望是暂时的过渡性问题，目前劳动力短缺问题的恢复迹象更明显，这些问题主要通过影响租户来影响公司 [118] 问题22: 本季度执行的租约中80%有嵌入式租金阶梯，剩余20%是否仅为锚定租户，还是小店铺也有固定租金情况？ - 这是一个全面的分布，并非主要由锚定租户驱动，大部分店铺都有租金增长 [119] 问题23: 疫情影响和全渠道的重要性及成本是否导致公司投资组合中全国性租户比例增加，还是本地小店铺租户占GLA或ABR的比例与疫情前保持稳定？ - 租户组合与疫情前大致相同，本地租户约占20%，没有明显的转变 [123][125] 问题24: 公司目前收购项目的无杠杆内部收益率目标是多少，随着资本化率压缩，该目标是否有变化？ - 公司的目标取决于用于资助收购的资本成本，目前在现有资本成本下，无杠杆内部收益率在6%左右的项目可以接受，并且这一目标在一段时间内相对稳定 [126][127]