财务数据和关键指标变化 - 第二季度NAREIT FFO为每股0.99美元，得益于多项因素，其中不可收回租赁收入在本季度为正700万美元，当前期间账单准备金约500万美元被2020年与现金基础租户相关的近1200万美元储备收入的收回所抵消 [25] - 截至季度末已超过此前全年约3000万美元的2020年储备金收回预期，第二季度现金基础租户收款率达86%，高于第一季度的78% [26] - 本季度通过ATM计划以每股约64.50美元的平均价格筹集了近1.5亿美元普通股股权，计划在第三季度结算约8500万美元用于完成USAA合资企业收购的股权部分 [27] - 全年同一物业NOI预测中点上调725个基点，其中225个基点归因于2020年预留租金收回预测增加至4500万美元，另外500个基点由当年基本面改善推动 [29][30] - 净有效租金支付入住率环比上升超过150个基点，达到88%以上 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第二季度租赁活动强劲，新租和续租均超过2019年水平，各地区表现良好，租赁管道在今年剩余时间内健康，涉及多个租户类别 [17] - 开发和重建项目方面，在阿灵顿的Crossing Clarendon重建项目与Lifetime签订新租约，使项目出租率从季度前的3%提升至超过90%；在剑桥的Abbot项目有4份已签订租约，办公室市场参观量显著增加；在贝塞斯达启动了混合用途Westbard项目的第一阶段 [20][21][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至7月中旬，公司22个市场中几乎所有市场的客流量已达到或超过2019年水平 [15] - 各地区租金收取情况均有改善，第二季度和7月的收取率均达到96%，未解决租金桶持续缩小 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司从零售向办公领域转型，启动了马里兰州贝塞斯达的多阶段Westbard项目，并扩大了弗吉尼亚州里士满的现有项目 [9] - 本周收购了USAA合资企业合作伙伴80%的股份，通过ATM计划筹集股权资金用于该交易及未来投资 [10] - 行业内对优质杂货店锚定的社区和邻里中心投资竞争激烈，此类资产的资本化率在所有目标市场持续压缩 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务在逐步复苏，客流量恢复到至少100%的疫情前水平，租金收取取得进展，零售商需求健康，但仍面临疫情反复带来的新限制风险，不过认为影响将是短期的，行业和公司投资组合已证明具有韧性 [6][7][8] - 公司对复苏路径充满信心，强大的资产负债表和低成本资金获取能力使其在开发和收购方面具有竞争优势，期待未来有更多机会 [9] 其他重要信息 - 第二季度发布了2020年企业责任报告，展示了公司在ESG实践方面的领先成果，包括多元化、公平和包容战略、性别薪酬差距、慈善努力、租户和社区参与、董事会多元化、ESG指标纳入高管薪酬、气候变化风险报告以及温室气体排放和能源效率目标等方面的进展 [12][13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: USAA交易的背景及未来收购机会的考虑 - 该合资企业成立于2009年，此次交易是投资者实现回报的机会，公司拥有并运营相关物业20年，对其非常了解，认为这些物业符合公司高质量资产标准 [36][37] - 公司在3个月前有信心转向进攻策略，目前自由现金流超过1亿美元，资产负债表强劲，低成本资金获取能力是竞争优势，将继续寻找增值投资机会 [38] 问题2: 卡里敦和韦斯特巴德项目零售部分的预租赁情况以及韦斯特巴德项目住宅部分的合作伙伴进展 - 卡里敦项目有良好的租赁活动和几份已执行租约，涉及知名租户，如Torchy's Taco、Virginia ABC Liquors等，还有一些潜在租户正在洽谈中 [39] - 韦斯特巴德项目刚刚开始建设，处于早期阶段，但已与一些感兴趣的租户进行了良好的初步对话，对产品在市场上的接受度有信心；在住宅部分合作伙伴方面，与相关方进行了持续对话，正在努力敲定第二阶段的协议 [40] 问题3: 与市场关键政治领导人的对话情况以及对疫情相关高峰处理的信心 - 虽然无法确定政治领导人的具体行动，但公司看到市场开放时租户和零售商仍能安全运营，这给了租户信心，他们在当地社区有很大影响力，会向政治领导人表达意见；即使出现新的限制，优秀的运营商已经学会适应，公司相信业务将继续改善 [43] 问题4: 指导中储备金收回假设的情况以及下半年各季度的预期 - 难以预测储备金收回的时间，建议在今年剩余时间内按直线法考虑；公司对4500万美元的中点数字有信心，但实际收回金额可能会有所波动；同一物业NOI范围的中点假设净有效租金支付入住率在今年剩余时间内继续缓慢上升，现金基础租户收款率也将缓慢上升 [45][46] 问题5: 推动外部增长，收购和重建哪个更具吸引力 - 如果必须选择，公司会选择回报率更高的重建项目，对现有资产进行再投资能获得增值回报；但公司希望利用平台、市场知识和低成本资金，在收购和重建方面都有所作为，以增加高质量资产，促进现金流和NOI增长 [50][51] 问题6: 科斯塔维德的租赁情况以及零售商对开发项目的兴趣 - 科斯塔维德是一个优质的房地产资产，有很大的增值潜力，在全面重建时，零售空间将有很大的需求 [52] 问题7: 2021年第二季度新租赁利差持平的原因 - 这与租赁组合有关，本季度店铺租户比例高于正常水平；但利差趋势向好，公司审慎的资本支出策略影响了这一指标，公司注重总租金，包括初始利差、嵌入式租金增长、费用回收增长等，这些措施将有助于实现可持续的NOI和盈利增长 [54] 问题8: 租户保留和需求的顺风和逆风因素，以及经济入住率或净有效租金支付入住率的恢复节奏 - 公司目标是在2022年下半年至年底实现净营业收入恢复到2019年水平，但由于疫情导致入住率下降200个基点，租赁和恢复需要时间，这是一个挑战 [57] - 目前租赁活动在各地区都很强劲，有很多租赁机会；逆风因素包括劳动力问题、定价和供应链问题，但租户大多能将成本转嫁给消费者，目前进展未受阻碍 [59][60] 问题9: 租户观察名单的改善情况以及仍被视为高风险的租户或行业 - 公司的租户观察名单情况与提问者观点一致，过去很多租户已通过破产等方式离开，剩余租户的信用质量大多有所改善，无论是通过运营还是获得资本市场资金；目前没有特别指出高风险的租户或行业 [62] 问题10: 市场租金的趋势，包括锚定和小店铺空间，以及租金是否真正上涨，是否存在劣质空间退化情况 - 从公司角度看，市场租金与疫情前基本持平，优质中心吸引优质零售商，目前公司有更多空间，吸引了零售商的兴趣和活动 [67] 问题11: 未来12 - 18个月与现有合作伙伴进行合资企业收购的机会 - 所有合资企业都是长期的，目前没有合同规定的收购机会；此次USAA交易是一个特殊情况；未来如果合作伙伴愿意出售，公司有能力进行收购 [68][69] 问题12: 客流量恢复到疫情前水平后，消费模式是否有明显变化 - 最初消费者购物篮数量减少但规模增大，现在随着客流量恢复，购物篮规模可能略有下降；从杂货店销售和餐厅业绩来看，消费者不仅到店，还进行了购买，公司对现状满意 [71] 问题13: 指导变化中，上半年较低的迁出活动情况以及下半年的假设，与正常年份的比较 - 公司认为2021年业绩的最佳衡量指标是净有效租金支付入住率，目前为88%左右，预计在今年剩余时间内将继续缓慢上升；较低的迁出活动表明公司对2022年及以后的业务增长有信心 [74] 问题14: 开发和重建项目管道严重偏向重建，未来几年是否有新机会的影子管道 - 随着市场复苏，杂货店行业有增长需求，公司正在努力寻找合适的场地，影子管道正在良好建设中，公司与传统杂货店合作伙伴保持沟通，对活动情况感到满意 [76] 问题15: 购物中心领域整合后，两家较大同行是否改变了竞争格局，包括收购和租赁方面 - 在收购方面，竞争格局一直很激烈，竞争对手包括大小不同的公共和私人资本，与同行规模无关 [79] - 在租赁方面，竞争主要取决于单个资产的质量，从业主角度看，竞争格局没有改变 [81] 问题16: 现金基础租户转回权责发生制可能带来的潜在收益规模 - 由于会计要求的原因，难以给出具体估计；可能有部分租户在今年转回权责发生制，目前约13%的基本租金（ABR）对应的租户按时支付租金但仍被归类为现金基础租户，但公司在转换租户会计方法前会设定较高标准 [82][83] 问题17: 本季度出售系列资产的情况，是否获得了现有产权的信贷 - 公司在西尔斯大楼项目上最初考虑将其用于办公用途并进行了产权申请，后来与一个办公/医疗用户达成交易，将资产出售给该用户，这是一个双赢的结果，该用户将成为公司即将重建的HEB扩建店的优质邻居 [87] 问题18: 鉴于更多资本进入购物中心领域，公司是否会在收购方面与现有合作伙伴进行更多合资企业合作 - 合资企业的目的主要是获取资本、专业知识或项目机会；目前公司不需要合作伙伴的资金，获取专业知识的可能性也较小；如果合作伙伴能提供公司原本无法获得的项目机会，公司会考虑进行合资合作 [89]