财务数据和关键指标变化 - 第一季度NAREIT FFO为每股0.90美元，当期未收回租赁收入为正，当期账单准备金约1800万美元，被现金基础租户收回的超2000万美元往期预留收入抵消，排除往期收款，一季度账单收入确认率为94% [33] - 现金基础租户占ADR的比例从上个季度的29%降至28%，尚未将任何租户从现金基础转回权责发生制会计 [34] - 同店已开业入住率环比下降30个基点，但净有效租金支付入住率在第一季度上升超50个基点 [35] - 同店NOI（不包括租赁终止费用）与去年同期相比下降1.6%，2021年第一季度是最后一个面临较困难的疫情前比较的季度 [36] - 净债务与EBITDA的比率保持在5.9倍，随着NOI的恢复，有望回到低至中5倍的范围 [39] - 全年NAREIT FFO指引从之前的上限每股3.14美元提高到新的范围每股3.33 - 3.43美元 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁方面，第一季度新租赁量高于2020年第一季度，是过去五年中第一季度新租赁量最高的，续约租赁量在疫情期间保持稳定，各地区零售商活动均有增长，租赁管道健康 [26][27] - 租金方面，近期租金利差因当前环境和租赁组合而受到抑制，但在主力租户和QSR上提租成功，对非必要租户和堂食餐厅做出短期让步，长期来看物业仍能获得市场领先租金 [28] - 入住率方面，整体入住率环比下降30个基点，不过租户迁出情况低于预期，更多租户续约 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月整体投资组合的客流量已恢复到2019年水平的90%，部分地区接近100%，第一季度当前期间账单的租金回收率为93%，4月为94%，西部地区在客流量和租金回收方面仍落后，但正在逐渐赶上 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司从防御转向进攻，专注于增长，包括有机增长和外部资本投入，利用良好的资产负债表和低成本资金优势把握机会 [16] - 继续关注开发和重建项目的价值创造，计划推进Carytown二期和将Bethesda的Westbard项目纳入在建管道 [17] - 公司看好露天杂货店为主的邻里和社区购物中心，认为其在疫情后具有长期需求 [19] - 行业中实体零售仍面临挑战，美国零售GLA将继续缩减，但位置优越、运营良好的购物中心仍是零售生态系统的关键组成部分 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售环境和租户健康状况持续改善，公司已度过难关，对未来前景更加乐观和有信心 [10] - 租户限制的放宽对公司业务产生积极影响，提高了客流量和租户销售额，进而增加了租金回收 [11] - 疫情凸显了公司业务的价值，消费者对露天购物中心的环境和便利性有了新的认识，长期来看公司和行业有积极的发展趋势 [13] 其他重要信息 - 公司讨论可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，相关风险因素在SEC文件中有详细描述 [5][6] - 会议中提及的非GAAP财务指标，可比GAAP财务指标在本季度收益材料中，相关信息已发布在公司投资者关系网站 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 现金基础租户租金回收情况及未收回余额的潜在影响 - 2021年第一季度现金基础租户租金回收率为78%，高于上一季度的75%，4月达到81%，3 - 4月的表现增强了公司提高现金回收预期的信心 [50][52] - 从净有效租金支付入住率来看，公司认为入住率已触底回升，将非租金支付状态的租户转为现金基础租户是改善的动力 [53] 问题: 公司发行股权的意愿及是否包含在指引中 - 公司指引中未包含股权融资内容，股权是用于支持增长的资金来源，若能以增值方式投入使用，公司会考虑发行股权 [56] 问题: 随着国家开放，路边取货和线上购买到店自提（BOPIS）活动的变化 - 此类活动明显增加，如Kroger的点击提货计划是历史水平的4倍，各大品牌都在采用BOPIS模式，这一趋势将持续，对购物中心有益 [58] 问题: 零售商对新开发项目的兴趣，特别是非杂货店零售商 - 第一季度租赁活动强劲，新租赁量是五年内第一季度最高的，Carytown二期项目预租赁情况良好，公司将继续建设开发管道 [61] 问题: 疫情是否导致租赁结构变化，如共同租赁条款、百分比租金评估方法，以及专用停车是否能提高租金 - 租赁结构在边际上无实质变化，从谈判到实际交付时间延长，但交易条款总体保持稳定 [64] - 百分比租金因线上销售变得复杂，公司主要在杂货店中有相关业务，数据有助于评估租户销售情况 [65] - 目前公司将专用停车作为支持租户的方式，未将其视为租金收入来源 [67] 问题: Serramonte项目是否能在2021年下半年交付，以及租赁和开发的情况 - 项目为多阶段项目，第一阶段有信心在2021年完成交付，后续阶段将在多年内逐步推进 [69] - 目前商场内租赁活动良好，已签约高端餐厅，与一些知名租户有合作进展，J.C. Penney区域也有一定进展 [70] 问题: 第一季度同店NOI在排除现金回收收益后的情况，以及租赁环境、租金与2020年和过去五年的比较 - 往期收款对第一季度同店增长的推动为950个基点 [73] - 租赁市场整体活跃，各类租户需求回升，必需品租户有良好活动和租金增长，非必需品租户在租金利差上更具创造性和选择性 [76][78] - 公司认为其购物中心能长期获得市场领先租金，目前未看到市场租金下降情况，且行业竞争供应有限 [80] 问题: 租户是否能支付高于2020年第一季度的租金 - 租户支付能力受政府刺激措施影响，公司认为市场正在回归健康的疫情前环境，公司所处零售领域有优势 [82] 问题: Westbard项目的NOI影响及相关开发情况 - 2021年计划中该项目NOI预计下降约200万美元，2022年及以后将通过再开发实现增长 [88] 问题: 排除非必要租户或特定健身租户后，租金利差情况，以及处理受压力租户租约的时间 - 公司暂无排除非必要租户后的租金利差数据 [90] - 若考虑健身中心租约第三年末的全额租金，新租约利差负面影响基本消除，本季度整体利差基本持平 [91] - 处理受压力租户租约是持续工作，目前主要集中在西海岸，该地区刚刚开始全面重新开放 [89] 问题: 公司资产负债表转向积极后，是增加开发和重建项目，还是进行外部收购，以及收购资产类型和区域偏好 - 公司认为资本最佳用途是开发和重建项目，同时也在寻找符合战略的收购机会，利用开发专长创造价值 [95] 问题: 路边取货和线上购买到店自提（BOPIS）活动对非主力杂货店租户的影响，以及人们在购物中心停留时间的变化 - 公司暂无衡量停留时间的数据，但认为购物中心的价值在于提供便利和娱乐，良好的BOPIS服务能使购物中心成为消费者首选，未来有望测量停留时间 [97][98] 问题: 公司承诺未来五年每年投入1.75亿美元用于开发的原因和考虑 - 对Serramonte项目的调整只是纳入了整个中心的GLA，并非范围变化，公司仍看好该项目 [106] - 公司希望在未来五年投入约10亿美元用于新开发和现有购物中心的重建，以推动业务增长，开发是公司核心竞争力，能提升运营资产价值和未来增长率 [107][108] 问题: 是否看到私募股权资金对零售的新兴趣 - 邻里杂货店为主的购物中心资本化率相对稳定，有新资金进入该领域，但更多是追求高收益，流入此类购物中心的资金规模变化不大，新资金更多关注高收益、大型非传统且有困境的购物中心，这并非公司主要业务领域 [109][110] 问题: 将现金基础租户转回权责发生制的流程，以及直线租金应收账款转回对收益的潜在影响 - 转回过程将谨慎进行，更注重评估租户未来支付租金的能力，而非过去的支付情况，预计今年晚些时候进行评估 [113] - 指引中未包含将租户转回权责发生制对直线租金的影响，修订范围仍为正负3000万美元 [114] 问题: 出售Northborough Crossing的原因及该资产在公司资产质量分类中的位置 - 出售该资产是因为它是与Equity One合并时继承的合资企业的一部分，且属于低增长、非战略资产 [115] - 该资产属于质量核心类别，即第三层级 [116] 问题: 除刺激措施外，租金回收的类别和区域差异 - 往期租金回收的类别与去年预留租金的类别相同，主要来自本地买家、小店铺买家、西海岸买家，具体行业包括健身、餐厅、个人服务、娱乐等 [119] 问题: 第一季度准备金与第四季度基本持平，但租户现金支付增加的原因，以及后续是否有准备金转回的可能 - 第四季度数据受往期影响有50万美元正向影响，第一季度有100万美元与CAM对账相关的增加，季节性因素导致表面上准备金变化不大，实际改善约150万美元 [122] - 3 - 4月现金基础租户回收率的改善增强了公司对未来前景的信心，整体回收率季度间基本不变 [123] 问题: 2021年第二至四季度预计解除2020年租金预留的金额 - 原指引中2020年预留租金回收对同店NOI增长的影响为125个基点，新指引范围提高到425个基点，增量为300个基点，约合3000万美元（中点），截至4月已收回2400万美元，完成指引范围的80% [124] 问题: 提到的入住率触底是指支付入住率还是统计显示的入住率 - 指净有效租金支付入住率，即已开业入住率经未收回租赁收入调整后的结果，目前在86% - 87%之间，尽管后续可能在已出租或已开业入住率上有下降，但财务上更关注租户支付能力的转换，第一季度该指标已上升约50个基点，且租赁活动增强了对入住率改善的信心 [125][126] 问题: 疫情是否改变了公司收购资产的想法，以及收购资产的类型和区域偏好 - 疫情本身未改变公司资本部署的想法，但一些长期趋势，如远程工作导致的人口迁移，可能为公司在已进入市场提供更多投资机会 [129][130] - 公司战略不变，仍将开发、重建和收购高质量、位置优越的杂货店为主的邻里和社区购物中心 [131] 问题: 私人市场对小型杂货店为主的邻里中心和有额外店铺的中心的兴趣差异，以及资本化率的情况 - 过去三个月交易市场更加活跃，此前交易的多为规模较小、易承保的杂货店为主的购物中心，现在有更多此前未交易的大型、非传统、娱乐性较强的中心进入市场 [133] - 有额外店铺的中心资本化率较高，短期内租金回收率高，但长期面临GLA收缩和电商影响的风险，需要更多资本重新租赁，与疫情前相比，资本化率溢价变化不大，约为50 - 100个基点 [134][135] 问题: 公司是否认为能在2022年恢复到疫情前水平 - 公司内部讨论的恢复时间仍为2022年末或2023年全年，2020 - 2021年存在交叉影响，产生了一定增长，但入住率下降200个基点的恢复需要时间，包括寻找租户、谈判租约、建设空间和开始收租等过程，空置率将影响最终恢复情况 [138][139] 问题: 新开发项目是否担心建筑成本上升对收益率的影响 - 公司在历史项目中较好地将增长因素纳入承保，目前建筑成本、人员和交付等方面存在挑战，这些因素会在承保和项目规划中考虑 [142] 问题: 回顾此次疫情，公司和其他零售房地产所有者学到了什么教训 - 最重要的教训是保持资产负债表的强大和财务纪律，这使公司能够在疫情期间支持租户、维持股息，并在疫情后抓住机会 [143] 问题: 第一季度终止费用的性质 - 第一季度的终止费用是为出售前购物中心Pleasanton而买断最后一份租约的费用，买家将在该地块建设办公楼和公司总部 [145] 问题: 疫情期间与租户协商延迟开业的项目，租户是否会加速开业 - 目前此类情况已基本过去，多数资产中选择不继续的租户已被类似用途的租户取代，租户正在推进项目 [148] 问题: 劳动力短缺是否影响零售商签署租约的决策 - 目前劳动力短缺未影响决策，但这是现实问题，希望立法变化能改善劳动力供应 [149] 问题: 18个月后公司开发和重建项目的组合是否会改变 - 开发和重建项目的组合会发生变化，公司将继续利用开发专长提升现有资产价值，同时也会积极寻找新的开发机会，预计在两方面都能取得成功 [150] 问题: 2021年第一季度和2020财年往期租金回收是否集中在西海岸，以及西海岸市场在租赁活动、租金和支付稳定性方面是否仍受影响 - 约40%的往期租金回收来自西海岸，约三分之一来自东南部 [153] - 西海岸市场正在全面恢复，租赁活动和规模与全国其他地区相当 [154]