财务数据和关键指标变化 - 第四季度NAREIT FFO为每股0.76美元，包含一次性费用，还确认了近800万美元（每股0.04美元）的直线租金应收账款核销和约1800万美元（每股0.10美元）的无法收回租赁收入 [39] - 第四季度现金收款率达92%，截至1月周一为89%，截至当天已升至90% [22] - 第四季度按比例计费的收入确认率从第三季度的90%和第二季度的86%升至94% [41] - 2020年底杠杆率为6倍，预计在现状情景下，第一季度杠杆率最高可达6.25倍左右，公司希望通过EBITDA有机增长使杠杆率回到2019年的低5倍水平 [89][91] - 2021年提供的NAREIT FFO区间为每股2.96 - 3.14美元，反映持续的不确定性 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度租赁成交量持续改善，未来交易管道强劲，新租赁活动在限制较少的市场最为活跃 [26][27] - 季度总租金增长略为正，但受续租活动拖累；三分之一的续租租约平均期限为18个月，平均负利差超5%；长期续租租约正利差超2%；锚定续租交易正利差近7% [28][30] 开发业务 - 2020年底有3亿美元的开发至重建项目正在进行，第四季度重启Serramonte项目建设，还在杰克逊维尔市场启动了一个全新的Publix锚定开发项目 [34] - 第四季度成功完成佛罗里达州坦帕市的The Village at Hunter's Lake开发项目，以2100万美元投资获得8%的回报 [35] 处置业务 - 第四季度出售五个购物中心，总售价近7800万美元，2020年总处置额达1.91亿美元，资本化率为5.7% [36] - 2020年出售超8000万美元的非创收土地和外铺 [37] - 预计2021年处置约1.5亿美元资产，平均资本化率为5.5 - 6% [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至1月底，绝大多数租户已开业运营，但部分租户仍受政府规定的容量限制，第四季度部分类别和市场的限制有所增加 [21] - 西海岸市场第四季度限制较多，但收款率较上一季度有所改善，仍明显落后于其他地区；加利福尼亚州放宽限制有望缩小差距 [23] - 东南部市场收款率从第二季度的84%提升至第四季度的96% [83] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 对租户采取有针对性的战略方法，等待其重新开业后制定未来计划，确保租户长期成功，同时不惧怕收回空间并重新出租 [14][16] - 评估开发和重建项目，放弃不符合回报门槛的项目或部分项目，维持健康的增值项目管道 [31][32] - 机会性出售非战略性、低增长资产，以提高投资组合质量和保持资产负债表实力 [37] 行业竞争 - 公司凭借规模、全国布局和优质资产在行业中具有优势，注重与租户建立关系，采取个性化、以关系为导向的方法 [7][15] - 行业受疫情影响，不同市场和租户类别表现差异较大，公司需应对不确定性，谨慎制定预期 [12][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管第四季度部分市场病例增加、限制增多，但运营结果持续改善，收款率提高，租赁势头良好 [9][10] - 疫苗和额外的联邦刺激措施带来积极影响，但仍存在不确定性，2021年展望反映了这种不确定性，采用情景分析而非传统指导框架 [10][12] - 公司对长期增长充满信心，其位于强劲郊区市场的优质、地理位置优越、地理多元化的杂货店锚定露天购物中心组合，能够满足社区的基本需求 [19] 其他重要信息 - 2021年第一季度将受一笔近200万美元的一次性租赁终止费用影响，预计2021年净G&A会更高 [54][55] - 公司在疫情期间保持季度股息，2020年仍产生超5000万美元的自由现金流 [17][92] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 同店NOI指导中，2021年第一季度的入住率下降或坏账规模如何，以及下半年的复苏情况 - 现状情景下，第一季度比较困难，类似2020年下半年的增长情况；反向情景会加剧负面影响，持续改善情景则相反 [68][69] 问题2: 现金基础租户池目前占总ADR的百分比及收款率情况 - 现金基础租户占ADR的比例升至29%，收款率从第三季度的64%升至75%，这一数据将影响现状和持续改善情景 [70] 问题3: 如何设想用新的相关零售商重新填充小店铺空位，以及关注的类别 - 公司处理空位和商品销售的理念不变，关注健康生活方式类别，一些典型的购物中心租户对露天购物中心感兴趣 [75][76] 问题4: 限制较少的州的购物中心的客流量和需求情况，以及对高端持续改善情景的启示 - 限制解除与客流量、收款率有很强的相关性，加利福尼亚州放宽限制有望带来更多客流量和更高的收款率 [78][79] 问题5: 加利福尼亚州和佛罗里达州的租金收款情况对比 - 东南部市场收款率改善明显，西海岸市场虽有改善但速度较慢，部分类别仍面临困难，公司期待疫情后情况好转 [83][84] 问题6: 从净债务与EBITDA的角度看，杠杆率是否会增加 - 公司的关键策略是保护资产负债表，运营杠杆率维持在低5倍左右，目前为6倍，希望通过EBITDA有机增长恢复到该水平 [89][90] 问题7: 公司从州和地方政府听到的关于限制的情况，以及这些限制对新租赁的影响 - 目前更多是容量限制而非强制关闭，受限制较多的类别对新租赁的接受度较低，开放的租户仍在开展业务和签订新租约 [96][97] 问题8: 公司对餐厅18%的敞口的长期考虑 - 公司认为这一比例合适，餐厅会随着消费者需求变化而演变，快餐和开放市场的全服务餐厅在疫情期间适应良好，餐厅能为购物中心带来客流量 [99][104] 问题9: 零售商对2021年前景的看法，以及租金谈判情况 - 与零售商的讨论大多是疫情前的常规对话，表现良好的租户会抓住机会发展业务；反向情景可能使受影响较大的类别观望 [111][112] 问题10: 公司2020年产生的现金流质量如何，是否已降低风险 - 公司认可这一观点，对在疫情期间产生如此多的现金流感到自豪 [116][117] 问题11: 指导中的基本情况假设，以及租金确认的上行空间 - 现状情景是2021年复制第四季度情况，有效租金支付入住率约为86%，公司目前关注现状和持续改善情景，但不能排除反向情景 [122][123] 问题12: 第四季度新租赁的租赁到资本支出成本占每平方英尺租金的比例上升的原因 - 是由于两个新的锚定交易有额外的租户改善成本，剔除后与历史水平一致，预计未来不会改变 [126][128] 问题13: 10% - 11%的资本支出比例是否包括开发支出 - 仅包括维护和租赁资本支出 [131] 问题14: 不可收回收入的三个类别（公司相信的租户、疫情前有挑战的租户、中间类别）的比例 - 公司相信的租户占绝大多数，主要集中在西海岸；疫情前有困难的租户和正在争取租金的租户占比非常小 [135][137] 问题15: 今年5.5% - 6%的处置资本化率与疫情前是否相似 - 与疫情前相似，公司出售的资产定价良好，小型杂货店锚定中心和净租赁资产市场表现强劲 [140] 问题16: 情景分析中点的储备情况，以及与2019年储备水平的比较 - 现状情景下，第四季度储备净费用为1700 - 1800万美元，较第三季度下降40%，与2019年相比处于健康水平 [145] 问题17: 公司是否会有几年的可观盈利增长 - 公司预计2020年底有效租金支付入住率较疫情前下降约700个基点，通过复苏有望恢复，不仅2021年可能实现正增长，未来几年也将持续增长 [149][151] 问题18: 开发管道审查过程与市场积极需求趋势的协调，以及受影响项目的主要原因 - 主要是疫情导致部分项目租赁未达预期，以及项目审批时间延长，项目范围变化不大，公司对未来项目启动有信心 [155][156] 问题19: 指导中G&A隐含20%增长的主要驱动因素 - 2020年因疫情在差旅费等方面有节省，但被开发间接费用资本化掩盖；2021年随着经济重新开放，这些节省将逆转，给顶线带来压力，开发管道恢复较慢，顶线G&A与2019年基本一致，略高是因为第三方法律费用增加 [162][165] 问题20: 本季度约0.5%的正现金租赁利差是否仍有传统的租金递增 - 约80%的本地交易平均每年有2%的租金递增，综合锚定租户后约为1.5%，这对长期NOI增长有积极作用 [169] 问题21: 与租户交流中，未来可能永久改变的方面 - 疫情带来的经验教训包括路边取货、最后一英里配送、得来速服务和户外空间的重要性，公司需适应这些变化 [171][172] 问题22: 是否积极跟踪零售商微型配送在公司物业的推广情况，以及是否会带来定价权 - 公司每天都在讨论如何利用微型配送和最后一英里服务获利，公司拥有靠近消费者的购物中心，有能力参与其中，但发展速度和方向尚不确定 [177][178] 问题23: 疫情期间的人口迁移模式是否改变公司对市场敞口的看法 - 公司喜欢目前所在的市场，地理多元化的投资组合将受益于人口从城市核心向郊区的迁移，公司将继续在现有市场寻找机会 [179][180]