财务数据和关键指标变化 - 第三季度Nareit FFO包含1900万美元（每股0.11美元）的债务清偿费用，以及800万美元（每股0.05美元）针对直线租金应收款的非现金费用，此外还有2900万美元（每股0.17美元）的不可收回租赁收入 [25] - 第三季度同一物业NOI下降，主要受不可收回租赁收入影响 [26] - 第三季度G&A较去年同期升高，主要因开发相关间接费用资本化减少，公司在疫情初期延长了约1.5亿美元投资项目的时间线 [27] - 基础租金收取率从二季度的72%提升至10月的87%，第三季度未收取的按比例账单总计4100万美元，较二季度减少近一半，公司预留了其中近70%的金额 [28][29] - 第三季度不可收回租赁收入储备较上一季度环比下降30%，现金基础租户池的收款率从二季度的46%升至三季度的64% [31] - 第三季度收入确认为按比例账单和其他收入的90%，高于二季度的86% [32] - 公司目前即时流动性近15亿美元，包括信贷额度的全部额度和手头现金，足以覆盖未来四年的开发、再开发承诺和债务到期 [33] - 5月公司通过债券发行筹集6亿美元，9月用部分收益赎回2022年到期的3亿美元票据，预计用手头剩余现金偿还2022年初到期的2.65亿美元定期贷款 [34] - 第三季度及季度末后，公司以4.5%的平均资本化率完成2500万美元的资产处置 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至10月底，97%的租户已开业，高于上一季度，5月底时该比例为75%，仍未开业的租户主要是娱乐、餐饮、健身和服务类租户 [17] - 租金收取方面，杂货商、药店、银行和家居装修等类别表现最强，受当地限制无法完全开业或运营的租户类别收取率最低 [18] - 新租赁活动在二季度疲软后本季度反弹，新签订的租约涉及杂货、银行、美容、餐饮和医疗等类别，但租金面临压力，新租约利差受到影响 [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 - 多个市场三季度租金收取率恢复到90%以上，但加州和太平洋西北地区的收取率仍拖累投资组合平均水平，太平洋海岸地区在三季度占未收取租金的近一半 [18] - 不同地区租赁生产力和利差存在差异，开放程度高、收取率达90%以上、客流量恢复的市场租赁活动更接近正常，而仍受强制关闭措施影响的市场活动稍少 [59] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于NOI和资产负债表的维护，同时优先考虑团队成员、租户和社区的安全与福祉，以长期视角应对疫情 [40] - 公司拥有地理多元化、高品质、以杂货店为锚定的露天购物中心组合，强大的资产负债表和流动性，以及灵活的开发管道，将继续与租户合作，帮助其适应新常态 [14][15] - 公司持续进行资产组合调整，每年处置1% - 2%的资产，倾向于保留位于人口统计学特征高于平均水平的社区、商品组合有吸引力、有高比例必需租户的购物中心 [73] - 公司认为机构级购物中心在疫情期间表现良好，但零售行业不断演变，需与租户合作打造有吸引力的消费聚集地 [71][74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对过去几个月租金收取和租户讨论的进展感到鼓舞，随着更多市场和企业找到安全重启和成功运营的途径，改善趋势有望持续，但未来仍存在不确定性，租户破产和门店关闭风险仍需关注 [9][13] - 公司认为太平洋海岸地区尤其是加州的限制措施解除后，业绩将继续改善，且公司有信心在长期内为股东创造价值，因此维持季度股息 [11][12] 其他重要信息 - 公司今日讨论包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，相关风险因素在今日演示和向SEC的文件中均有提及 [4] - 讨论包含非GAAP财务指标，可比GAAP财务指标在本季度收益材料中，所有材料均发布在公司投资者关系网站上，本季度补充资料包中还提供了与COVID - 19相关的额外披露 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新的填补租赁管道情况，以及如何平衡租金与入住率，是否影响较短租期 - 本季度新租赁反弹，共10.8万平方英尺、72笔交易，其中只有两笔是主力店交易，多数为店铺空间，通常租期较短 [43] - 新租赁管道中，全国和地区性主力店如家居装修、折扣店等，以及宠物、运动自行车店、低价店、快餐、医疗等类别租户表现积极，路边店方面星巴克、汽车服务和零部件集团也很活跃 [46][47] 问题: 若推进大型开发项目，2021年的退租影响及时间安排是否有变化 - 阿博特项目预计损失NOI约100万美元，该损失已发生，公司正在努力使该建筑在有需求时恢复可租赁状态；科斯塔维德项目预计损失NOI在200 - 300万美元之间，将在多年内体现，目前情况无变化 [50][51] 问题: 租金收取改善趋势在年底的预期，以及永久损失租金的情况 - 公司对租金收取改善感到满意，但未来仍有不确定性，租金收取与市场开放和限制解除高度相关，若情况持续改善，预计会有一定改善，但无法提供具体指导，重大改善需等待医疗解决方案 [54][55][57] 问题: 不同地区租赁生产力和利差是否存在差异 - 存在差异，开放程度高的地区租赁需求更旺盛，活动更接近正常，而仍受限制的市场活动稍少，但本季度一些非必需类本地租户的租赁表现积极，显示出这些类别需求比预期更强 [59][60] 问题: 未来几个季度租赁生产力是否会提高 - 公司认为会提高，如佛罗里达州市场开放后租赁有起色，且目前可租赁空间增加，将转化为更高的租赁量和生产力 [62][63] 问题: 与几个月前的预期相比，目前处于牛市、基础还是熊市情景 - 目前比几个月前更有确定性和可见性，现金收取情况略好于基础情景，若现状维持则预计维持现状，若限制解除、市场重启则预计有一定改善 [69] 问题: 是否仍看好所有资产，以及看好资产的属性 - 公司认为机构级购物中心在疫情中表现良好，公司一直致力于资产组合调整，会有部分资产用于处置，但长期对所有资产有信心，仍偏好位于优质社区、商品组合有吸引力、有高比例必需租户的购物中心 [71][73] 问题: 二、三季度同店NOI低于同行的因素 - 主要是不可收回租赁收入估计的影响，这些不可收回收入来自受限制地区、特定租户类别（如健身、餐饮）以及本地信用较差的租户 [78][79] 问题: 三季度新签租约的租户开业时间 - 一般从租约执行到开业需90 - 120天，取决于交付空间的状况，目前公司和租户都在积极推进业务 [80][82] 问题: 租户对新租约的需求因地区而异的情况，以及特别强劲的市场 - 全国都有需求，但地区开放程度与需求深度相关，开放且接近满负荷运营的地区活动更活跃 [87] 问题: 解冻私人交易市场需要的条件，以及购物中心CMBS的可用性 - 目前交易多为小型购物中心，租户开业且为必需租户、市场限制少的项目更受关注，优质购物中心估值变化不大，预计交易量将逐月改善并延续到2021年 [89][90] - 公司在有担保债务市场活跃，对于优质项目，贷款机构有需求，CMBS贷款机构对该产品类型也感兴趣，利差较传统有担保贷款机构更窄 [91][92] 问题: 优质项目的贷款价值比（LTV）情况 - 贷款价值比有一定折扣，但不显著，贷款机构依赖评估机构，最低门槛与过去类似，公司作为借款人寻求的LTV在50% - 55%之间 [94] 问题: 对2021年再开发项目启动的信心，以及是否仍将Serramonte作为核心长期持有资产 - 公司对2021年部分项目启动有信心，但仍取决于外部变量，如科斯塔维德项目下周有听证会获取授权，公司会在明确NOI和风险调整回报后启动项目 [97][98] - 公司对Serramonte有长期信心，预计长期持有，该项目有80英亩无产权负担土地，有短期和长期创造价值的机会，如开展得来速地面租赁、与零售商洽谈前JCPenney店铺的合作等 [99] 问题: 租约条款和当前租赁环境对与租户谈判的影响 - 租约条款与历史情况差异不大，在续约环境中，非必需类小型本地租户可能更倾向于短期租约，新交易中必需和非必需类租户按既定条款执行，无特殊谈判 [102][103] 问题: 自疫情开始，是否重新评估租户可收回性的标准 - 公司确实改变了对某些租户的评估，本季度将约4%的基本租金（ABR）租户转为现金基础租户，这导致了不可收回费用的变化，主要是因为租户受关闭影响的时间越长，收取租金的难度越大 [104] - 现金基础租户池的收款率从二季度的46%升至三季度的64%，10月升至66%，显示出积极趋势 [105] 问题: 地方政府对租户运营能力的影响，以及最大阻碍所在地区 - 地理位置和必需与非必需租户比例都很重要，东北地区必需租户比例高于加州，所以租金收取情况相对较好 [107] - 限制措施对餐厅、健身等室内活动影响较大，特别是室内用餐容量受限的情况下，运营商难以盈利，且未来可能的关闭威胁也增加了经营风险 [108][109] 问题: 2021年的机会更倾向于与私人业主的单项资产交易，还是更大规模的投资组合或交易 - 目前还不确定，但公司对自身的强劲地位有信心，会持续寻找机会并在合适时利用，过去一些成功的开发和收购项目就来自其他周期 [111] 问题: JV合作伙伴在现有投资中创造流动性和参与潜在收购的意愿 - 公司与现有JV合作伙伴关系长期良好，他们在当前环境中很有耐心，认同公司的租户谈判策略，相信优质社区的杂货店锚定零售的长期价值，若有合适机会，愿意继续与公司共同投资 [116][117] 问题: 公司是否关注大规模、差异化、增值型交易，如商场土地和资产 - 公司认为Serramonte项目独特，公司的重点是高质量杂货店锚定的投资组合，会优先利用自有资产和再开发管道创造价值，而非大规模投资 [119] 问题: 疫情期间市场演变，是否有新的强势市场或现有市场排名变化 - 公司的DNA模型显示，郊区和近市区位置的物业在当前环境中表现良好，受人口统计和供应限制因素影响，这些物业将受益于人们工作地点的变化 [122] - 但疫情带来的政府强制限制使模型在某些情况下失效，不过总体上模型所体现的位置质量观点得到了一定验证 [123]