财务数据和关键指标变化 - 二季度未收取的按比例租金和回收款总计超8400万美元，经评估近50%可能无法收回，约4400万美元来自有财务和运营属性的租户，应计为收入并作为应收账款 [28][31] - 二季度包括应计租金和回收款以及已收账单在内，公司确认的收入相当于季度总账单和其他收入的86% [32] - 本季度无法收回的租赁收入费用使非现金基础上的二季度受到约1900万美元的负面影响，影响NAREIT FFO每股0.35美元 [33] - 二季度公司发行6亿美元10年期债券，偿还一季度信用额度防御性提款，使信用额度恢复到12亿美元，季末持有约6亿美元现金，还计划赎回2022年到期的3亿美元债券 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至7月底，95%的租户已开业，而两个月前这一比例为75% [17] - 二季度基础租金收取率（含已执行延期协议）为77%，7月接近80% [8] - 本季度签署超12万平方英尺新租约，包括与佛罗里达州一家家居装修零售商的新主力租约，租金增长超55%，续租近120万平方英尺租约且租金有正增长 [24][25] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有地理位置多元化、以必需品零售商为主的优质投资组合，开发项目有价值提升潜力且具时间和财务灵活性，团队敬业，资产负债表和流动性状况良好，这些优势使其能应对困难时期并为未来成功做好准备 [12] - 公司将继续与租户密切合作，提供支持和灵活性，帮助租户成功重新开业、提高租金收取率并进行租金延期谈判 [7] - 公司持续致力于企业责任，将其融入各部门和企业文化，这有助于管理风险并确保业务的成功和可持续性 [15][16] - 公司将继续评估开发和重建项目，根据预租赁、项目形式、位置和风险调整回报等因素决定何时启动项目，同时利用建设成本下降提高收益率 [67][68] - 公司将根据财务指标、经济和行业趋势等因素，在与董事会密切合作的基础上，做出未来股息决策 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管公司和租户取得了进展，但未来仍存在很多不确定性，难以预测疫情的持续时间、消费者的韧性以及租户的适应和创新能力 [9][10] - 公司对租金收取率的持续改善有信心，相信凭借强大的资产负债表和战略优势，能够在疫情后实现良好发展 [11][13] - 消费者表现出了韧性，随着租户重新开业，消费者渴望恢复一些以前的购物行为 [8] 其他重要信息 - 公司高级副总裁Laura Clark将离开公司，前往REIT领域获得一个绝佳机会 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当地租户占ABR的23%，但仅占已同意延期的16%，公司处理当地租户租金收取和减少潜在空置率的策略是什么？ - 公司表示当地租户付款较晚，但7月当地租金收取率较4、5、6月有所提高，且呈积极趋势 [42][43] - 公司过去多年一直积极管理小型店铺租户，这些租户是优秀的企业家，对业务投入大，公司团队积极参与延期计划以帮助他们恢复 [44][45] - 公司认为餐厅行业会有很多失败案例，但公司的购物中心靠近社区，且对高档餐饮的敞口较小，未来餐厅仍将是商品组合的重要部分 [46][47] 问题2: 公司是否进行过租金减免？对于未解决的租金问题，公司更倾向于推动延期协议还是采取法律诉讼？ - 公司表示在租金延期过程中采取了耐心和审慎的策略，优先与前300名租户（占ABR约70%）达成协议，目前与所有开业和运营的零售商积极合作，制定必要的租约修改方案 [49][51][52] - 受影响最严重的类别如剧院、娱乐、健身、全服务餐厅和儿童相关服务等，公司仍保持耐心，大部分未收取的租金来自与公司有持续沟通但尚未支付协议款项的租户，公司相信会逐步缩小未收取租金的差距，但每个交易都需时间解决 [53][54] - 公司强调现有租约是具有约束力的合同，延期只是修改还款计划，未收账款的可收回性是成功度过疫情的关键 [56] 问题3: 未来NOI的节奏如何？是否应预期入住率下降？公司如何应对全渠道趋势？开发和重建项目何时恢复积极推进？ - 公司表示由于未驱逐租户，预计会出现入住率下降，NOI和储备金已反映了部分情况 [62] - 公司认为其地理位置靠近社区、拥有优质投资组合，在全渠道世界中，实体店铺仍是关键组成部分，零售商将保留最具生产力和高品质的店铺，公司将继续与零售商合作，满足其客户需求 [64][65][66] - 公司将逐个评估开发和重建项目，根据预租赁、项目形式、位置和风险调整回报等因素决定何时启动，同时利用建设成本下降提高收益率，还需考虑资金来源和租户需求 [67][68][72] 问题4: 公司对不同用途的租户敞口有何看法？是否会减少对高档餐饮、健身和个人服务的敞口？近期加利福尼亚州、得克萨斯州和佛罗里达州的疫情反弹是否导致 discretionary 商品支出减少？ - 公司表示对高档餐饮的敞口仅为1%，对健身行业长期仍持乐观态度，认为个人健身和健康是长期趋势，精品健身仍将是购物中心的良好用途，对个人服务也持积极的长期看法 [76][77][78] - 公司认为目前判断加利福尼亚州、得克萨斯州和佛罗里达州的疫情反弹是否导致 discretionary 商品支出永久减少还为时过早，消费者表现出了韧性，部分数据显示客流量已有所恢复 [82][83] 问题5: 未收取的二季度租金对短期和长期的影响如何？未收取的租金中有多少是由于租户搬离和破产造成的？ - 公司表示二季度末约20%的租户采用现金收付制会计，该类租户的租金收取率在二季度为40%，7月升至50%，从权责发生制角度看，公司收取了80%租户敞口的80%租金，二季度确认的收入相当于总潜在租金的约86%，公司对这部分租金的可收回性有信心 [88][89][90] - 公司表示目前几乎没有租金减免情况，储备金反映了现金收付制会计下未收取的租金，目前判断入住率变化还为时过早 [91] 问题6: 公司是否与未支付租金的租户签订新租约？购物中心内某些位置的需求是否发生变化？ - 公司表示没有与未支付租金的租户签订新租约 [94] - 公司认为疫情使 drive - through 需求大增，带 drive - through 的 pad 未来将是非常受欢迎的属性，银行对 pad 类型的使用也很活跃，pad 通常较容易出租 [95][96] 问题7: 未来是否会有更多坏账费用？如何看待未来的直线租金？ - 公司表示不能为未开票的租金预留准备金，未来坏账费用取决于现金收付制租户的表现，即他们是否开始支付租金或搬离，目前约20%的租户采用现金收付制，二季度该类租户的租金收取率为40%，7月升至50%，这是一个有参考价值的统计数据 [103][104][105] - 公司表示将租户从权责发生制改为现金收付制导致的直线租金冲回是一次性的，如果80%和20%的租户分类保持不变，未来季度的直线租金波动将减少，但这取决于对租户可收回性的评估，公司会在三季度末再次进行评估 [114][115][117] 问题8: 董事会维持当前股息水平的原因是什么？小店铺入住率的连续下降是普遍现象还是集中在某些方面？ - 公司表示维持股息水平是因为公司在疫情前加强了资产负债表，FFO派息率处于较低的60%多，AFFO派息率处于较低的70%多，有1.5亿美元的自由现金流，且提前减少了资本支出，同时租金收取率有望继续改善，未来股息决策将根据实际情况审慎做出 [121][124][125] - 公司表示小店铺入住率的下降主要集中在BK相关品牌，2020年有16个品牌申请破产，涉及150个店铺位置，其中40个预计已拒绝或可能拒绝租约 [127] 问题9: 公司如何看待资本化率的变化？资产估值方面有何看法？ - 公司表示A类优质物业的卖家较少，因为业主认识到其长期价值，而对以杂货店为锚定的社区购物中心的需求较高，资本化率保持稳定，买家在谨慎评估未来现金流，预计未来几年增长有限，第三年通常恢复到历史正常水平 [132][133][135] - 公司认为虽然应用的资本化率变化不大，但难以确定NOI流和现金流，未来需要大量资金进行续租以提高NOI，目前还不确定NOI的新基础水平，预计未来一段时间内同店NOI将有高于平均水平的增长 [138][139][140] 问题10: 公司与租户就杂货店电子商务趋势的沟通情况如何？租户如何考虑在公司购物中心内分配空间用于新技术（如MSCs）？ - 公司表示与租户的沟通变化不大，优秀的运营商已经在关注如何以最有利可图的方式服务客户，如Kroger专注于与Walgreens合作建立大型机器人自动化仓库，Ahold和Albertsons可能更关注微型履约中心，所有运营商都在以全渠道方式服务客户，目前最有利可图的方式仍是吸引客户到店 [145][146][147] - 公司表示租户在考虑网络店铺和履约中心时，会考虑店铺的盈利能力，通常生产力较高的店铺更有可能保留，并且可以作为小型网络的核心，在其周围增加微型履约中心以服务客户 [150][151] 问题11: 14%的收入储备金中，来自疫情前健康租户的租金占比多少？这如何影响公司帮助这些租户的方式？延期安排对部分当地租户是否合理？ - 公司表示疫情前采用现金收付制会计的ABR占比仅为3%，主要是BK观察名单上的租户，目前约20%的租金收入采用现金收付制，大部分租户在疫情前是健康的，但疫情对他们造成了挑战，目前40%的现金收付制租户仍在支付租金，7月这一比例升至50% [155][156][157] - 公司表示在与租户沟通时会综合考虑其情况、未来展望和信用能力，逐个做出最佳决策，不会让租户因延期计划而倒闭，会采用延长付款期限或适当减免租金等方式帮助租户 [161][162][164] 问题12: 16个申请破产品牌的40个店铺空间最早何时能收回？作为回填选项，全国性品牌和当地租户的需求情况如何？疫情后公司如何考虑资产处置？低增长资产的处置参数与疫情前相比有何变化？ - 公司表示预计未来30天左右会收到一些店铺的拒绝租约通知，疫情前对一级市场有很多兴趣，目前仍有兴趣，但将兴趣转化为实际租约的速度大幅放缓，公司认为其房地产优质，有信心在市场允许的情况下获得更多的回填机会 [167][168] - 公司表示在考虑资产处置时，仍会像以往一样从基础层面出发，寻找非战略性、低增长和非核心的物业，但会重新评估未来增长情况，目前准确评估与疫情前相比的未来增长还为时过早，公司会根据自身对物业未来NOI流的看法和市场估值，谨慎决定是否出售资产，同时公司有多元化的投资组合，有多种资金来源支持开发和重建项目 [169][170][172] 问题13: 租金收取在更具挑战性的业务线中，地理位置是否有影响？在采取法律诉讼时，地理位置是否有影响？是否收取了适用于二季度的三季度租金？这部分租金在现金收付制会计下的分配情况如何？ - 公司表示租金收取率受必需品类别组合、地理位置和当地与全国租户组合的影响，部分地区仍有较高的强制关闭要求，会对租金收取产生重大影响，当地租户是目前最后一批参与协商的群体，也会影响租金收取率 [178][179] - 公司表示在租户有能力支付但选择不支付、无响应或不合理的情况下，会采取法律行动，这种方式近期在促使租户付款或进行进一步协商方面较为有效 [181] - 公司表示7月收取了约800万美元适用于二季度的租金，若将此考虑在内，储备金占账单的比例将从47%升至52%，但无法提供这800万美元在现金收付制会计下的分配情况 [182]