财务数据和关键指标变化 - 一季度同店净营业收入（NOI）增长为负70个基点，因疫情对未收账款计提坏账准备，坏账费用比原计划多约200万美元，部分租户可收回性预期变化导致约350万美元非现金直线租金转回 [34][36] - 一季度末公司现金余额7.35亿美元，加上未提取额度，总流动性约13亿美元，公司采取结算远期股权发行、提取循环信贷额度等措施巩固资金状况 [39] - 一季度因疫情触发商誉减值定性测试，经定量分析，原商誉减值约40% [144] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度租赁和基本租金增长超预期，虽受疫情影响，但近两个月仍完成一些续租，并与众多租户进行新租约谈判 [19] - 4月底约40%租户关闭，预计未来30天部分零售商将重启；4月基本租金按比例收取率为62%，其中必需品租户收取率超90%，占近一半按比例计算的年度基本租金（ABR）；餐厅4月租金收取率为41%，占总ABR约19%；其他零售和服务类别4月租金收取率为37%，占略超三分之一的年度ABR [24][25] 开发和再开发业务 - 2019年底约3.5亿美元开发和再开发项目在建，约2.25亿美元待投资；疫情后重新评估，计划投入约8000万美元完成接近完工及有租赁义务的项目，选择性推迟约1.45亿美元在建项目投资 [29][30] 各个市场数据和关键指标变化 - 5月截至目前租金收取率与4月持平，公司原预计5月租金收取情况可能不如4月 [137][138] - 4月各市场租金收取情况无明显地域差异 [140] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 资产运营方面，优先保障团队成员、租户和社区人员安全与福祉，资产团队持续与租户沟通，搭建租户协助网站，举办网络研讨会，帮助租户获取政府援助，为租户重启业务做准备 [21][22][23] - 开发项目方面，重新评估在建项目和投资管道，完成接近完工和有租赁义务项目，暂停部分项目施工以保留投资灵活性，同时审查近期投资管道，等待更好时机启动项目 [27][29][32] - 财务策略方面，维持资产负债表强度和灵活性，严格管理未来资本需求，包括开发支出、物业支出、一般及行政费用和股息支付；密切关注疫情对现金流影响，未来股息将根据流动性、杠杆比率和应税收入预测决定 [37][39][40] 行业竞争 - 公司认为自身在零售房地产领域具有优势，其邻里和社区购物中心超80%由杂货店锚定，另有10%包含大型零售商、全国性药店或家居改善店，且物业质量高，靠近社区，在疫情后仍有吸引力 [11][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前经营环境充满挑战，疫情和经济衰退给国家、经济、零售商和购物中心业务带来不确定性，但公司凭借战略优势，包括优质且聚焦必需品和便利性的投资组合、增值资产管理和开发能力、强大的资产负债表和流动性状况，以及经验丰富的专业团队，有信心度过危机，在疫情后繁荣发展 [17][18] - 未来几个月，管理层和董事会将密切关注国家和经济重启情况、消费者行为、零售商表现、公司实际业绩以及未来租金收取和净营业收入情况，再做重大决策 [15][16] 其他重要信息 - 公司董事会批准按每股0.595美元全额支付股息，未来将根据情况谨慎评估股息水平 [15] - 公司一季度完成2.25亿美元抵押贷款交易，贷款方在疫情期间履行承诺，未对定价和条件进行重新谈判 [86][134] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 建设管道中推迟的1.45亿美元资本支出是否会永久减少项目规模，以及延迟和中断对收益率的影响 - 公司表示会持续重新评估项目，目前尚早，需更多时间研究，随着情况明朗会更新信息，长期看好这些项目 [44][45][46] 问题2: 一季度将多少ABR转换为现金基础，以及二季度会计处理方式 - 公司称一季度末主要是对当时账面上的应收账款进行评估，以4月对健康危机的反应来评估收款可能性；二季度随着业务重启、与租户协商租约修改等情况，会根据相关讨论和协议确定收入确认方式，部分修改可能采用权责发生制，部分可能转为现金基础 [47][48][49] 问题3: 公司今年到目前为止对零售商破产的风险敞口，观察名单的变化，以及采取的缓解措施 - 公司表示观察名单规模与之前相近，占ABR不到5%，预计疫情可能导致租户破产加速，但目前观察名单无显著增加；公司认为自身所处零售房地产领域有优势，靠近社区且有杂货店锚定的购物中心在疫情后仍有需求 [53][54][56] 问题4: 租户从薪资保护计划贷款中受益情况，是否用于支付租金 - 公司表示物业团队积极帮助租户获取援助，有部分租户因获得该计划资金而支付4月租金，随着与租户沟通深入，会进一步评估其重启业务的额外需求 [58][62][63] 问题5: 部分市场解除限制后，非必需品零售商开业的消费者接受度 - 公司称目前情况还很早，零售商注重保障顾客安全，营造安全的购物环境；餐厅方面，全服务餐厅目前多提供外带服务，部分快餐品牌受消费者欢迎；医疗、牙科行业谨慎缓慢重启；美发沙龙反弹较快；健身房采取谨慎态度等待合适时机重启，消费者信心是关键 [66][67][69] 问题6: 公共部门更宽松的租金减免计划是否影响公司与租户的租金延期谈判 - 公司表示谈判处于早期阶段，不采取一刀切方式，会针对每个租户进行个性化处理，目标是与零售商达成共识，尽快让其开业并恢复业务，目前谈判进展顺利 [71][72][73] 问题7: 公司与第三方资本的合作情况，以及近期对杂货店锚定中心作为配送中心的利用是否带来额外资本需求 - 公司称与大型养老基金有长期合作关系，合作伙伴认同公司与租户合作以减少收入和现金流中断的计划；私人资本市场对必需品杂货店锚定领域仍有投资兴趣，合作伙伴持续询问与公司的投资机会，但公司目前认为现有合资投资组合规模合适，暂无增加计划 [77][79][80] 问题8: 4月62%的租金收取率是否会触发特定物业抵押贷款的重新评估要求或契约条款 - 公司表示没有相关问题，且一季度完成2.25亿美元抵押贷款交易，感谢资本团队和贷款方在疫情期间履行承诺，贷款方认可公司的资产类别 [85][86][87] 问题9: 股息决策的考虑因素和情景分析 - 公司称决策基于战略目标，公司资产负债表状况良好，派息比率低，有较高自由现金流，且推迟部分开发项目资本支出增加了财务灵活性，因此有信心支付二季度股息；未来会密切关注未来三个月情况，包括消费者行为和租户经营状况，管理层和董事会会谨慎权衡股息支付与保持财务实力以实现战略目标的关系 [93][94][95] 问题10: 公司有多少费用可以递延，以及达到收支平衡所需的租金收取水平 - 公司表示运营费用相对固定，但会尽力提高流动性，在物业层面可适当递延部分一次性资本支出；在不考虑资本支出情况下，租金收取率达到50%可实现收支平衡，考虑资本支出后约为55% [97][98][100] 问题11: 公司如何平衡调整租户组合与与现有租户合作，以及是否有特定行业或租户更受关注 - 公司称一直注重积极的资产管理，不断提升租户质量和商品组合；疫情期间可能有更多机会收回空间并重新招商；关注观察名单上的租户，这些空间此前已有优质零售商关注 [105][106][107] 问题12: 公司小商铺目前与全球金融危机（GFC）时期的比较 - 公司称与GFC时期情况不同，自那时起公司出售部分物业，专注于持有优质物业，租户质量显著提高；GFC时期公司整体入住率降至约92%，商铺入住率降至84%，目前对未来情况尚难预测，但对公司房地产质量、所处行业和租户基础有信心 [111][112] 问题13: 公司偿还从信贷额度提取现金的触发因素 - 公司称提取信贷额度是参考GFC时期的应对策略，偿还触发因素更多与金融资本市场有关；目前会观察一段时间，这是一种低成本的保险措施；公司会关注债务到期情况，目标是将每年到期债务控制在总债务资本的15%以内，会寻找机会延长债务期限 [113][114] 问题14: 公司是否考虑投资部分表现良好的零售商 - 公司表示与零售商的讨论尚处于早期阶段，许多租户对购物中心很重要，尤其是餐厅；目前不确定性较大，无法明确答复，当前重点是帮助租户重启业务并了解其需求 [117][118] 问题15: 如何看待行业内杂货店数量从4万减至3万的预测，以及是否有干扰因素，如微型履约中心的兴起 - 公司称曾在投资者电话会议上假设即使美国杂货店数量减少25%，公司拥有的416个购物中心中超80%由杂货店锚定，仍将拥有优质运营商；认为实体店的存在仍然至关重要，如亚马逊在疫情期间仍在开设杂货店 [121][122] 问题16: 公司已同意的租金延期请求占ABR的百分比 - 公司表示谈判处于早期阶段，后续会分享更多信息 [125] 问题17: 近期完成的贷款交易中，贷款方的承销流程是否因COVID - 19影响而改变 - 公司称贷款方履行承诺，无相关修改 [126] 问题18: 如何看待正在审查的大型开发项目的退租情况，特别是Costa Verde和Westbard - 公司称不同项目情况不同，以Westbard为例，其更有可能维持入住率和净营业收入；会继续与租户短期续约，以保持项目启动能力并维持收入 [127][128][129] 问题19: 2.25亿美元抵押贷款的谈判是否在疫情前进行 - 公司称承诺在疫情前做出，但在4月完成交易，贷款方未对定价和条件进行重新谈判 [132][134] 问题20: 能否评论5月租金收取情况及与4月的比较预测 - 公司称截至目前5月租金收取率与4月持平，原预计5月可能不如4月，但目前情况较好，不过最终可能低于4月，公司会保持透明并及时更新信息 [137][138][139] 问题21: 4月各市场租金收取情况是否存在特定薄弱区域 - 公司称目前各市场无明显地域差异，随着市场开放可能会有数据差异 [140] 问题22: 一季度商誉减值的原因 - 公司称商誉与与Equity One的合并有关，会计处理将其分配到公司所有资产；疫情导致股价快速下跌触发定性测试，经定量分析（折现现金流法），原商誉减值约40%，这反映了合并的协同价值 [142][143][144]