财务数据和关键指标变化 - 公司团队将每股FFO同比增长26%，过去五年每股FFO的复合年增长率超过15%，大幅超过美国其他工业房地产投资信托基金 [11] - 本季度租赁利差按GAAP计算为83%，按现金计算为62%，较第一季度有所加速 [13] - 与去年同期相比，净营业收入增长43%，核心FFO增长55% [13] - 整个投资组合的租金按现金计算的市价调整估计为60%，按净有效计算为70% [14] - 预计未来24个月内，当前投资组合内将有大约1.72亿美元的现金NOI增长，占年化现金NOI的43% [14] - 预计未来两年内，同店现金NOI的年增长率约为8% - 10% [15] - 本季度同店NOI按GAAP计算增长7%，按现金计算增长10.1% [28] - 本季度平均同店入住率为99.1%，较去年同期提高100个基点 [28] - 年初至今，GAAP和现金基础的租赁利差分别达到创纪录的78%和60% [28] - 第二季度平均租金年度递增率为4.3% [28] - 核心FFO每股同比增长26%，达到0.49美元 [29] - 季末净债务与EBITDA的比率为3.8倍，低于4 - 4.5倍的目标范围 [30] - 通过ATM远期出售1200万股普通股，获得7.51亿美元 [31] - 结算上半年ATM销售的远期股权，发行600万股普通股，净收益4.19亿美元 [31] - 将全年核心FFO指引范围提高至每股1.87 - 1.90美元，中点同比增长15% [34] - 现金基础的同店NOI增长预期提高至8.5% - 9%，中点提高150个基点 [35] - 经COVID相关还款调整后，现金同店NOI增长预计为9% - 9.5% [35] - GAAP基础的同店NOI增长预计为5.75% - 6.25%，中点提高150个基点 [36] - 预计全年坏账占收入的比例为10个基点，低于之前指引的25个基点 [37] - 同店费用增长预计低于先前预期，对同店NOI指引的提高贡献35个基点 [37] - 预计第二季度及季末后完成的收购相关的增量NOI在2022年约为2000万美元 [37] - 净搜索费用预计在5100 - 5200万美元之间 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度完成18项优质填充物业收购，总计近6亿美元，建筑面积140万平方英尺，土地面积85英亩，其中15英亩用于近期 redevelopment [22] - 约72%的收购为增值投资，超过一半的投资最初为空置或租金远低于市场水平 [22] - 第二季度收购的初始无杠杆收益率为2.5%，预计稳定后的无杠杆收益率为5.1% [22] - 季末后新增五项物业投资，总计5.87亿美元 [23] - 年初至今，已收购40处物业，建筑面积430万平方英尺，总计超过16亿美元，初始收益率为2.9%，预计稳定收益率为4.6% [23] - 超过80%的收购通过非公开或轻度营销交易获得 [23] - 这些收购预计在2022年贡献3800万美元的NOI，2023年增至约6000万美元，并有望随时间进一步增长 [23] - 目前有超过5亿美元的新投资处于意向书或合同阶段 [24] - 正在进行或未来18个月内预计启动的增值和 redevelopment 项目预计增量投资约4.5亿美元，总投资预计达10亿美元 [25] - 这些项目预计总投资回报率约为6.7%，预计创造增量价值超过9.5亿美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州填充市场租户需求强劲，市场租金持续增长，整体市场空置率远低于1% [10] - CBRE数据显示，季末空置率维持在近纪录低位0.8%，与上一季度基本持平 [20] - 可比空间的市场租金同比增长49% [19] - 2022年剩余260万平方英尺租约到期的综合投资组合加权平均市价调整，按净有效计算估计为73%，按现金计算为60% [21] - 年内市场租金增长约20%，同比增长约48% - 49% [74] - 内陆帝国西区表现出色，季度环比租金上涨16.5%，同比上涨近110%；奥兰治县季度环比上涨约5%；洛杉矶部分市场租金增长相对较低，但整体仍表现良好 [126] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过提高南加州填充地区工业物业的质量和功能性来创造价值，利用该地区高需求、低空置率以及大量建于1980年之前的工业物业所带来的价值创造机会 [12] - 执行内部和外部增长战略，内部通过租金调整、 redevelopment 和 repositioning 项目以及近期收购来实现NOI增长；外部积极进行物业收购，目前有超过5亿美元的新收购处于意向书或合同阶段 [13][14][24] - 维持低杠杆资产负债表，确保有能力抓住市场机会，季末净债务与企业价值的比率为13.5% [16] - 在资本市场积极开展活动，包括股权出售、信贷额度调整和贷款安排，以支持业务增长和资金需求 [31][32][33] - 注重租户信用质量，通过严格的筛选流程提高租户质量，确保租金收入的稳定性 [48][49][132] - 持续推进ESG工作，发布ESG报告，强调在经济、社区和环境方面创造价值 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 南加州填充市场供需失衡预计在可预见的未来持续，由于可用空间和可开发土地极度缺乏，市场将继续保持低空置率，有利于公司获取强劲的租金利差 [10][11][20] - 尽管市场存在不确定性和成本上升，但公司认为目前的投资机会收益率有所改善，且公司的商业模式使其能够在不同市场周期中筛选出优质投资项目 [56][57][58] - 租户需求强劲，公司租户基础质量高且具有韧性，能够承受租金增长，租金递增率持续上升表明租户对未来业务增长有信心 [110][111][114] - 公司对未来现金流量和价值增长持乐观态度，通过内部和外部增长战略的执行，有望实现持续增长 [14][17] 其他重要信息 - 会议中提及的部分财务信息为非GAAP财务指标，收益报告和补充资料中提供了GAAP调整和相关解释 [6] - 公司发布了ESG报告，详细介绍了在ESG方面的进展和承诺 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 考虑到经济衰退风险，公司入住率和租户信用的风险如何？在当前价格下进行收购的信心来源是什么？ - 与2008年金融危机相比，当前市场空置率更低，租户选择更少，且需求更加多元化，受电商、新商业模式、电动汽车等行业驱动 [40][44][47] - 公司租户基础质量高且具有韧性，在疫情期间租户仍按时支付租金，且公司通过筛选提高了租户信用质量，预计全年坏账占收入比例较低 [48][49][51] - 尽管市场存在不确定性和成本上升，但公司看到了收益率更好的投资机会，且公司的商业模式使其能够筛选出优质项目 [56][57][58] 问题2: 与疫情前相比，公司资本成本的变化与收益率的变动情况如何？当前所需的内部收益率与之前相比如何？ - 公司资本成本在历史相对基础上仍处于有吸引力的水平，当前投资机会的内部收益率可能略高于12个月前 [59] - 公司在每个周期进行承保时，基于稳态资本成本而非即时债务或股权成本，且市场租金假设和退出资本率较为保守 [60][61] 问题3: 公司有12亿美元的流动性，合同和 redevelopment 支出存在3.4亿美元缺口，如何看待债务和股权作为资金来源？ - 公司将继续采取机会主义的方式筹集资金，保持低杠杆投资级资产负债表，目标是净债务与EBITDA比率在4 - 4.5倍之间 [70][71] - 除了债务和股权融资，公司还可以通过资产处置回收资金，同时租赁活动也能为公司提供内部资金 [72][73] 问题4: 公司投资组合按现金计算的市价调整为500个基点，市场租金走势如何？到年底市价调整趋势如何？ - 年内市场租金增长约20%，同比增长约48% - 49%，市场租金增长仍强劲，但预计增速将放缓 [74] - 尽管增速可能放缓，但公司实际表现仍可能超出市场预测 [75] 问题5: 考虑到当前投资组合的高市价调整，如何平衡发行股权稀释投资者与获取未来增长的关系？ - 公司通过收购活动为内部增长创造了机会，当前收购的资产旨在为公司带来增值 [77][78][80] - 公司的价值增值和重新定位项目能够带来超过单纯租金调整的收益，且从GAAP角度看，相关活动的增值可能早于预期 [80][81] 问题6: 公司同店NOI年初至今表现良好，但要达到全年指引中点，下半年增速将放缓，如何看待下半年入住率的节奏？是否有已知的大型租户迁出情况？ - 公司目前入住率处于高位，市场基本面强劲，本季度提高了全年入住率指引 [85] - 下半年入住率预计下降的部分原因是已知的四个单元预计迁出，但其预计租赁利差约为80%，将带来价值创造机会 [86][87] - 40%的租约到期集中在12月，随着续约情况的确定，公司将更新预测 [87] - 整体经济环境存在不确定性，公司在指引中已考虑了审慎的入住率假设 [88] 问题7: 疫情或市场波动是否改变了私人业主出售工业建筑或可转换为工业用途物业的意愿？ - 过去几年公司在说服私人业主出售房产方面取得了成功，主要催化剂是业主老龄化和代际更替 [90] - 目前更多私人业主对出售房产感兴趣，因为他们看到工业价值增长放缓，担心错过出售时机 [91][96] 问题8: 公司指导中提及的项目建设延迟主要归因于供应链中断、原材料采购延迟，还是其他如分区、授权、劳动力等原因？ - 建设延迟是多方面因素造成的，包括城市处理授权和许可证时间延长、承包商成本上升、工会活动和部分市场的暂停措施等 [98][99] - 公司采取了保守的方法应对成本上升和延迟风险，如提前采购长周期材料和调整项目时间 [99][100] - 公司的重新定位项目未受到明显的成本增加或延迟影响，这类项目是市场上的重要机会 [101] 问题9: 公司租户保留率环比下降，下降原因中归因于新增重新定位板块计算的比例是多少？是否有意外的租户迁出情况？ - 租户保留率计算不包括重新定位板块，下降主要是由于预期的租户迁出 [107] - 一个76,000平方英尺的租户迁出影响了保留率，但新租约的租赁利差较高，且对入住率影响较小 [108] 问题10: 考虑到物流供应商的燃料和劳动力成本未明显下降，租户是否有能力承受70%的续租利差？ - 对于分销型租户来说，租金在其经济成本中所占比例相对较小，而靠近分销端点和港口的位置能为他们带来运输成本的效率提升 [110] - 3PL市场正在经历转型，通过拥抱技术和提供增值服务，变得更加盈利，从而提高了支付租金的能力 [111][112] - 租户签订的租金递增条款表明他们对未来业务增长有信心，且租金递增率持续上升 [114][115][116] 问题11: 请提供Merge West交易的定价确定时间，并说明该定价是否反映了当前IU West新建设市场的情况？ - 该交易最初卖家目标稳定回报率为3%，公司未参与；后来卖家因买家问题重新寻求合作，公司在不到45天前达成交易，预计稳定回报率为4% [120][121][122] - 该项目存在一定空置和未完成的建设工作，公司通过协商达成了有利的交易条件，该交易价格可能高于当前市场上类似项目完成租赁和建设后的交易价格 [123][124] 问题12: 公司提到年初至今租金增长约20%，各子市场的租金增长是否一致？是否有表现特别好或差的子市场？ - 内陆帝国西区表现出色，季度环比租金上涨16.5%，同比上涨近110% [126] - 奥兰治县季度环比上涨约5%，洛杉矶部分市场租金增长相对较低，但整体市场租金增长表现良好 [126] 问题13: 公司是否有类似跟踪收购的系统来跟踪租户信用？投资者应如何看待公司的租户信用状况？ - 公司在市场低空置率的情况下，非常重视租户信用质量，团队有严格的信用审核流程 [132][133] - 从历史数据来看，公司租户信用在各资产类别中表现最佳，现金流来源多元化，租户在危机期间仍按时支付租金，因为这些位置对他们的业务至关重要 [134][135][136] 问题14: 正在进行的约5亿美元收购的稳定收益率预期与上一季度完成的收购相比如何？ - 公司通常在交易完成后才披露相关信息，但目前市场环境有利于公司获取具有吸引力收益率的机会，公司正在寻找更多此类交易 [142][143] - 公司注重收购项目的现金流增值平衡，年初至今超过一半的收购项目为空置或低收益项目，未来将继续关注此类项目的平衡 [143]