财务数据和关键指标变化 - 2021年全年综合净营业收入（NOI）增长38%，推动全年每股运营资金（FFO）增长24%；五年平均每股FFO年增长率为14%，平均综合NOI增长率为31%，平均股息增长率为18% [11] - 第四季度核心FFO每股增长32%至0.45美元，全年核心FFO每股增长24%至1.64美元 [33] - 董事会宣布每股股息为0.315美元，增长超过31% [33] - 年末净债务与EBITDA之比为3.6倍 [34] - 2022年预计核心FFO指导范围为每股1.77 - 1.81美元，中点为9%的收益增长 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 全年完成近700万平方英尺的租赁量，GAAP基础上平均租赁利差为43%，现金基础上为29% [12] - 第四季度签署约100万平方英尺的租约，GAAP和现金利差分别约为34%和22% [24] 收购业务 - 第四季度完成19笔收购，总计5.51亿美元，初始收益率为2.6%，预计无杠杆稳定收益率为5.2% [25] - 全年完成51笔收购，总价19亿美元，初始收益率为3.6%，预计无杠杆稳定收益率为6.1% [26] - 年末后完成1.7亿美元收购，初始收益率为3.1%，预计稳定无杠杆收益率为4.9% [28] 处置业务 - 全年出售5处房产，总计5930万美元，无杠杆内部收益率为26.5% [27] 重新定位和再开发业务 - 全年稳定6处房产，总投资超2亿美元，无杠杆稳定收益率为6.6% [29] - 目前有超300万平方英尺的当前和计划增值及再开发项目，预计总增量投资约3.8亿美元，预计总投资回报率约6.6%，估计创造超10亿美元价值 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州内陆市场空置率仅0.8%，市场租金同比增长38% [22][23] - 公司在南加州内陆市场的投资组合加权平均市值与市场租金比，2022年到期租约现金基础估计为48%，净有效基础为58% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注收购能带来现金流增长、超越通胀和利率上升影响的交易和机会，加倍投入增值机会的发起和执行能力 [51] - 公司通过专有研究驱动的方法和深厚的市场关系获取非公开或轻度营销的交易，以实现价值创造 [27][51] - 公司计划继续机会性出售资产以释放价值和循环资本 [27] - 公司将保持低杠杆投资级资产负债表，在债务和股权市场采取机会主义方法筹集资金以支持未来收购 [84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 南加州内陆市场需求持续强劲，供应极度有限，市场租金和物业价值增长速度远高于其他主要市场 [14][15] - 公司目前处于有利地位，预计未来24个月内现有投资组合的年化NOI增长超1.2亿美元，增长30% [17] - 公司拥有大量新的增值投资管道，有超4.5亿美元的收购已签订意向书或合同 [18] 其他重要信息 - 2022年第四季度业绩超预期，GAAP基础上同店NOI增长10%，现金基础上增长6.8%；全年GAAP基础上同店NOI增长9.1%，现金基础上增长12.3% [31][33] - 第四季度同店平均入住率为99%，环比上升40个基点，同比上升80个基点 [32] - 第四季度执行的新租约和续约租约的年度嵌入式租金涨幅平均为3.9% [32] - 第四季度通过ATM以每股70.17美元的平均价格出售420万股普通股；12月结算与9月公开发行和第四季度ATM活动相关的远期股权协议，发行约880万股，净收益5.34亿美元；季度末后续签ATM计划，容量为7.15亿美元；季度末流动性约8.8亿美元 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：2022年同店增长放缓的主要原因 - 现金同店NOI预计增长6% - 7%，主要受基础租金增长（约810个基点，包括2022年40%的租赁利差和98% - 98.5%的入住率指导）、坏账（预计占收入的35个基点，抵消约50个基点的增长）和费用增长（预计约12%，净费用抵消约110个基点的增长）影响 [41][42] 问题：费用增长是否已确定 - 费用增长主要由间接费用分配驱动，包括过去两年投资组合增长导致的人员招聘、年底团队晋升和整体薪酬增加以及劳动力成本上升 [44][46] 问题：6.5% - 7.5%的现金增长是否为剔除COVID影响后的干净数据 - 是的，2020年第二季度给予的COVID延期租金大部分已在2020年和2021年收回，2022年的COVID影响微不足道，该增长数据为剔除COVID调整后的同店现金增长 [47][48] 问题：2022年的收购量预期 - 公司不提供收购指导，但年初有强劲的管道，1 - 2月已完成1.7亿美元收购，对全年机会感到兴奋 [50] 问题：与去年相比，今年投入资本的意愿是否有变化 - 公司专注于收购能带来现金流增长、超越通胀和利率上升影响的机会，加倍投入增值机会的发起和执行能力，通过非公开和轻度营销交易获取大多为增值的机会 [51] 问题：租金快速增长是否会对租户保留产生更大影响 - 市场空置率低于1%，租户无处可去，预计短期内租户保留情况将保持类似；部分租户因无处可去，愿意支付远超预期的租金 [56][57] 问题：收购的非专业管理资产的租户是否也支付更高租金 - 公司收购的资产大多近期已调整至市场租金，或存在低于市场租金的情况；市场上的小业主对物业价值和续约租金感到惊讶，但很多人不愿进行现代化改造和大额资本投资 [59] 问题：2021年第四季度租赁利差与投资组合市值与市场租金比差异的原因 - 较低的利差主要受几笔大型续约影响，占该季度100万平方英尺租赁面积的30%；新租赁利差仍然强劲，GAAP利差为46%，现金利差为31.5% [63][64] 问题：41%的市值与市场租金比是否纳入2022年指导 - 2022年到期租约的现金基础市值与市场租金比为48%，指导假设中点约为40%的租赁利差 [66] 问题：现有租金 escalators 的情况 - 整个投资组合的租金涨幅目前为3.1%，2021年签署的租约租金涨幅加速，第四季度平均为3.9%，全年平均为3.4%，部分市场和情况下可达到4.5% - 5% [70] 问题：内陆帝国的建设活动是否会导致租户从洛杉矶盆地扩散 - 内陆帝国一直是填补供应不足的市场，但近期供应也有限，大部分新建项目已预租或完工即出租；内陆帝国与西部市场的租金差距缩小，租户需根据自身需求选择是否位于内陆帝国；过去几年内陆帝国的建设和交付并未影响公司内陆市场的租赁需求和租金增长 [72][73][75] 问题：2022年是否开始重新开发项目，项目范围和变化 - 2022年将启动15个项目，增量支出约2亿美元，预计2023年第二季度至2024年第二季度稳定，预计总成本回报率为6.7%；市场需求方面，租户希望有更多现场存储空间和更高的码头数量，公司通过提高场地覆盖率、打造低覆盖率场地和工业户外存储场地来满足需求 [79][80][81] 问题：2022年利息费用下降的原因及资金来源 - 利息费用下降主要受资本化利息增加（预计2022年支出约1.8亿美元，2021年约6500万美元）和2021年一次性利率互换终止费用不再影响2022年的影响；公司资金策略与2021年相似，将采取机会主义方法筹集资金，目标净债务与EBITDA之比为4 - 4.5倍 [83][84] 问题：现金和GAAP同店NOI增长差异的原因 - 差异约275个基点，高于过去四年的175 - 200个基点范围；主要由较低的预计非现金收入导致，包括COVID影响（约占三分之一，从2021年的140个基点降至2022年的约100个基点）、较低的高于/低于市场非现金费用（与将低于市场租金转换为更高现金租金和2021年一次性影响有关）和直线租金假设下降（受平均入住率、租约到期时间和租赁活动量影响） [89][90][91] 问题：2022年的租约到期情况及未来几年的市值与市场租金比 - 2022年到期的前20大租约约165万平方英尺，大部分预计续约；最大的到期量（26%）在内陆帝国西部，市值与市场租金比为67%，其次是中郡，为52%，整体达到48%；未来几年的市值与市场租金比逐渐下降，2023年约38%，2024年约35% [96][101] 问题：非现金薪酬是否锁定及如何考虑未行使的远期ATM - 2300万美元的非现金薪酬基于业绩，在未来三年支付，与绝对收益增长和相对股东总回报挂钩；从资金角度看，已收购的1.7亿美元项目可假设由未行使的远期ATM资金支持 [103][105] 问题：有固定续约选项的投资组合比例 - 比例非常小，公司从不提供固定续约选项，所有续约都按市场价格 [106] 问题：非可收回间接费用分配对同店增长的未来影响 - 招聘时间会有波动，2021年的招聘后端加权导致2022年间接费用分配影响较大；从整体G&A占收入的比例来看，公司规模效应逐渐显现，预计2022年将继续下降；公司认为业务具有强大的运营杠杆，未来两到五年将加速提升 [113][114][116] 问题：如何应对建设成本和劳动力成本上升 - 公司提前购买一些大宗商品材料，如屋顶系统、钢铁消防喷淋系统和屋顶材料，以锁定价格，避免成本进一步上涨 [118]