财务数据和关键指标变化 - 2020年公司实现创纪录的超630万平方英尺的租赁量，续租利差表现出色，现金基础平均约20%，GAAP基础平均约30% [8] - 2020年投资收购超12亿美元，推动核心FFO增长22.1%，每股增长7.3% [8] - 2020年同店NOI增长3.7%，综合NOI增长超24%，核心FFO每股增长7.3%至1.32美元，超出指引范围 [21] - 2020年全年坏账准备金占收入的150个基点，好于预期 [21] - 第四季度稳定同店NOI在GAAP基础上增长2.5%，现金基础上增长7.1%，季度收款率达97.7%，含延期账单收款率96% [22] - 董事会宣布每股0.24美元股息，较之前增长12% [22] - 年末净债务与EBITDA比率为4倍，处于目标杠杆范围4 - 4.5倍的低端 [23] - 2021年公司核心FFO预计每股1.40 - 1.43美元，每股收益增长6% - 8% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度完成超180万平方英尺的新租和续租，GAAP基础利差约30%，现金基础利差约18%，约一半为2021年到期租约的提前续租 [15] - 年末2021年剩余约480万平方英尺租约到期，按市值计算利差约17% [15] 收购业务 - 第四季度完成10笔收购，总计约8.75亿美元，新增17处物业和340万平方英尺 [16] - 全年收购12亿美元物业，新增500万平方英尺，其中7笔含低覆盖率户外存储场地和待开发土地，共36.7英亩，改良后场地覆盖率14% [16] - 2020年约75%的投资通过非公开或轻度公开交易获得 [16] - 2020年UPREIT交易占收购的近30% [17] 资产重新定位业务 - 2020年稳定60万平方英尺重新定位项目，加权平均无杠杆总成本收益率5.6%，较市场交易可比资本化率溢价约150个基点或更多 [18] 处置业务 - 2020年出售4550万美元物业 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标市场（不包括内陆帝国东部）2020年末空置率降至历史低位2.2%，较上一季度下降40个基点 [15] - 同物业组合年末每平方英尺平均基本租金（ABR）为10.48美元，同比增长8% [15] - CBRE预计未来5年大洛杉矶县租金增长率为41%，相当于年均复合租金增长率7.1%，而同期南加州以外美国其他主要市场预计为2.9% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划利用低杠杆投资级资产负债表，依托深厚的专有收购渠道实现增长，扩大在南加州内陆工业市场的份额 [12] - 公司将通过扩大业务规模、利用技术和改进流程提高运营杠杆和利润率 [12] - 行业竞争方面，大量资本涌入工业领域，但公司专注于非公开和轻度公开交易，与多数竞争对手形成差异化 [63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来挑战，但公司2020年表现出色，得益于南加州内陆租户基础和创业团队的实力 [8] - 南加州内陆工业市场需求强劲，供应短缺，公司未来前景光明，内部和外部增长机会的数量和质量俱佳 [10][11] - 对2021年通过及时租赁项目实现价值创造持乐观态度 [18] 其他重要信息 - 会议中管理层的发言和回答包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与讨论内容不同，公司无义务更新前瞻性陈述 [4] - 会议中部分财务信息为非GAAP财务指标，收益报告和补充资料提供了GAAP调整和使用原因说明 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年同店展望和FFO中的坏账假设是怎样的，以及坏账和递延租金对2020年和2021年同店增长率的影响 - 2021年坏账费用预计在125 - 150个基点范围内，与2020年大致相当或略好 [29] - 约一半坏账储备与遵循租金延期政策的租户有关，公司认为这些租户财务状况良好，政策解除后有望支付租金 [30] - 2020年坏账对同店增长造成约200个基点的拖累 [34][35] - 2021年现金同店NOI指引为6% - 7%，GAAP为3% - 4%，剔除COVID延期和还款因素，现金基础约为4.5% - 5.5% [36] 问题2: 租金延期政策何时解除 - 州长将延期政策延长至3月底，全州政策允许各地方自行制定规定，48个跟踪地区中约22个已取消，洛杉矶市和郡的政策仍在实施，预计州长可能再次延长 [32][33] 问题3: 收购渠道规模和OP单位交易占比 - 目前有2.8亿美元收购处于意向书或合同阶段，对更多UPREIT交易持乐观态度，渠道背后约有2亿美元产品在跟踪，去年曾对220亿美元产品发出544份意向书 [37] - 南加州内陆长期业主认为公司是独特选择，若1031交换税收政策取消，将推动更多UPREIT需求 [39] 问题4: 平均租赁规模上升是有意为之还是资产购买组合导致 - 主要与购买的资产有关，过去能以低价购买多租户工业物业，现在这类物业价格较高，购买减少，且出售了部分多租户项目，导致平均租户规模上升，目前组合平均约2万平方英尺，上季度平均租赁约1.7万平方英尺 [43] 问题5: 2021年G&A大幅增长的原因 - 过去几年资产基础增长强劲，G&A占收入比例呈下降趋势，接近平台建设完成阶段，预计G&A比率将趋于平稳并在短期内下降 [44] - 约1710万美元G&A与非现金补偿有关，部分现金绩效补偿与公司整体表现挂钩，指引假设为最大支付水平，若未达最大表现，G&A将低于预期 [44][45] - 公司在创新方面的投资推动了部分G&A增长，但能带来长期回报，如提高运营杠杆 [47] 问题6: 2021年入住率指引下降的原因 - 今年入住率指引改为全年平均入住率，2021年可比组合2020年平均入住率为97.8%，指引中点意味着入住率下降约50个基点 [48] - 2021年约450万平方英尺租约到期，虽需求强劲，但疫情带来不确定性，指引较为谨慎 [48] 问题7: 过去三四个季度市场租金增长趋势和潜在经济变化 - 市场对空间需求旺盛，租金增长迅速，难以从过往季度数据总结趋势，预计2021年多数市场租金将实现高个位数增长 [55] - 公司努力推动租金年增长率超过3%，如新建公园租约租金增长率达3.5%，部分园区续约和新租租金增长率达4% [56] 问题8: 2020年收购量增加是否受早期恐慌影响，以及未来收购量能否维持或超过去年水平 - 年初收购有放缓和暂停，多数收购发生在第四季度，收购渠道深厚，但难以预测全年收购情况 [60] 问题9: 竞争格局中追逐相同资产的资本情况和现行资本化率，以及生产力提高对租户的影响 - 市场上大量资本从其他领域转向工业，但进入公司目标市场受限，公司专注非公开和轻度公开交易，竞争较少 [63] - 2020年港口吞吐量创纪录，较2019年增长近3%，下半年大幅增长，反映消费者消费和需求强劲，虽有积压但正在解决，公司租户需求主要受区域消费驱动，受港口干扰较小 [64][65] 问题10: 鉴于近期债券发行成功，是否考虑提前偿还现有债务以降低成本和延长到期期限 - 公司持续评估债务到期情况和市场利率，目前专注维持投资级评级，年末净债务与EBITDA比率处于目标范围低端 [68] 问题11: 提前偿还下两笔无担保债务是否有惩罚 - 可以提前偿还，但会产生掉期终止费用 [69] 问题12: 不同类型收购（核心、核心加、增值）的回报门槛和2020年收购的大致组合 - 难以预测每年不同类型收购的组合，2020年核心收购较多，增值收购占比略低，2021年已完成的9500万美元收购中约一半为增值项目，重新定位和再开发项目预计收益率接近6% [70] - 公司当前组合未来18 - 24个月内预计有近23.5%的NOI增长潜力，超6200万美元增量NOI，约三分之一来自第四季度收购，超2000万美元来自资产重新定位 [72] 问题13: 投资组合中未来重新定位或增值项目是否有上限 - 公司投资决策不受市场热度、股价高低影响，主要依据投资纪律 [73] - 过去18个月重建设计和施工团队，有能力处理更多项目，希望通过此类工作实现增长 [74]