财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入2.776亿美元，摊薄后每股0.65美元；税前收入2.228亿美元；核心收益1.448亿美元，摊薄后每股0.34美元；股息维持在0.20美元，3月底股息收益率为7.1%；第一季度股东回报率为15.2% [20] - 3月底现金超过10亿美元，净资产55亿美元，账面价值11.35美元，较第四季度末增长4.4%；第一季度总经济回报率为6.3%；宣布收购Caliber时筹集了5.22亿美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 第一季度购买了16亿美元的机构证券和3.33亿美元的吉利美EBO；出售了7.5亿美元的住宅贷款和1.86亿美元的遗留非机构证券 [29] - 第一季度呼叫权业务回升，呼叫了6.36亿美元的交易；EBO战略方面，累计收购了11亿美元的EBO，并开始重新交付 [24] 发起业务 - 第一季度NewRez发起量达272亿美元，创历史记录；税前收入1.912亿美元，是前十大非银行发起机构 [19] - 各渠道表现：直接面向消费者渠道持续增长，3月贷款发放额达23亿美元；JV业务第一季度通常较慢，随着再融资放缓，购买量增加；批发渠道通过增加新客户和分支机构实现增长，4月非QM渠道锁定量达3500万美元，目标是恢复到疫情前每月1.25亿美元的水平；对应渠道第一季度购买了超过170亿美元的抵押贷款，3月发放额超过65亿美元 [52][53][54][55] 服务业务 - 第一季度末服务组合未偿本金余额（UPB）约为3050亿美元，客户约170万，较上季度略有增长；税前收入3160万美元，下降34% [63][64] - 每笔贷款服务成本略有上升，预计在止赎暂停期结束前成本将持续存在 [64] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度抵押贷款利率为2.79%，第四季度为2.86% [33] - 再融资市场在第一季度有所回落，购买市场预计将保持强劲 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司宣布以16.75亿美元收购Caliber，预计第三季度完成交易，收购将使公司在行业中更具竞争力，有望打造世界级金融服务公司 [10][40] - 投资业务方面，随着GSE在某些领域的收缩，私人标签市场有望增长，公司将利用MSR在利率上升时的优势，增加现金流和收益；同时，MSR资产销售可能增加，公司有能力抓住市场机会 [14][25] - 运营业务方面，将利用Caliber的零售网络，推出更多产品，拓展消费业务；提升再捕获率，增加现金流和收益；扩大非QM发起业务，成为市场上最大的非QM发起机构之一 [13][27] - 技术方面，合并后的公司在技术上投入超过3亿美元，有望实现变革性的抵押贷款技术 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来充满信心，认为随着疫苗需求增加和美国经济的复苏，公司将迎来增长机遇 [9] - 尽管运营方面竞争加剧，但公司凭借资本基础、资产负债表和优秀的领导团队，有能力应对挑战 [12] - 随着利率上升，MSR价值将增加，公司的账面价值和收益有望提高；再融资市场的收缩将促使购买市场增长，公司将受益于这一趋势 [14][42] 其他重要信息 - 公司将开展贷款项目，帮助美国各地社区 [16] - 公司拥有约1100套单户租赁房屋的管道，其中约50% - 60%已获资金支持，预计该业务将持续增长 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于第一季度已融资发起量的情况及第二季度发起量的驱动因素 - 随着利率上升，整体再融资量下降约20% - 25%，4月情况有所稳定，预计未来市场将更加正常化 [72] 问题2: 呼叫权业务有利环境的驱动因素 - 呼叫权业务与利差和资产交易价格有关，公司预计拥有700 - 800亿美元的呼叫权，该业务将保持强劲 [74] 问题3: 发起业务销售利润率的正常化情况 - 不同渠道利润率不同，直接面向消费者渠道利润率在300 - 350个基点，JV渠道在450个基点左右，批发渠道受竞争压力利润率降至100个基点以下，对应渠道利润率稳定在35个基点左右；预计行业利润率将回归到2019年的水平 [76][77][79] 问题4: 利率上升对MSR和发起业务收益的影响是否与之前表格中的数据有变化 - 第一季度未从摊销方面获得收益，发起业务盈利能力将下降，但MSR资产价值将上升，现金流将增加；预计行业摊销将放缓约30% [82][83] 问题5: 监测摊销率的方法 - 一方面要关注拉取因素和机构速度，另一方面要监测利率和抵押贷款利率；随着NewRez和Caliber再捕获率的提高，预计摊销将放缓，MSR投资组合价值、账面价值和收益将提高 [85][87] 问题6: MSR的实际贡献应如何考虑 - MSR的贡献与摊销和总收益率有关，公司通过互换对机构证券进行对冲，利率上升将导致MSR价值增加，互换账面盈利增加，机构证券账面盈利减少 [88] 问题7: 新筹集的资本用于新投资机会和Caliber交易的比例 - 公司将保持较高的资本水平，耐心等待投资机会；随着GSC业务的收缩和MSR资本要求的提高，市场将出现更多机会，公司有能力抓住这些机会 [89][90][91] 问题8: 单户租赁业务的情况 - 该业务规模较小，目前拥有约1100套房屋，分布在15个市场，平均无杠杆资本回报率约为5.5%，预计将成为一项重要业务 [93] 问题9: TPO利润率上季度和第四季度的情况 - 上季度末TPO利润率接近200个基点，第三季度末约为300个基点，每季度下降约100个基点 [95] 问题10: 本季度至今的账面价值更新情况以及MSR估值与同行的比较 - 预计MSR投资组合价值将大幅增加，随着速度放缓，核心收益将提高；从季度末表现来看，账面价值相对不变，但额外发行股份将使账面价值下降约0.15美元 [96][97] 问题11: MSR估值能否回到2018年水平 - 由于产品组合不同，新生产的MSR倍数可能高于2018年的4倍，预计今年内有可能回到或超过该水平 [100] 问题12: NewRez上周发行的证券化仓库融资交易的经济情况以及Caliber上季度的发起量 - 预计Caliber今年的发起量与2020年相当，约为700 - 800亿美元；证券化仓库融资可获得三年期承诺融资，成本低于银行融资，对公司有利 [101] 问题13: 第二季度除直接面向消费者渠道外，其他渠道在交易量上的压力情况 - 直接面向消费者渠道关注再捕获，仍有大量消费者有再融资需求；JV业务再融资将放缓，但购买业务有望增长；对应业务对公司仍有增值作用，将机会性地关注TPO和非QM业务 [106][107] 问题14: 在竞争对手增加产能和需求下降的情况下，直接面向消费者渠道能否维持2019年的销售利润率 - 收购Caliber将带来更多效率和规模优势，公司拥有大量MSR，再捕获率的提高将有助于应对低交易量市场；抵押贷款业务将长期存在，尽管交易量和利润可能下降，但公司有信心保持竞争力 [110][111] 问题15: Caliber的MSR数据是否包含再捕获假设以及合并后对再捕获假设和收益的影响 - Caliber的140亿美元MSR数据不包含再捕获假设；合并后，双方再捕获率的提高将对公司整体收益产生显著提升作用 [115][116] 问题16: 合并后在MSR公允价值分析中加入更高再捕获假设对账面价值的影响 - 目前尚未改变与Caliber再捕获相关的账面价值假设；预计股份发行将使账面价值稀释约0.15美元，核心收益稀释0.03美元 [119] 问题17: 非QM发起市场增长受限的原因、变化因素、规模以及与QM贷款回报的比较 - 市场增长受限的原因是行业产能不足和2020年机构业务生产量大；随着再融资量下降，非QM产品需求将增加，预计将成为公司重要业务；该业务盈利能力较强，资产价格已从疫情期间的低点大幅回升 [123][124][125] 问题18: 非QM业务是否为REIT创造信贷资产的机会 - 公司认为有机会通过Caliber和NewRez的零售网络推出不同的信贷产品，类似于OneMain业务 [126] 问题19: 发起商销售利润率压缩时，批量MSR收购的目标回报率 - 公司目标无杠杆回报率约为8%，适当融资后可达两位数；同时要考虑公司的生产能力、资产负债表和资本要求 [127]