财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDA为9200万美元，调整后每股FFO为0.40美元 [30] - 第三季度酒店EBITDA为1亿美元，达到2019年水平的91%，运营利润率为31.4%，仅比2019年同期低160个基点；9月酒店EBITDA最接近2019年，利润率为34.6%，仅比2019年9月低28个基点 [28] - 第三季度投资组合入住率为72.7%，达到2019年水平的90%；平均每日房价为189美元，超过疫情前水平，达到2019年的105%，较第二季度提高200个基点；RevPAR达到2019年水平的94%，7月、8月和9月分别为2019年的96%、90%和98% [24][25] - 9月总投资组合入住率约为75%，ADR为196美元，RevPAR为142美元，达到2019年水平的98%，较8月提高800个基点 [26] - 预计10月入住率约为75%，ADR约为204美元，为2019年以来最高，达到2019年的105%；预计RevPAR约为152美元，约为2019年水平的96% [29] - 截至第三季度末，公司拥有约4.88亿美元无限制现金、6亿美元公司循环信贷额度和22亿美元债务 [34] - 目前加权平均到期期限为4年，加权平均利率为3.5%；截至第三季度末，99%的债务为固定利率或通过掉期协议进行对冲 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 第三季度休闲收入高于2019年水平，度假村RevPAR达到2019年的113%，较第二季度提高300个基点 [27] - 第三季度休闲ADR达到2019年的118%，9月达到121% [14] 团体业务 - 第三季度团体收入达到2019年水平，较第二季度提高900个基点；ADR达到2019年的108%，较第二季度提高500个基点 [12] 商务散客业务 - 以特殊企业细分市场为代表，商务散客收入较2019年相比，较第二季度提高300个基点；工作日RevPAR在9月达到2019年的93%，较6月提高500个基点 [13] 各个市场数据和关键指标变化 城市市场 - 第三季度城市市场RevPAR和ADR分别达到2019年的95%和106% [9] - 9月城市市场RevPAR达到2019年水平，多数单个城市市场超过2019年；ADR自春季以来超过2019年水平，9月有显著溢价 [10] - 9月城市生活方式市场ADR相对于2019年有溢价，高于度假村酒店；预计10月部分城市市场ADR将比2019年高出10% - 20% [11] 休闲市场 - 第三季度休闲市场恢复正常季节性，但RevPAR仍高于2019年水平 [26] 纽约市场 - 9月和10月，顶级客户开始恢复旅行，预计第四季度表现良好；国际旅行在第四季度也显示出机会，长期预订窗口变长，平均房价有望提高；餐饮和宴会活动也开始恢复 [47][48] 旧金山市场 - 第三季度RevPAR环比改善，主要得益于城市活动的增加；预计2023年房间夜数将是今年的两倍 [57] - 硅谷的项目业务有所恢复，长期住宿资产的5晚以上入住率达到53%，商务散客业务有明显改善 [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 完成查尔斯顿和曼德勒海滩酒店的翻新和品牌重塑，扩大对快速增长的生活方式细分市场的敞口 [16] - 收购纳什维尔的21c酒店，拓展至高增长的纳什维尔市场 [8][24] - 对圣莫尼卡的温德姆酒店进行改造，计划于新年初重新推出并更名为独立酒店 [20] - 提高季度股息至每股0.05美元，并进行增量股票回购，今年迄今共回购约490万股 [8][21][35] - 加强资产负债表，解决2023年债务到期问题，减少2024年到期债务，降低借款成本 [8][21] 行业竞争 - 行业供应在未来几年将是顺风因素，有助于抵御新竞争风险 [109] - 软品牌虽然增长强劲，但仍处于生命周期早期，市场分布相对较少，且公司资产有地域保护，因此预计不会对公司造成太大竞争压力 [110][111] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境存在不确定性，但住宿行业基本面在第四季度有望保持积极；10月开局良好，城市市场各需求细分领域均表现强劲；预计休闲趋势在即将到来的假期季节将保持强劲，商务旅行量将继续改善，团体收入的积极势头也将持续；预计第四季度RevPAR将进一步缩小与2019年的差距 [22] - 公司对商务散客业务的持续增长感到乐观，因为出行的客户主要来自增长型行业的全国性客户以及中小企业，且预订步伐显示他们将继续出行；预计2023年能够在与企业客户的谈判中提高房价 [39][40][42] - 目前交易市场因债务市场混乱而难以开展交易，但当市场环境改善时，全现金买家将具有优势，公司将专注于非公开市场交易 [44] 其他重要信息 - 公司拥有的几家酒店受到飓风伊恩影响，但物理损坏有限，对第三季度业绩影响极小 [29] - 公司预计2022年资本支出约为1亿美元 [35] - 公司在劳动力管理方面表现高效，目前员工数量约为2019年的77%；餐饮业务利润率提高了几个百分点，每间入住客房的工资和福利较2019年下降超过13%，食品、饮料和AV的直接成本下降6.5%；第三季度餐饮业务中的宴会和饮料业务分别恢复到2019年的95%和105% [50][52][53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 9月和10月商务散客业务增长的持久性如何，考虑到宏观环境的不确定性 - 公司认为商务散客业务将持续增长，因为出行的客户主要是增长型行业的全国性客户和中小企业，他们的出行需求是基于业务关系和销售需要；从9月到10月，一些大型企业如德勤、普华永道、三星等的商务旅行量有所增加，这为2023年的房价谈判带来了积极信号 [39][40][42] 问题2: 明年收购业务是否会加速，市场情况如何 - 目前债务市场混乱，交易市场难以开展交易，无论是买入还是卖出都很困难；当市场环境改善时，全现金买家将具有优势，公司将专注于非公开市场交易 [44] 问题3: 如何看待纽约市场的表现，特别是尼克博克酒店的影响 - 尼克博克酒店是纽约市场的领先指标，9月和10月一些顶级客户开始恢复旅行，预计第四季度表现良好；国际旅行在第四季度也显示出机会，长期预订窗口变长，平均房价有望提高；餐饮和宴会活动也开始恢复 [47][48] 问题4: 酒店物业层面的劳动力配置和成本情况如何 - 公司在劳动力管理方面表现高效，通过资产集群和固定餐饮服务模式，保持了员工效率；目前员工数量约为2019年的77%；餐饮业务利润率提高了几个百分点，每间入住客房的工资和福利较2019年下降超过13%，食品、饮料和AV的直接成本下降6.5%；第三季度餐饮业务中的宴会和饮料业务分别恢复到2019年的95%和105% [50][52][53] 问题5: 北加州市场与其他市场相比的趋势如何，运营商在什么入住率水平下会更积极地提高房价 - 北加州市场第三季度RevPAR环比改善，主要得益于城市活动的增加；预计2023年旧金山的房间夜数将是今年的两倍；硅谷的项目业务有所恢复，商务散客业务有明显改善；当城市出现需求压缩时，运营商能够提高房价，如9月旧金山入住率达到2019年的84% - 85%时，房价达到2019年的93% - 94% [57][58][59] 问题6: 商务散客收入占2019年的比例在公司前10大市场中的差异如何 - 所提到的65% - 70%是特殊企业细分市场的比例，它是商务散客业务的一个指标；实际上，传统商务散客的预订数据显示，周三的统计数据更能代表商务散客业务的情况，且已接近2019年水平；商务散客业务在城市市场表现良好，多数城市市场的房价在本季度超过了2019年水平 [60] 问题7: 每月预算与实际情况的差距是否在缩小，何时会重新提供业绩指引 - 随着行业复苏进入更稳定阶段，实际业绩与内部预测的差距在缩小；如果市场情况保持稳定，公司倾向于在2023年提供业绩指引 [66][95] 问题8: 6家温德姆酒店的EBITDA提升情况与最初的预期相比如何，是否仅由房价驱动 - EBITDA提升持续存在，房价提升是驱动EBITDA提升的主要因素，目前房价提升幅度约为最初预期的两倍，未杠杆化内部收益率将超过最初预期的40% - 50% [67] 问题9: 如何看待公司与同行之间的估值差距，以及如何缩小这一差距 - 目前市场价格未能反映房地产的实际价值，市场对住宿行业基本面存在普遍怀疑；随着市场环境改善，对商务散客和城市市场的信心将增强，这将有助于公司的估值；公司通过完成酒店改造、利用资产负债表进行增长以及实施股票回购计划等方式来创造价值，缩小估值差距 [69][70] 问题10: 未来12 - 18个月，公司是否有机会利用市场困境进行投资 - 未来12 - 18个月，由于债务到期压力和资产资本投入需求，市场可能会出现一些机会；公司凭借强大的资产负债表和现金状况，有能力抓住这些机会，但更倾向于寻找那些因市场压力而进入市场的优质资产，而非单纯的困境资产 [73] 问题11: 第四季度未能恢复到2019年RevPAR水平的原因是什么 - 行业整体入住率仍比2019年低个位数到10%，这需要时间来改善；商务散客业务虽然趋势良好，但尚未完全恢复；北加州特别是旧金山在2019年第四季度有大量城市活动，而今年该地区的城市活动相对较少，这也对整体业绩造成了一定影响 [77][78][79] 问题12: 目前成本结构中固定成本和可变成本的比例如何，与2019年相比有何变化 - ADR的增长领先，入住率仍有提升空间；团体业务首次恢复到2019年水平，且团体ADR高于2019年第三季度，预计2023年团体业务房价将继续上涨；公司通过优化其他收入和餐饮业务组合，取得了积极效果；劳动力成本是固定成本的主要组成部分，占比40%，公司通过合理的资产布局和运营模式，能够控制劳动力成本；目前运营成本环境稳定，预计全年运营成本将继续低于2019年水平 [82][83][87] 问题13: 公司与银行进行定期贷款再融资和延期的过程如何，如何看待目前酒店行业的债务资本市场 - 目前债务市场整体具有挑战性，包括高收益市场、CMBS担保市场和银行市场；公司凭借与银行的良好关系，成功完成了定期贷款的再融资和延期；高收益市场的定价有所改善，但交易量仍然较低，预计市场在年底前仍将保持波动 [90][91][92] 问题14: 公司在公布第四季度业绩时，是否有能力提供2023年全年业绩指引 - 如果市场情况保持稳定，公司倾向于在2023年提供业绩指引，这一决策将由公司和董事会共同决定 [95] 问题15: 公司为何不更积极地进行股票回购 - 公司在多个方面都很积极，包括股票回购、内部增长和外部增长等；虽然股票回购是目前最具吸引力的资本使用方式，但考虑到宏观环境的不确定性，公司需要谨慎决策，选择合适的时机和金额进行回购 [97][98][99] 问题16: 利率上升对酒店买家的资本化率预期有何影响 - 利率上升对酒店的即期价值和隐含资本化率有影响，但市场是有效的，随着宏观环境改善，资本化率将趋于稳定，不会出现大幅波动；投资者更加理性，除非是有出售需求的卖家，否则会选择耐心等待，这将使资本化率的波动幅度变小 [100][101] 问题17: 公司是否有减少精选服务酒店在投资组合中占比的意愿 - 公司的收购重点在于资产的位置、需求驱动因素、市场增长潜力、资产质量和年龄等特征，而不是酒店的类型（如精选服务或全服务） [105] 问题18: 市场上软品牌酒店的转换是否会对公司造成竞争压力 - 公司认为，在其进行酒店转换的市场中，如查尔斯顿和曼德勒海滩，转换后的酒店能够吸引原本不会考虑的客户，提高了市场竞争力；行业供应在未来几年将是顺风因素，有助于抵御新竞争风险；软品牌虽然增长强劲，但仍处于生命周期早期，市场分布相对较少，且公司资产有地域保护，因此预计不会对公司造成太大竞争压力 [107][108][109] 问题19: 近期酒店改造对投资组合业绩的即时提升效果如何，第四季度和2023年初的预期表现如何 - 公司预计酒店改造将带来即时效益，尽管与改造期间相比有较低的基数效应，但这是暂时的；改造通常需要2 - 3年才能实现稳定增长，公司认为由于酒店的地理位置优势，有望在较短时间内实现增长；改造后的酒店通过改变餐饮概念等方式，已经带来了即时的收入增长，如查尔斯顿的米尔斯豪斯酒店和曼德勒海滩的扎卡里沙丘酒店 [114][116][117]