财务数据和关键指标变化 - 第一季度组合入住率为61.2%，是2019年水平的80%；平均每日房价为176美元，较第四季度增长超7%，约为2019年第一季度的93%；RevPAR约为2019年水平的74%，3月加速至84% [31][33] - 4月初步结果显示，入住率约75%，ADR约192美元，RevPAR达到2019年水平的91%，较3月提高7个百分点，ADR略超2019年水平 [36] - 第一季度酒店EBITDA为6320万美元，占2019年水平的61%，运营利润率达26.3%；3月酒店EBITDA为3560万美元，占2019年水平的78%，利润率达34.4%，为疫情以来最高 [35] - 第一季度调整后EBITDA为5460万美元，调整后每股FFO为0.14美元；第一季度运营成本较2019年同期约低19%，工资和福利约低21% [37] - 本季度末，公司有4.79亿美元无限制现金，公司循环信贷额度有6亿美元可用，债务为22亿美元，2023年前无债务到期；加权平均到期期限为4.1年，加权平均利率为3.89% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲业务第一季度收入达2019年的85%；团体业务收入较第四季度增长超400个基点，达2019年的63%，3月收入达2019年的98%；商务散客第一季度收入为2019年的46% [33][34] - 商务散客收入1 - 3月加速增长70%，3月达2019年的55%，为疫情以来最高；团体业务第一季度加速增长，3月RevPAR达2019年的74%，ADR达95%；周末RevPAR 1 - 3月增长68%，3月超2019年5%，ADR超10% [15][16][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 休闲市场如基韦斯特、查尔斯顿、迈阿密和怀基基的ADR分别超过2019年38%、29%、18%和7%；3月许多城市市场ADR接近或超过2019年水平，如芝加哥市中心106%、圣地亚哥113%、曼哈顿99%、波士顿95%、亚特兰大92% [32] - 城市酒店3月RevPAR达2019年的81%，较1月增长40%，ADR达95%；北加州市场第一季度RevPAR 1 - 3月增长65%，3月RevPAR达2019年的57%，ADR达74% [11][13] - 3月工作日RevPAR较1月高近80%，达2019年的76%，ADR达91% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 内部增长方面，大使馆套房曼德勒海滩、温德姆米尔斯豪斯查尔斯顿和温德姆圣莫尼卡的改造项目进展顺利，预计年底交付；已完成的收入提升计划开始见效，多个增量项目正推进，预计回报与收入回升同步；已完成多项协议修订，预计带来50个基点的利润率提升 [18][19] - 资本循环方面，去年收购丹佛樱桃溪的莫西酒店后，出售丹佛两家酒店，重新定位市场布局 [20] - 外部增长方面，公司有能力寻找有吸引力的收购机会，收购机会管道充足，将保持谨慎，近期收购预计超2022年承保预期30%以上 [21] - 资本市场方面，修订公司信贷安排以允许在契约豁免期回购股票，董事会批准2.5亿美元股票回购计划 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业复苏加速，需求强劲，公司第一季度运营结果超预期，各市场和业务线均有积极势头，预计全年各需求板块将持续增强，城市市场复苏将加快 [6][7][23] - 尽管运营成本环境仍具挑战，但劳动力紧张状况有所缓解；通胀、地缘政治事件和利率上升目前未对酒店基本面产生重大影响，但可能构成潜在逆风 [26] - 公司凭借嵌入式增长驱动因素、良好的资产组合和强大的资产负债表，有信心实现超额增长 [27] 其他重要信息 - 公司预计2022年资本支出约1亿美元 [42] - 公司历史上积极支付股息，目前因处于契约豁免期无法恢复，预计二季度报告后退出，届时将更新股息返还计划 [73][74] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 商务旅行预订窗口情况及未来几个月商务旅行的节奏洞察 - 预订窗口和散客节奏有所改善，中小企业业务持续增长，目前增长主要来自全国性企业客户，其预订窗口通常为7 - 14天；周二、周三和周四的需求达到疫情以来最高水平，且采用动态定价策略 [46][47][48] 问题2: 夏季休闲业务周末需求是否会因通胀和经济问题下降，以及休闲业务的远期预订和价格敏感度情况 - 未看到休闲业务疲软迹象，公司2/3的酒店位于城市，去年许多休闲景点未开放，现在开放后预计将受益于商务旅行和团体业务的复苏，以及城市休闲需求的增长；公司50%的房间为套房，受客户欢迎，周末预订情况显示需求将持续强劲 [50][51] 问题3: 随着各需求板块持续改善，酒店EBITDA利润率在未来几个季度是否会进一步提高 - 从季节性来看，二季度利润率通常最强；随着城市资产的复苏，利润率预计将逐步提高，但2022年各季度利润率可能会有波动，因为业务为复苏重新投入成本会影响短期利润率；公司酒店因运营模式、员工数量等优势，有能力抓住疫情后利润率扩张的机会 [53][54] 问题4: 提到的75%这个数字与收入恢复到或超过2019年水平的关系 - 75%指的是公司预计重新投入业务的员工数量，这是市场和酒店达到之前入住率峰值时的稳定水平 [57] 问题5: 3月或4月商务散客收入占2019年的比例，以及商务散客收入何时能完全恢复到2019年水平 - 3月商务散客收入约为2019年的55%，2021年全年为35%；公司普遍认为商务散客收入将在2023年恢复，也有可能在今年第四季度达到该水平 [58] 问题6: 交易市场中公司资产的价值情况，以及这如何影响公司决定将部分资本重新分配用于股票回购 - 交易市场活跃，交易流量未变，卖家无降价动机，资产价值已企稳，利率未影响对酒店业的资本追逐；公司原计划今年净收购，但随着基本面改善和股价未同步上涨，股票回购变得更具吸引力；公司有资产负债表和流动性优势，可通过多种渠道创造价值和分配资本 [60][61][62] 问题7: 公司资产组合中高价值和低价值资产的占比情况 - 低于3% - 5%的资产属于低价值类别，绝大多数资产价值远高于此，在公司主要市场很难找到低于20 - 30万美元每间客房的资产 [66] 问题8: 目前工作日入住率与2019年的差距情况，如何看待差距缩小，以及入住率回升时ADR的走势 - 最近一个月工作日入住率达到2019年的87%，为疫情以来最高，且自年初以来呈上升趋势；工作日ADR也在改善，4月达到最高，较3月提高500个基点；工作日表现改善得益于城市市场表现提升、商务散客和团体客户需求恢复，入住率和ADR的提升是今年剩余时间的增长驱动力 [69][70] 问题9: 退出契约豁免后，股息在公司资本分配选项中的位置，以及恢复股息的触发点和时间预期 - 公司认为股息是向股东返还资本的重要工具，历史上积极支付股息，目前正努力恢复；在退出契约豁免前无法恢复股息，预计二季度报告后退出，届时将更新股息返还计划；影响股息返还的因素包括酒店基本面展望、应税收入情况以及市场对股息的预期 [73][74] 问题10: 酒店行业和分析师群体是否过度强调人们返回办公室对商务旅行复苏的重要性 - 商务旅行并非完全依赖办公室重新开放，今年2月前商务旅行的复苏早于办公室重新开放；但3月办公室大规模重新开放后，商务旅行出现关键转折点；办公室重新开放是商务旅行复苏的重要因素，但不是唯一驱动因素，一些销售人员和客户经理等即使在疫情前也较少在办公室工作，办公室未开放时他们的旅行未受太大影响，而办公室重新开放后带来了更多业务机会 [77][78][79] 问题11: 公司延长住宿品牌与瞬态品牌在房价恢复方面的差异情况，以及如何看待今年两者在房价方面的恢复情况 - 这种差异主要与酒店位置有关，而非品牌；第一季度延长住宿业务通常较慢，第二和第三季度会有所改善；公司会根据市场情况，战略性地安排不同品牌酒店的入住率和房价，以实现更高的利润率；从历史关系来看，预计两者的表现关系不会有太大变化 [81][82][84] 问题12: ROI计划（空间重新配置和增加客房）的规模、范围、完成时间以及对季度业绩的影响 - 在2300 - 2800万美元的利润率提升计划中，收入提升项目占900 - 1100万美元，这些项目与正常的酒店翻新工程同时进行，投资回报期通常为1 - 2年；2021年的项目预计在2022 - 2023年稳定，2022年的项目预计在2023 - 2024年稳定 [86][87] 问题13: ROI计划预计增加的客房数量 - 过去几年公司通过将套房改造成可分开销售的房间，成功增加了60 - 70间客房，未来还有更多此类项目 [88] 问题14: 公司对提供季度或年度业绩指引的看法，以及未来提供指引的可能性和影响因素 - 公司历史上提供盈利指引，倾向于恢复提供未来指引；当公司有足够的可见性来预测结果，并能在相对较窄的结果范围内向市场提供信息时，会提供指引；目前可见性虽有改善，但可能结果的范围仍较宽，暂无法提供高确定性的指引；公司团队和董事会会持续评估，每季度进行讨论 [90] 问题15: 城市精选服务酒店的债务融资可用性，以及市场上此类资产的交易价值情况，与公司资产组合的关系 - 买家能够获得结构化融资来完成交易，资本市场未阻碍交易执行；城市精选服务酒店在贷款人社区中受到青睐，因其利润率高、自由现金流好，相比一些大型酒店资产更容易获得贷款；市场上城市精选服务酒店的交易价格较高，每间客房价格可达40 - 50万美元以上 [93][94] 问题16: 如何权衡股票回购、收购和ROI项目，以及在当前股价情况下，公司在股票回购方面的积极程度 - 公司有资产负债表和流动性优势，可在资本分配上有多种选择；ROI项目的投资已包含在1亿美元的资本支出预算中；目前股票回购更具吸引力，公司已提前获得贷款人同意进行股票回购；公司也看好收购机会，有活跃的收购管道；股息方面，预计退出契约豁免后会认真考虑；公司会根据不同选择的相对回报情况，灵活决定采取何种行动 [96][97][99] 问题17: 丹佛酒店出售时品牌要求的资本支出情况，以及公司与品牌在其他资产组合中关于物业改善计划的沟通情况 - 丹佛酒店出售时，品牌要求的物业改善计划（PIPs）成本约为购买价格的1.5倍；公司对丹佛市场持积极态度，此次出售是为了重新定位资产组合，而非对丹佛市场的负面看法；公司过去三到五年积极投资酒店翻新，目前持有的95家酒店大多已翻新，是长期持有的优质资产 [102][104][105]