财务数据和关键指标变化 - 第四季度公司组合入住率为62.2%，达到2019年水平的83%，较第三季度提高340个基点；平均每日房价从第三季度增长约2%，达到163美元；每间可售房收入（RevPAR）约为2019年水平的75%，10月、11月和12月分别为2019年水平的69%、73%和87% [38][39] - 第四季度休闲需求达到2019年水平的96%，商务散客收入恢复至2019年水平的约50%，团队收入恢复至2019年水平的约60%；整个组合实现酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）6480万美元，达到2019年水平的64%；运营利润率为27%，仅比2019年同期低425个基点 [40][41][42] - 1月组合预计入住率约为49.4%，平均每日房价约为158美元，RevPAR比去年增长99%，达到2019年水平的64%；第四季度调整后EBITDA为5470万美元，调整后每股运营资金（FFO）为0.14美元 [43] - 2021年全年公司实现正的企业现金流；资本回收举措使预估利润率较2019年提高150个基点；过去三年，组合绝对RevPAR增长8%，每间客房酒店EBITDA增长12%，酒店EBITDA利润率提高50个基点 [8][19][34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲市场表现强劲，如基韦斯特、查尔斯顿、坦帕、曼德勒海滩和迈阿密的平均每日房价分别超过2019年水平32%、22%、11%、15%和24% [39] - 商务散客需求在第四季度有所改善，工作日入住率达到2019年的78%，较第三季度提高400个基点 [17] - 团队业务在第四季度也显著改善，环比增长20%，受益于小型社交和体育团体旅行；年初至今团队预订进度已达到2019年的68%，今年前30天的预订速度已达到去年全年预订量的25% [17][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市市场复苏势头良好，12月城市组合RevPAR达到2019年的83%；预计今年商务散客和团队需求将在城市市场实现增长 [16] - 国际旅行在11月初边境重新开放后在门户市场有所回升，但由于奥密克戎的出现而短暂中断；若旅行限制放宽，国际旅行有望为纽约市、旧金山、波士顿和迈阿密等门户市场带来积极影响 [11][30] - 北加州市场复苏较慢，预计非中央商务区（CBD）资产表现将优于CBD资产，但整体仍将慢于更广泛的市场 [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2021年收购三家优质酒店，并通过处置非核心资产进行资金匹配，预计将带来800万美元的稳定酒店EBITDA增量；近期收购的三家酒店预计2022年酒店EBITDA将比预期高出约35% [21][22] - 公司计划通过内部增长机会实现2300万 - 2800万美元的稳定EBITDA增量，包括三项酒店转换项目（700万 - 1000万美元）、收入提升机会（900万 - 1100万美元）和管理协议修订带来的利润率扩张（700万美元） [24][25] - 公司预计2022年将成为净收购方，收购管道强劲，包括多个非公开市场机会；同时将继续作为积极的投资组合管理者，根据市场趋势进行资产处置，但预计处置规模不会与去年相同 [23][69][75] - 公司认为行业复苏将推动酒店基本面加速增长，特别是城市市场；预计全年休闲需求将保持强劲，商务旅行和团队需求将在今年下半年和全年分别实现显著改善 [27][28][29] - 公司凭借灵活的资产负债表、充足的流动性、精简的运营模式和以散客为主的组合，以及多个内部增长催化剂，在行业竞争中处于有利地位 [32][33][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业复苏速度快于预期，酒店基本面在第四季度持续改善，RevPAR逐季提升，第四季度接近2019年水平的97% [6][9] - 尽管劳动力市场紧张，但公司在吸引申请人和填补酒店职位空缺方面取得了积极进展，预计2022年将继续改善 [46] - 公司对2022年的增长前景充满信心，预计趋势将逐季改善，第三和第四季度增长将加速，特别是在城市和关键门户市场 [27][31] - 公司认为自身在资产负债表管理、资本配置和运营效率方面具有优势，能够在整个酒店周期中实现增长 [32][33][51] 其他重要信息 - 公司在2021年通过两次高收益债券发行筹集10亿美元，用于偿还部分到期债务，并赎回4.75亿美元的高级票据；延长了部分债务的到期日，修订了公司信贷协议，增加了收购能力和资金使用灵活性 [47][48] - 公司预计2022年资本支出约为1亿美元，包括正常周期的装修和三项酒店转换项目的溢出资金 [115][116] - 公司认为自身交易价格相对于共识净资产价值（NAV）和内部NAV观点存在折扣，将努力通过执行各项举措缩小与NAV的差距 [163][168] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新收购酒店预计2022年EBITDA比预期高出35%的原因及稳定期预期 - 这一表现超预期是由于城市市场资产复苏速度快于预期，以及实施机构级资产管理举措带来的成本协同效应和更多收入机会 [57][58] - 公司原预计收购后三到四年实现稳定，但城市市场的快速复苏是2022年的特定表现，而资产管理举措将对收支产生永久性提升 [59][60][61] 问题2: 北加州市场各子市场表现差异及与其他城市市场的预期对比 - 旧金山CBD市场面临挑战，需要商务旅行和国际旅行的恢复；公司在该地区的非CBD资产随着商务旅行的增加表现有所改善，预计非CBD资产将优于CBD资产，但整个北加州市场复苏仍将慢于更广泛的市场 [64][65] - 随着微软、美国银行和富国银行等公司办公室重新开放，北加州市场出现积极迹象，如硅谷在过去三周已有需求回升 [66][67] 问题3: 公司2022年是否会成为净收购方 - 公司预计2022年将成为净收购方，收购管道强劲且活跃，公司专注于非公开市场交易 [69] 问题4: 公司对资产处置的看法是否有变化 - 公司在2021年进行了大量资产处置，未来仍将是积极的投资组合管理者，但处置将更具机会性，预计规模不会与去年相同 [74][75] 问题5: 近期需求和预订趋势加速的市场或客户细分领域 - 需求和预订趋势的加速是广泛的，城市市场有望在今年表现出色，商务散客和团队业务预计将强劲增长 [77] - 2月商务散客在工作日的入住率有所提升，全球分销系统（GDS）贡献增加，表明中小企业和大型企业都有需求；团队业务年初至今预订进度从60%提升至68%，企业团队占比从之前的5% - 10%提升至50% [78][79][80] 问题6: 精选服务和全服务酒店在新运营模式和品牌标准下的净收益差异 - 公司认为行业整体有望实现100 - 200个基点的利润率扩张，公司的精选服务组合在客户适应能力、平均入住时长、餐饮模式和资产规模等方面具有优势，能够获得更高的成本节约 [85][86][89] - 过去两年公司调整了运营模式，通过共享服务和扩大职责范围，实现了更可持续的员工配置模式，有望继续提升利润率 [91][92][93] 问题7: 公司如何考虑恢复股息以及平衡现金余额和流动性 - 股息是董事会的决策，但对公司来说很重要，是向股东返还资本的关键工具；公司在疫情后将有更多的股息政策灵活性，因为疫情期间产生的净运营亏损（NOLs）将提供更多选择 [95][96][98] - 公司将在第二季度后解除相关限制，届时将重新评估股息政策；公司认为自身应是恢复股息的早期推动者 [100][101] - 公司的资产负债表和流动性使其能够在内部价值创造、收购和支付股息等方面灵活配置资本，具体决策将根据当时的资本成本进行 [102][103] 问题8: 公司收购目标市场及城市精选服务酒店定价趋势 - 酒店定价在去年夏季上涨，第四季度趋于稳定；城市精选服务酒店市场有更多产品供应，需求旺盛，价格持续高于2019年水平 [107][109][110] - 公司专注于非公开市场交易，通过独特的关系和情况获取资产，对近期收购的交易价格感到满意 [110] 问题9: 是否因波士顿市场强劲而提前推进温德姆波士顿酒店的翻新 - 公司正在评估所有酒店转换项目的时机，温德姆波士顿酒店有一份地面租赁协议，需要先进行延期才能执行转换 [112] 问题10: 2022年资本支出中转换项目和其他项目的占比、是否包含递延资本支出以及未来资本支出的规划 - 2022年预计资本支出1亿美元，包括正常周期的装修和2021年三项酒店转换项目的溢出资金；公司将资金分配到预计在周期内表现出色的市场和酒店 [115][116] - 过去几年公司对大部分资产进行了翻新，到2022年底组合将处于良好状态，具备竞争力 [117][118] 问题11: 公司对长期杠杆率的看法和目标 - 公司认为酒店房地产投资信托基金（REIT）的适当杠杆率应在净债务与EBITDA的四倍或以下，公司正通过提高EBITDA来实现这一目标 [121] 问题12: 乌克兰局势等宏观因素对近期酒店需求的影响 - 公司认为国内需求目前未受影响，国际旅行可能受到重大影响，但公司今年的预期中未包含国际旅行的因素，因此目前未看到直接影响 [124][125] 问题13: 酒店员工不戴口罩对运营的影响 - 口罩令解除后，酒店的散客和团队业务需求立即增加，员工能够以更自然的方式与客人互动，带来积极的心理影响 [127][128] - 随着更多商务旅客回归，市场活动增加；公司会与管理公司合作，确保在健康和安全方面做出正确决策 [129][130] 问题14: 品牌是否会对递延资本支出施加压力以及是否会带来更多收购机会 - 公司认为未来几年将有收购机会，主要是因为业主需要投入更多资本来维持资产运营，一些无法或不愿投入的业主可能会出售资产 [137][138] - 品牌目前仍在与业主合作，但长期来看，为了保持资产竞争力，品牌可能会施加压力 [138][139] 问题15: 品牌对客人满意度评分的敏感度以及疫情期间对客服务变化对客人满意度的影响 - 品牌对客人满意度评分敏感，但已根据当前环境进行了调整，未来评分基准将逐渐提高 [142] - 公司认为自身组合的客户能够更好地适应服务变化，不会对客人满意度评分产生较大影响；具体而言，客人对房间清洁、餐饮体验和服务时间的调整接受度较高 [143][144][146] 问题16: 公司是否会利用资产负债表上的现金进行收购 - 公司认为自身凭借2019年的努力和目前的资产负债表流动性，有能力进行收购；收购是创造价值的工具之一，但公司会保持谨慎，确保交易能够带来回报 [154][155][156] - 除收购外，公司还可以通过内部增长催化剂（如转换项目和资本支出）和恢复股息向股东返还资本等方式实现价值 [158][159] 问题17: 公司对自身内在价值的看法 - 公司认为目前交易价格相对于共识NAV和内部NAV观点存在折扣，公开市场NAV的折扣约为35% [163] - 公司的内在价值基于可比资产的交易价格、组合的质量和增长潜力、投资能力以及内部投资回报率（ROI）计划和未来转换项目等因素；公司将努力缩小与NAV的差距 [164][166][168]