财务数据和关键指标变化 - 2022财年第一季度，公司调整后净利润为每股0.46美元，调整后息税折旧及摊销前利润（EBITDA）为2330万美元，均略低于季度指引，主要因现金薪酬高于预期 [8][21] - 管理和咨询服务收入为4600万美元，与季度指引一致，同比增加470万美元，环比下降约80万美元，主要因SBC和DHC业务管理费减少 [22] - 本季度建筑管理费为320万美元，环比增长31%，预计财年建筑量将进一步增加 [23] - 预计下季度收入在4800 - 4900万美元之间，调整后每股收益在0.48 - 0.50美元之间，调整后EBITDA在2450 - 2550万美元之间，均环比显著增加 [24][26] - 截至2021年年底，公司管理资产规模达334亿美元，本季度末现金超1.81亿美元，无债务 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产租赁业务 - 本季度租赁量达近十年最高水平，公司安排约400万平方英尺租赁，平均租期8.5年，平均租金涨幅超7%，环比增长39%，较2019年同期增长35%，租赁活动广泛分布于各房地产板块 [9][10] 旗下REITs业务 - OPI在2021年多数时间三年总回报率领先同行，但第四季度市场波动使其总回报率受影响，2021年无激励费，三年总回报率为14.4% [11] - ILPT过去三年总回报率为43.9%，拟以40亿美元收购Monmouth Real Estate Investment Corporation，预计本季度完成，还向现有工业合资企业贡献6处工业地产，获2.06亿美元 [12][15][16] - SVC持续推进战略调整，2022年第一季度预计出售68家Sonesta酒店，Sonesta管理的超200家酒店运营指标与同行持平 [12] - DHC完成超100次高级生活运营商过渡，采取措施改善资产负债表，近期宣布3.78亿美元合资企业出售其波士顿海港地区生命科学物业35%股权，该物业2014年收购价11亿美元，当前估值17亿美元 [13][17][18] - Seven Hills Realty Trust第四季度股息提高67%，预计今年夏天将全部投入剩余资金，利用RMR一流的发起平台，有望为该业务线筹集大量资金 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国超87%成年人口至少部分接种疫苗，近期消费者支出呈上升趋势，第四季度GDP增长约7% [8] - 第四季度商业房地产市场交易量大增97%，支撑房地产基本面健康发展 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于为客户公司制定战略，推动OPI、ILPT、SVC、DHC等公司去杠杆、资本循环和业务调整，期望恢复股息以提高股东总回报 [11][12][13] - 大力发展私人资本平台，本季度私人资本管理资产从13亿美元增至32亿美元，增长139%，体现公司在私人资本募资能力上的有机增长和业务扩展能力 [19] - 认为办公室不会消失，将继续优化OPI办公室投资组合，收购优质物业，剥离郊区老旧物业 [53] - 强调多元化投资组合重要性，80%零售、工业、办公室等物业租赁有CPI调整和/或固定增长条款，以应对通胀 [62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管部分客户受新冠变种影响，但公司对2022年业务前景乐观，消费者支出上升、GDP增长和房地产市场强劲等因素将推动业务发展 [8] - 预计2022年下半年酒店和高级生活行业将改善，酒店业务恢复可能更快，高级生活行业改善将更缓慢，可能持续到2023年 [44][48] - 认为办公室延迟回归主要因员工工作偏好，而非健康安全问题，预计春季将形成混合办公模式 [52] - 认为通胀环境下，公司多元化投资组合能较好应对，商业房地产是抗通胀良好选择 [62][63] - 预计资本回报率将适度上升，但大量资金涌入房地产市场将抑制其涨幅 [67][68] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，公司无义务修订或公开更新相关陈述 [4] - 会议可能讨论非GAAP数据，相关调整后指标计算方法可在收益报告中查看 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从管理型REIT向私人市场转移资本何时对公司产生净贡献，是否存在经济套利？ - 交易结构上，REIT和私人工具预期费用无显著差异，过去几年公司努力增加私人资本管理资产，Monmouth交易是业务增长转折点，未来私人业务管理资产有望加速增长 [30][31][32] - 短期内，因Vertex大楼公允价值上升和DHC合资协议，下季度将增加约100万美元费用，后期将趋于正常 [33] 问题2: Monmouth交易资金组合最新情况，以及如何考虑资本部署？ - 无法提供更多Monmouth交易资金组合信息，但情况将好于最坏情况，将筹集超430万美元股权，出售少于1.6亿美元资产 [36][37] - 公司目前现金约1.8亿美元，无债务，过去几年保留现金用于战略并购和新工具共同投资，但尚未使用。目前不主动寻求并购，更倾向于等待机会 [38][39] 问题3: DHC和SVC在2022年下半年能否恢复正常业务？ - 总体对2022年下半年酒店和高级生活行业改善乐观，酒店业务恢复可能更快，高级生活行业改善将更缓慢，可能持续到2023年 [44][48] 问题4: 如何看待投资者对人们返回办公室的怀疑，以及公司租赁活动情况？ - 第四季度租赁活动创纪录，可能因租户认为是锁定长期租赁好时机。目前办公室实际入住率缓慢上升，延迟返回主要因员工工作偏好，公司认为办公室不会消失，将优化投资组合 [50][52][53] 问题5: 下季度收入指引如何考虑两家REIT股价变化因素？ - 考虑到股价波动，本季度指引参考过去约七周股价平均水平，SVC约9美元/股，DHC约3美元/股，采取更保守方法 [57] 问题6: 公司净租赁、办公室和医疗保健投资组合如何应对通胀？ - 公司投资组合多元化，80%零售、工业、办公室等物业租赁有CPI调整和/或固定增长条款，能较好应对短期至中期高通胀，商业房地产是抗通胀良好选择 [61][62] 问题7: 医疗保健租赁中CPI调整是否有上限？ - 不同市场惯例不同，无统一标准，需根据具体市场和租赁谈判确定 [64] 问题8: 资本回报率走势如何？ - 认为资本回报率将适度上升，但大量资金涌入房地产市场将抑制其涨幅 [67][68] 问题9: 未来是否会有更多私人资本交易，其他REITs是否会参与？ - 公司与各商业房地产领域私人资本伙伴有沟通，可能涉及各REITs。目前公司关注REITs去杠杆和恢复股息，以提高股东回报和赚取激励费，若有必要，其他REITs可能参与更多合资企业 [73][74][75] 问题10: ILPT私人资本参与决策因素和资本承诺金额影响因素是什么？ - 与ILPT私人资本伙伴沟通进展顺利，确定将筹集超430万美元私人资本 [77] 问题11: 建筑业务工人工资压力和涨幅情况如何？ - 公司旗下运营企业约有20%职位空缺，是正常水平2.5倍，第四季度工资普遍增长约5% [79][80] - RMR本季度现金薪酬高于指引，主要因假期使用情况异常，考虑正常绩效增长和市场调整，平均工资涨幅约7%，未来劳动力短缺是现金薪酬预测最大变量 [82][83] 问题12: 如何应对劳动力成本上升并保持招聘竞争力？ - 公司盈利且运营利润率高，能在市场竞争中保持竞争力，通过员工福利、职业发展机会和办公设施等吸引人才 [87] - 公司员工保留率较高，主要挑战是填补新岗位 [88] 问题13: RMR从私人房地产基金获得多少收入，筹集额外资金的主要障碍是什么，如何与投资者协商补偿？ - 本季度披露的15亿美元收费私人资本管理资产，按约60个基点加权平均费率计算，年基本费用超900万美元，多数合资企业杠杆率约60%，费率在50 - 100个基点之间 [93] - 发展REITs主要障碍是股价，目前无法以有竞争力成本筹集股权资金，合资企业有助于去杠杆和按资产净值筹集股权，未来股价改善后有望考虑股权融资 [90][91]