财务数据和关键指标变化 - 本季度调整后每股净收益为0.47美元，环比增长27%，同比增长24% [7] - 调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为2440万美元，环比增长16%，同比增长25% [7] - 管理和咨询服务收入连续四个季度增长，本季度达到4550万美元，环比增加350万美元 [29] - 本季度现金薪酬为3050万美元，现金报销率为43%，均与上一季度持平；预计下季度现金薪酬约为3000万美元 [34] - 本季度调整后EBITDA利润率为51.1%，环比增加300个基点；预计下季度调整后每股收益在0.48 - 0.51美元之间，调整后EBITDA在2450 - 2650万美元之间 [36][37] 各条业务线数据和关键指标变化 管理和咨询服务业务 - 本季度收入增长主要因OPI、DHC和SVC平均企业价值增加带来近190万美元增量收入，管理运营商运营结果良好带来约160万美元增量费用，以及客户建设活动增加带来约80万美元增量建设管理费用 [29][30] - 预计下季度收入在4600 - 4750万美元之间，主要基于管理的股权房地产投资信托基金（REITs）平均企业价值无重大变化、管理运营商收入预计持平、平台建设活动增加带来约100万美元增量收入 [31][32] 激励费用业务 - OPI继续为2021年计提激励费用，若6月30日为计量期结束日，将获得约2220万美元年度激励费用 [33] 酒店业务（以SVC旗下Sonesta为例） - 过去三个季度转换205家酒店后，Sonesta在入住率、房价和每间可售房收入（RevPAR）方面有显著改善，SVC本季度酒店EBITDA自2020年第一季度以来首次为正 [20][21] - 本季度Sonesta产生约150万美元费用收入，预计下季度约为180万美元 [107] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至目前，美国超过70%的成年人口至少接种了一剂新冠疫苗，美国航空旅客总数达到疫情开始以来的最高水平，公司管理的物业办公利用率上升 [9] - TravelCenters of America本季度调整后EBITDA为7350万美元，较2019年同期增长82% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 继续有机建立与私人有限合伙人（LP）资本提供者的关系，与潜在房地产私人并购目标进行对话，有望在未来几个月宣布相关进展 [25] - 组建内部资本市场团队，拓展家族办公室和高净值投资者等私人资本来源，预计在下季度财报电话会议公布更多信息 [26] - 考虑在今年晚些时候以特别一次性股息的形式向股东返还资本 [24] 行业竞争 - 由于商业房地产投资资本增加和历史低利率，公司客户公司在收购方面面临激烈竞争，尤其是工业、生命科学和优质办公物业领域 [10] - 本季度公司筛选了超过66亿美元的工业交易，承销了约35亿美元的债务融资机会 [11] 发展能力拓展 - 过去几年承担了更大规模的开发项目，如OPI的20 Mass Ave重建项目，预计2023年第一季度交付 [13][14] - 开发活动将成为公司业务的重要组成部分，但短期内传统的核心房地产买卖和管理仍将是主要业务 [41][46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度业绩显示公司在过去一年应对疫情取得显著进展，平台具有韧性，员工对公司高度投入 [8] - 认为办公室工作场所仍是大多数企业的关键部分，持续的租赁速度证明了这一点 [12] - 高级生活社区业务将受益于有限的供应增长和快速增长的目标人口需求等基本顺风因素 [19] - 尽管疫情仍在持续，但SVC的酒店业务和TravelCenters of America业务都取得了积极进展 [21][22] - DHC和SVC都已度过难关，未来有望改善，但受新冠疫情影响，难以确定哪家公司复苏速度更快 [53][55] 其他重要信息 - RMR Mortgage Trust和Tremont Mortgage Trust计划在9月中旬完成合并，预计合并后的平台将受益于规模扩大，资产接近10亿美元，对股东具有增值作用，增加股东流动性并降低资本成本 [23] - 公司最近在BOMA International 360绩效计划排名中位居第一，认为垂直整合平台是与潜在私人资本来源合作的差异化优势 [38] - S&P Global将从8月7日起停用公司用于基准REITs的SNL指数，公司正与S&P合作寻找替代指数 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: RMR开展新建开发项目的意愿如何，与追逐低资本化率资产相比，开发业务的占比和前景怎样 - 开发活动是公司业务中不断增长的部分，但目前占比仍较小，未来有望增加；短期内开发活动主要围绕现有房地产资产，如20 Mass Ave重建项目；工业领域可能率先开展更多开发项目，但传统核心房地产买卖和管理仍将是主要业务 [41][46] 问题2: RMR是否会通过私人投资工具或个人购买和开发土地，然后由管理的REITs收购 - 这种可能性较小，因为这属于关联方交易，在市场上较难解释，易引起部分投资者怀疑；若开展此类业务，可能会在ILPT资产负债表上进行 [49][50][51] 问题3: DHC和SVC哪家公司能更快从低迷中加速复苏 - 两家公司都受新冠疫情负面影响，目前都已好转，但受疫情影响，难以确定哪家公司复苏速度更快，预计两家公司在2021年和2022年都会改善 [53][54][55] 问题4: 如何看待开发活动与收购的风险溢价，开发的 hurdle rate 是多少，与市场收购价格的差距如何 - 公司能够进行收购并通过收购实现增长；开发活动聚焦现有房地产资产，因土地和产品有较低基础成本，有助于获得良好回报，开发的核心回报率目标为高个位数 [59][60][62] 问题5: 公司是否考虑开展开发商资本计划，为开发商提供夹层融资并保留收购物业的选择权 - 公司未认真考虑该计划，更关注对开发商的远期收购承诺，且此类承诺通常针对有租户意向或已出租的开发项目；目前在过渡性增值、轻度增值过桥贷款方面有稳健业务管道，风险调整后更愿意在此投入资金 [64][65][66] 问题6: 之前计划的PE平台投资缩减，原因是卖家定价过高还是缺乏合适机会 - 并非完全放弃PE平台投资，公司认为有机增长私人资本业务有良好机会；未进行并购投资并非因为价格问题，而是公司对收购标的很挑剔，更倾向于投资核心房地产、较少依赖封闭式基金、更多采用独立管理账户的公司，且希望进行控制交易，目前尚未找到符合要求的合作方 [68][70][72] 问题7: 大规模开发业务达到一定能力水平和产生有意义贡献的时间框架如何 - 短期内（2021 - 2023年）开发业务贡献有限，如20 Mass Ave项目2023年第一季度交付；随着时间推移，开发业务可能变得更重要，工业领域可能率先出现小幅度增长 [78][79][80] 问题8: S&P REIT指数停用对激励费用的潜在影响如何 - 公司正在评估替代方案，目标是找到与现有指数非常接近的替代指数，以避免对当前激励费用趋势产生重大影响，后续会与相关董事会沟通并在下次财报电话会议公布更多信息 [84][85] 问题9: 是为剩余年份寻找新指数，还是重新计算已过去时间的激励费用 - 两种方案都有可能，需评估替代方案并与各董事会沟通确定采用流程 [91] 问题10: 寻找核心房地产管理公司时，多户住宅领域的考量程度如何，若考虑进入该领域，执行路径是什么 - 多户住宅领域并非收购的必要条件，但大多数核心私募股权公司涉及该领域；若进行收购，可能会附带多户住宅专业知识并围绕其发展；若不通过并购进入，可能会利用公司资本并引入外部资本设立基金开展业务，但目前并非积极推进事项 [93][94][95] 问题11: 特别股息的决策时间和规模是否仍为9月和现金的50% - 公司关于股息的想法、时间和规模自上季度财报电话会议以来未变，计划在9月或财年末（9月30日）前做出决定，可能返还约2亿美元现金 [100] 问题12: Sonesta收入在第四财季的动态如何 - 本季度Sonesta产生约150万美元费用收入，基于休闲旅游和劳动节后商务旅游的恢复情况，预计下季度约为180万美元；整体运营商收入预计与本季度持平，为700万美元 [107] 问题13: S&P是否会停用公司使用的所有SNL基准 - 由于S&P的业务交易和合并，所有与SNL品牌名称相关的指数都将停用 [109] 问题14: Sonesta对加盟商的优势除早期进入外，费用和营销费用方面的优势如何量化，是否会精简Red Lion带来的其他品牌 - 早期Sonesta的费用会比万豪等品牌略低；Red Lion可能会随着时间精简一两个品牌，目前特许经营仍聚焦Red Lion品牌，但重点已转向Sonesta的长住和精选服务产品；Sonesta对加盟商的优势在于其既是业主运营商，又处于品牌发展早期，加盟商在市场上的竞争较小 [113][115][118] 问题15: Sonesta的Royal Sonesta品牌是否会提升整体品牌形象，Sonesta的发展方向是否类似Hyatt - Royal Sonesta品牌有助于提升Sonesta整体品牌形象，是公司战略的一部分；短期内公司会优先发展长住和精选服务产品，未来会自然拓展到Royal Sonesta和Sonesta酒店及度假村业务 [123][124][125]