财务数据和关键指标变化 - 第二财季调整后净收入为610万美元，合每股0.37美元，调整后EBITDA为2100万美元，受两项因素不利影响：向董事会发放年度股份赠款产生约80万美元G&A成本，每股影响0.02美元；每年第一日历季度现金薪酬增加，约110万美元，每股影响0.02美元 [18] - 预计下季度调整后每股收益在0.45 - 0.48美元之间，调整后EBITDA在2300 - 2500万美元之间 [19] - 本季度管理和咨询服务收入为4200万美元，环比增加70万美元，得益于管理的股权REITs平均企业价值提升和Tremont管理费恢复，还包括来自Tremont的62万美元激励费；预计下季度管理和咨询服务收入在4450 - 4600万美元之间 [19][20] - 若3月31日为计量期结束日，OPI将获得约2100万美元年度激励费，合每股0.46美元 [21] - 本季度现金薪酬为3060万美元，环比增加约110万美元，预计本财年剩余时间每季度约3050万美元；现金报销率本季度降至43%，预计本财年剩余时间接近45%；G&A费用为630万美元（不包括约80万美元董事股份赠款），预计本财年剩余时间每季度约650万美元 [22] - 本季度末现金约3.76亿美元，无债务 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第二财季代表客户租赁340万平方英尺，较上季度增加超100万平方英尺，加权平均租赁期限约9年，GAAP基础上租金加权平均涨幅近10% [9] - 酒店业务：SVC休闲度假酒店入住率显著增加，Sonesta 3月全服务团体预订趋势环比增长12%；本季度Sonesta为RMR产生约60万美元费用收入，预计下季度增至约110万美元，第四财季增至160万美元 [7][35] - 养老社区业务：DHC养老社区入住人数环比增长24%，自疫情开始以来首次出现连续月度入住率增长 [8] - 工业业务：ILPT有超5.5亿美元流动性用于投资组合增长，本季度同意以3150万美元购买俄亥俄州哥伦布市一处工业资产；RMR收购团队筛选大量交易，第一季度对超5亿美元单个资产出价 [13] - 办公业务：OPI资本循环计划产生超9.3亿美元流动性，潜在收购管道改善，优质办公楼机会增加 [14] - 抵押贷款REIT业务：RMR Mortgage Trust和Tremont Mortgage Trust已达成最终合并协议，预计合并后平台资产接近10亿美元，交易将立即增厚股东收益，增加股东流动性并降低资本成本 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业市场：交易流量强劲，但竞争激烈 [44] - 办公市场：近期优质办公资产机会增加 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续与大型主权财富投资者建立关系，探索建立内部资本市场团队，拓展家族办公室和高净值投资者等资本来源 [15] - 与潜在房地产私募股权并购目标进行对话，董事会评估多余现金的替代用途，倾向于今年以特别一次性股息形式向股东返还部分现金 [16] - 工业市场竞争激烈，RMR收购团队虽筛选大量交易并出价，但中标困难 [13][44] - 办公市场中，优质办公资产交易机会增多，OPI有望利用战略机会 [14][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国超58%成年人口至少接种一剂疫苗，疫情限制普遍放宽，经济开始恢复正常，公司各业务出现积极迹象，如办公室租户活动增加、酒店入住率上升、养老社区入住人数增加等 [6] - 对公司财务业绩增长趋势持乐观态度，预计本财年剩余时间管理和咨询服务收入将继续增长 [10] - 主权财富投资者对与公司合作的兴趣提升，预计2021年将有更多合作策略公告 [43] - 养老社区入住率已触底回升，但恢复到疫情前水平可能需要2 - 3年；酒店休闲业务恢复较快，但商务业务恢复较慢，Sonesta在疫情后酒店市场更具优势，预计恢复到2019年RevPAR和酒店EBITDA的时间将快于行业部分观点 [48][49] 其他重要信息 - 公司发布可持续发展报告，其运营平台管理资产达320亿美元，涉及9家上市公司，年营收100亿美元，员工约4.3万人，报告涵盖长期环境目标、节能成果、社区贡献和员工投资等内容 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 特别股息规模能否达到现有现金的一半 - 公司认为特别股息规模理论上可达现金的一半左右，最终由董事会在后续会议决定，预计本财年结束前公布 [28] 问题2: 收购私募股权平台机会少或出价与要价差距大的原因 - 过去两年有机增长取得一定成功，未来也将继续；并非缺乏并购机会，而是部分交易战略上不合理，主要问题在于控制权和社会问题；随着有机增长成功，并购的门槛提高 [30][31] 问题3: Sonesta对管理收入的季度影响预期 - 本季度Sonesta为RMR产生约60万美元费用收入，预计下季度增至约110万美元，第四财季增至160万美元 [35] 问题4: 有机增长的具体含义 - 指招聘资本市场相关人员，与大型资本池（主要是主权财富投资者）合作，代表其投资和管理核心房地产资本；并购更看重收购资本关系和建立私募基金运营记录 [38] 问题5: 主权财富投资者与公司合作的意愿 - 其意愿提升，因合作体验良好，现有合作伙伴不仅想增加合作，还会介绍其他主权投资者，预计2021年将有更多不同资产类别的合作战略公告 [43] 问题6: ILPT和OPI的收购意愿和交易流量情况 - OPI有9.3亿美元流动性，ILPT有5500万美元流动性，两者合计收购意愿接近15亿美元；工业市场交易流量强劲但竞争激烈，办公市场优质资产机会增加 [44] 问题7: 酒店和养老社区入住率与疫情前相比的情况及恢复信心来源 - 养老社区入住率在今年第一季度触底，3月开始回升，预计2021年入住率将提高，但恢复到疫情前水平可能需2 - 3年；酒店休闲业务入住率可能在今年夏天超过2019年，但商务业务恢复较慢，Sonesta在疫情后酒店市场更具优势，预计恢复到2019年RevPAR和酒店EBITDA的时间将快于行业部分观点 [48][49] 问题8: 公司是否考虑股票回购及与股息的权衡 - 董事会对股息和股票回购都持开放态度，管理层倾向于特别一次性股息，原因包括公司流通股规模不大，股票回购可能违背增加流通股的初衷；预计明年税收增加，希望在2021年分配更多收入；避免增加常规股息导致现金分配与现金流不匹配的问题 [51] 问题9: 公司是否关注Realty Income和VEREIT并购中可能剥离的办公资产 - 公司作为市场参与者，会评估此类机会，但无特别偏好，日常工作就是评估市场机会，多数评估不会付诸行动 [55][56] 问题10: 与主权投资者未来合作的结构和资产类别 - 可能类似ILPT的合资结构，也可能不通过管理的股权REIT参与；公司保留现金用于共同投资机会，需通过董事会批准确保对REIT有利；因现有投资者合作体验良好，对业务有机增长持乐观态度 [58] 问题11: 150万美元增量建筑管理费用的相关情况及建筑市场现状 - 第一日历季度建筑管理业务通常清淡，本季度管理建筑项目从5000万美元降至2600万美元，预计下季度接近4500 - 5000万美元的水平；建筑市场中，高级生活、酒店和办公开发项目放缓，生命科学和工业领域建设活动活跃 [60][61][62] 问题12: Sonesta扩大规模和建设平台的近期里程碑 - 2021年需合理化收回的酒店组合，确定投资、保留、出售或转换的酒店；下半年可能宣布相关决策；2022 - 2023年，Sonesta外部增长可能来自特许经营，需关注其酒店级EBITDA和RevPAR与同行的比较 [66][67] 问题13: 商业抵押贷款REIT今年的潜在投资机会 - 目前专注于两家抵押贷款REIT的合并，需夏季股东投票；它们有4亿美元可用于投资，项目管道丰富，但竞争激烈，当前重点是部署现有资本 [69][70] 问题14: ILPT合资企业的表现和长期增长扩张前景 - 预计2021年该合资企业将实现增长，但增长速度慢于预期，主要因市场竞争激烈，定价激进，公司认为部分资产风险调整后的回报不合理；不过仍在取得进展，有信心实现增长 [74]