财务数据和关键指标变化 - 2019财年第三季度调整后净收入为860万美元，即每股0.53美元，较上一季度每股增加0.03美元 [7] - 调整后EBITDA为2650万美元，较上一季度增长7.2%；调整后EBITDA利润率为56.6%，较上一季度增加250个基点 [7] - 本季度总管理和咨询服务收入为4440万美元，同比减少39亿美元，主要因OPI和SNH的基础业务管理费降低，部分被ILPT的收购相关费用增长抵消；环比增加约100万美元，得益于ILPT的收购相关费用增长和客户公司建设与开发活动增加 [24][25] - 预计下一季度总管理和咨询服务收入约为4500万美元 [26] - 本季度现金薪酬为2850万美元，同比和环比均略有下降，因领导层退休使员工结构有利变化，现金薪酬报销回收率提高至45% [27] - 预计2020财年第四季度现金薪酬与本季度持平，2020财年每季度增至约3050万美元，其中很大一部分预计可从客户公司收回 [28] - 本季度G&A费用为770万美元，同比增加110万美元，主要因本季度发放80万美元的年度RMR董事股份赠款 [29] - 本季度末现金约3.77亿美元，无债务 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 代表客户公司安排近150万平方英尺的租赁，租金比同面积先前租金高约2%，平均租期为九年 [13] - 本季度监督客户公司约3350万美元的资本改进 [14] - OPI本季度有57.1万平方英尺的租赁活动，整体入住率提高200个基点至91.6%；自2019年初以来，已出售、达成出售协议或正在协商出售价值6.3亿美元的房产，并从出售RMR股份中实现1.05亿美元净收益 [14][15] - SNH与最大租户五星养老生活的业务重组取得进展，五星养老生活股东6月批准向SNH及其股东发行股票；SNH已出售或达成出售协议的50处房产预计总收益为1970万美元，并使用出售RMR股份所得的9900万美元降低杠杆；五星养老生活自2013年第二季度以来首次实现盈利季度，本季度整体入住率提高160个基点 [16][17] - ILPT同物业现金基础净营业收入增长2.6%，有35.9万平方英尺的租赁活动，加权平均租金比先前租金高约27.5%；今年已完成超9亿美元的大陆工业和物流地产收购 [17][18] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司预计市场增长来自两方面，一是专注于客户公司的增长和业绩提升，如HPT收购SMTA；二是继续拓展私人资本资产管理业务，与主权财富基金等大型私人资本来源建立关系，可能带来短期至中期的增长机会，未来部分关系可能转化为RMR的私人独立管理账户业务 [19][20] - 不再向第三方营销公司分销RMR房地产开放式基金，专注于从大型私人资本机构提供者处筹集资金，在明确该基金未来之前，不使用RMR承诺的1亿美元资本 [21] - 继续探索加速私人资本筹集能力的机会，与房地产私募股权集团进行初步讨论，可能进行资产收购，以加速私人资本资产管理业务的增长，但尚未达成交易 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为上一季度的业绩是低谷，目前关键运营指标的环比增长表明公司正产生积极动力 [8][9] - 难以预测利率走势，若利率下降，REITs历史表现较好，可能对公司股价和收入有帮助，但公司不会因利率环境大幅改变战略，将继续推进过去12个月的战略举措 [37][38][39] - 公司的抵押贷款业务受利率影响较小，因其为浮动利率且匹配资金 [40] 其他重要信息 - RMR近期获BOMA和美国绿色建筑委员会颁发的八项物业奖，OPI被美国能源部评为银级绿色租赁领导者，这些荣誉认可了RMR推广高性能节能物业的努力 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 鉴于公司现金余额高、基础收益稳定且公众流通股增加，如何看待股票回购与股息的资本回报方式，以及下季度是否有提高股息的空间？ - 公司认为目前使用资产负债表上约3.77亿美元现金进行增长计划是最佳用途；公司约九个月前将定期股息提高了约40%，未来几个季度可能会考虑进一步提高，但当前重点是使收入来源多元化和实现增长 [34][35] 问题2: 对今年剩余时间的利率走势有何预期，公司及其管理的公司将如何应对利率变动，若美联储降息次数少于市场预期，有哪些近期机会？ - 难以预测利率走势，年初认为利率可能上升，现在看来可能下降；一般来说，利率下降对REITs有利，可能提升公司股价和收入，但公司不会因利率环境大幅改变战略，将继续执行过去12个月的战略举措；公司的抵押贷款业务受利率影响较小，因其为浮动利率且匹配资金 [37][38][39][40] 问题3: 公司过去对控股权更感兴趣，为何现在方向有所改变？ - 公司成立33年来一直专注于公开市场融资，近六到九个月才开始战略筹集私人资本；作为该领域新手，最可能合作的是主权财富基金、养老基金等大型资本池，可能以独立账户形式合作；同时，公司也在与多方进行并购讨论，若收购已有数十亿美元资产管理规模的平台或业务，将是控股权交易 [42][43][44] 问题4: 是否不再向RMR基金投入1亿美元？ - 并非不投入，而是在获得投资者更好反馈前暂缓；该基金一直在进行投资并寻找投资机会；公司不再通过第三方分销商营销该基金，认为向高净值个人小额募资效果不佳，转而寻求能投资数千万甚至数亿美元的大型投资者作为锚定投资者，在找到合适投资者前暂缓投入 [47][48][49] 问题5: 与主权财富基金和养老基金的会议是如何安排的？ - 通过两方面安排，一是利用过去收到的反向咨询和REITs已有的关系，二是通过投资银行等第三方介绍 [50] 问题6: 如何内部规划应对HPT收购大量新物业？ - 公司将增加人员并引入更多零售经验；RMR平台的全国办公室使员工能接触和评估收购资产，公司将建立额外的信用评估和监控能力，利用现有技术和资产管理平台，有信心承担并执行相关业务 [52] 问题7: 在决定是否收购私募股权公司或平台方面处于什么阶段，成功收购的可能性有多大？ - 成功收购的可能性为50%；与多数私营企业的谈判难以预测进展阶段；很多有吸引力的公司面临代际领导权变更或专业经理人与非活跃创始人的管理结构问题，需要解决整合的社会问题；市场上中等规模的房地产私募股权公司面临发展困境，可能有合作意愿 [53][54][55][57] 问题8: 收购的主要阻碍是价格还是控制权？ - 可能两者都有一点，但控制权问题会在前期解决，若对方不接受控制权交易则不会继续讨论，所以后续主要问题可能是价格 [58][60]