财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度，公司总营收8200万美元，运营收入2800万美元；上半年总营收1.61亿美元，运营收入约5400万美元 [14] - 2023年第二季度，GAAP归属普通股股东净收入990万美元，摊薄后每股收益0.08美元；上半年GAAP净收入1810万美元，摊薄后每股收益0.14美元 [15] - 2023年第二季度，运营资金3560万美元，摊薄后每股收益0.27美元；上半年运营资金6940万美元，摊薄后每股收益0.52美元 [15] - 2023年第二季度，同店现金基础上净运营收入增长3.2%，上半年增长1.3%，公司有望实现全年同店NOI增长目标 [34] - 截至6月30日，约85%的未偿债务为固定利率，96%的债务无担保，97%的总可出租面积无抵押，第二季度净债务比率为6.5倍 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2023年上半年，公司租赁约100万平方英尺空间，创历史新高，已超过年初预定的2023年全年到期面积 [11] - 第二季度租赁43万平方英尺空间，创第二季度纪录，上半年共租赁98.9万平方英尺空间 [19] - 第二季度，公司整体租赁率维持在98.3%，波特兰市场18个购物中心中16个达到100%出租，另外两个为99%出租，第二季度有48个购物中心达到100%出租，锚定空间100%出租，店铺空间6月30日达到96%出租 [38] - 第二季度，79%的租赁面积为续租，其中锚定和非锚定续租大致相等 [39] - 第二季度，续租78个非锚定租户，现金基础租金增长7%，基本无需租户改善费用 [40] - 第二季度，新租户带来190万美元的增量现金基础租金，上半年新租户带来410万美元增量租金，截至6月30日，未开业新租户的增量租金为720万美元，大部分预计在下半年开始支付 [41] 处置业务 - 公司预计第三季度完成上次电话会议讨论的物业出售，计划在2023年下半年出售旧金山湾区两块用于多户住宅开发的未开发土地，三项处置预计共产生3000 - 4000万美元收益 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年上半年，西海岸收购市场相对平静，少数稳定的杂货锚定物业交易价格在5% - 6%区间，多为全现金、无杠杆交易，买家多为关注长期稳定的被动机构投资者 [32] - 市场上待售物业数量有所增加，有望使价格变动更加清晰，但买卖价差仍然较大，非杂货锚定物业市场供应不足 [26][43] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司计划通过长期公开发行债券（可能为4亿美元）为2.5亿美元12月到期的高级票据和1.5亿美元定期贷款再融资，同时评估其他再融资策略，包括中长短期公债组合、私募、使用担保债务、处置收益和股权等，以降低净债务比率 [16] - 公司继续积极寻找收购机会，目前有多个有潜力的项目在洽谈中，但与私人业主在初始收益率定价上尚未达成一致，同时也在探索潜在的OP单位交易 [33] 行业竞争 - 公司认为杂货锚定购物中心行业的长期驱动因素良好，随着更多不同类型租户和新兴概念倾向于选择此类购物中心，公司有望长期获得稳定的风险调整后回报 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为市场有复苏迹象，但目前买卖价差仍较大，交易市场活跃度有待提高 [13][26] - 基于上半年业绩和下半年展望，公司有望实现运营资金指导目标，仅现有租赁管道就应使公司处于指导范围内 [22] - 公司持续在提升投资组合稳定性、员工发展和社区参与方面取得进展，ESG表现优于预期 [23][87] 其他重要信息 - 公司将在电话会议中讨论非GAAP财务结果，相关与GAAP结果的调节可在公司季度补充文件中找到 [8] - 公司发布了第四份年度ESG报告，详细介绍了过去一年的成就 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 交易市场情况及买卖价差，以及促成交易的条件 - 回答: 市场有复苏迹象，但买卖价差仍较大，非杂货锚定物业供应不足，圣地亚哥有一笔交易价格在低5%区间 [26][43] 问题2: 本季度其他收入增加的原因 - 回答: 第二季度无异常情况，上半年其他收入与去年基本持平 [44] 问题3: 是否会有更多处置计划，以及特定资产是否会出售 - 回答: 可能在第四季度有更多处置计划，取决于市场活跃度；除了计划出售的湾区两块土地，对于Crossroads的多户住宅项目，尚未决定是合资、自建还是出售，仍在进行许可程序 [46][47] 问题4: Rite Aid租户情况及相关空间处理 - 回答: Rite Aid占总基本租金的1.7%，来自15份租约，其中一份租约对应的物业已签约出售，数量将降至14份；多数Rite Aid为新原型，销售良好，租金低于市场，有较大提升空间 [48] 问题5: 本季度是否有一次性坏账费用，是否符合全年指导范围 - 回答: 第一季度有一次性损失，但坏账仍远低于预算的1.5%，符合全年指导范围，大部分坏账与租户账户调整有关，非租户空置导致，历史上上半年坏账略高，下半年会下降，通常全年坏账率约为1%或略低 [51] 问题6: 租户年度合同租金涨幅情况及对同店增长的影响 - 回答: 店铺租户通常每年租金增长3%，有时略高；锚定租户每五年租金增长10% - 12%，但会受固定租金选项等因素影响，与历史情况基本一致 [52] 问题7: 波特兰市场租赁吸收情况的驱动因素 - 回答: 主要是供应有限，太平洋西北地区开发新物业困难，波特兰市场尤为明显，其他市场也有类似趋势 [53] 问题8: 新10年期交易的价格范围 - 回答: 预计在6% - 6%以上区间，私募价格可能略高 [58] 问题9: 是否有超出已讨论范围的处置计划 - 回答: 除了Crossroads和Fallbrook，没有其他大型购物中心，是否出售取决于下半年市场活跃度 [61] 问题10: 采用担保债务的定价差异要求 - 回答: 假设物业杠杆率为50%，担保债务利率可能在6% - 6%区间，与公开发行债券价格差异不大，需要更大价差才会考虑，因为公司希望保持物业无抵押以提高资产灵活性 [69] 问题11: 今年偿还更多债务以消除股份潜在压力的意愿 - 回答: 成本上升，需综合考虑需求供应和成本因素，目前高出租率使现金流的AFFO方面持续增强 [74] 问题12: 今年与往年坏账情况是否一致 - 回答: 与往年趋势一致，上半年坏账较高，下半年较低，全年坏账率在1%或略低 [96] 问题13: 零售商在TI资本支出方面的定价权情况 - 回答: 公司高出租率使其在与零售商谈判中占据优势，给予租户的优惠较少，无论是续租还是新租约 [81][93] 问题14: 收购、资本支出项目和股票回购的回报优先级 - 回答: 资本支出因高出租率持续下降，目前优先考虑收购以实现公司增长，股票回购需继续观察市场后再做决定 [93][94] 问题15: 对同店NOI和FFO高端指导的信心，以及达到同店NOI中高端范围所需条件 - 回答: 截至6月30日，新租户带来超过700万美元增量租金，将推动同店NOI增长，租户留存率高也有帮助，若基本面保持强劲，公司有信心达到指导范围；内部预算显示同店NOI增长将随时间上升，最终结果取决于年底前新租户开业并支付租金的数量 [99][100][109] 问题16: Buy Buy Baby店铺情况及租金风险 - 回答: 一个Buy Buy Baby租约被私人投资者收购，明年到期但有多个续租选项；另一个租约一半空间已租给世界市场，正在与沃尔玛洽谈新长期租约，剩余空间有初步意向租户，公司有信心填满 [102][111] 问题17: 潜在收购交易量及指导调整情况 - 回答: 公司原指导为2亿美元，鉴于当前市场情况，预计可能会降低指导，目前对7500万美元感到满意，后续将根据市场变化和交易流量及资本获取情况决定 [113] 问题18: 同店NOI 5%的目标是否仍适用，还是更倾向于中点 - 回答: 同店NOI受多种因素影响，目前坚持指导范围，需观察下半年情况 [119]