财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入归属于普通股股东2023年第一季度为810万美元，摊薄后每股0.06美元；运营资金第一季度总计3380万美元，摊薄后每股0.25美元 [21] - 第一季度将浮动利率债务从占总债务的28%降至16%，锁定1.5亿美元利率为5.4%至明年8月 [22] - 第一季度坏账约100万美元，低于预算的总收入的1.5%；预计全年利息支出可能降低50万美元以上 [142][143] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度租赁面积超55.9万平方英尺，推动投资组合租赁率达到创纪录的98.3% [125] - 新租赁租金增长11%，续租租金增长6%，连续45个季度实现续租租金增长 [8][19] - 年初租赁与建成空间差距为3.9%，对应760万美元租金；3月31日降至3.2%，对应650万美元租金 [8][127] 锚定租户业务 - 年初39.3万平方英尺锚定租户空间到期，第一季度已续约38.4万平方英尺 [145] - 截至3月31日，今年仅3个锚定租约到期，预计2个续约，1个寻求7年延期；2024年13个锚定租约到期，预计12个续约 [99][126] 非锚定租户业务 - 年初46.6万平方英尺商铺空间到期，第一季度重新租赁17.5万平方英尺，约四分之三为续租 [146] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸杂货店锚定领域近期少数交易的资本化率处于低6%区间，但市场活动不足难以判断走向 [149] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 增强财务灵活性，第一季度延长信贷额度到期日，借款基于SOFR，可将信贷额度从6亿美元提高到12亿美元 [121][123] - 计划用无担保债务为两笔总计约6100万美元的抵押贷款再融资 [124] - 继续提升现有投资组合价值，等待市场更明朗时推进物业出售 [10][11] 行业竞争 - 收购市场因银行业动荡而活动受限，买家和卖家均大幅退缩 [129] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济挑战众多，但公司投资组合稳固，杂货店锚定业务基本面良好 [11] - 第一季度虽有多项费用影响业绩，但物业租赁收入超预算，GAAP营业收入符合预算 [111] - 仍有望实现全年同店净营业收入增长目标，处于3% - 5%的指导范围内 [49] 其他重要信息 - 首席会计官Laurie Sneve退休，Lauren Silvera将接任 [2] - 公司有一笔15.4万美元的波特兰物业待售，已重新招租和重新规划，净营业收入大幅增加 [148] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 一次性费用情况及对利润表的影响 - 一次性费用包括太平洋西北地区的大量除雪成本和与前物业卖家的争议解决费用；未来希望不再出现类似情况 [26][157] 问题: 与卖家争议的一次性费用金额 - 约30万美元 [107] 问题: 全年坏账预期 - 全年坏账范围为300 - 500万美元，公司对主要零售商的风险敞口极小 [160] 问题: 收购和处置的假设及杠杆率优先级是否变化 - 未提及收购和处置假设的变化；优先保持净债务与EBITDA比率在低6%区间 [162] 问题: 致密化工作的最新进展 - Novato接近获得最终授权，Bellevue的Crossroads二期建设预计第三季度完成许可流程，之后再决定是否开工 [33][34] 问题: 租赁价差未更强的原因及近期定价权是否会改善 - 原因可能是采取更保守的租金策略或租户组合问题；预计未来表现与过去一致 [117][169][171] 问题: 剩余1500万美元浮动利率贷款的处理及10年期票据定价 - 目标是用新的公共债券发行对12月到期的2500万美元进行再融资，可能发行高达4000万美元的公共债券；10年期票据定价预计在低至中6%区间 [54][172] 问题: 对Rite Aid的风险敞口及是否会收回空间 - Rite Aid占总基本租金的1.7%，部分租约低于市场水平，预计一处到期租约更换租金有较大提升空间 [57] 问题: 其他收入本季度异常低的原因 - 去年其他收入高是因为提前收回租约并更换租户，去年是异常情况 [59] 问题: 考虑出售的中心数量和属性 - 除已知的两个外，可能还有4 - 6个中心，取决于市场条件和定价；还希望出售两个多户住宅资产，预计带来2000 - 2500万美元收益 [76][77] 问题: 开车通道对购物中心资本化率的影响 - 开车通道对资本化率影响不大，更多与租赁和租金增长有关 [65] 问题: 对Kroger和Albertsons潜在重叠的沟通情况及对定价的影响 - 未讨论过潜在重叠问题，实际交易中对定价影响不大，关键还是看房地产属性、销售和经济方面 [83] 问题: 小商铺租户的占用成本情况 - 密切关注占用成本，努力控制运营费用；租户表现良好，占用成本可持续，续约时无压力 [94] 问题: 近期交易资产质量与公司投资组合的代表性 - 近期交易资产为高质量、稳定的杂货店锚定中心，但较新，物业层面的租金净营业收入增长不强 [95] 问题: 收购市场的交易情况、买家池和纪律 - 收购市场因银行业动荡活动受限，买家池变窄；少数交易的买家主要是1031买家，资本化率在高5%、低6%区间 [129][154][155] 问题: 租户延长租期的其他让步 - 包括ESG要求、独家使用权、无建设区等，根据具体情况进行权衡 [132][153][178]