财务数据和关键指标变化 - 2022年GAAP净收入为每股摊薄后0.42美元，2021年为每股摊薄后0.44美元；2021年GAAP净收入包含2230万美元房地产销售收益，2022年为770万美元 [41] - 2022年资金运营总额较2021年增长13.6%；每股摊薄后资金运营为1.10美元，较2021年增长10%；2022年第四季度资金运营增长8%，达到每股摊薄后0.27美元 [41] - 2022年公司净债务与年化EBITDA比率降至6.6倍，为2016年以来第四季度最低 [42] - 2022年总营收较2021年增长10.1%，运营收入（不包括房地产处置收益）较2021年增长15.6% [64] - 2022年同店物业净运营收入较2021年增长4.6%，第四季度增长5% [64] - 2022年公司筹集6140万美元资本，包括3620万美元物业处置收入和通过ATM计划发行约130万股普通股筹集的2520万美元 [65] - 2022年公司偿还两笔总计2350万美元的抵押贷款，年末有担保债务降至总未偿债务的4.3% [65] - 2023年公司预计利息支出在6800万 - 7300万美元之间，初始资金运营指导范围为每股摊薄后1.05 - 1.11美元 [43][44] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2022年末公司投资组合租赁率达98.1%，创历史新高；过去10年租赁率保持在96%以上 [37][69] - 2022年新租约同空间比较现金基础租金增长23%，续约现金基础租金增长8% [47] - 2022年新租户带来950万美元的增量年度现金基础租金，创历史新高 [47] - 2023年初未开业新租户的年度增量基础租金为760万美元 [71] - 2022年公司租赁160万平方英尺的空间，连续12年租赁面积约为原计划到期面积的两倍 [70] 物业收购与处置业务 - 2022年公司收购五个优质杂货店为主的购物中心，总面积超50万平方英尺 [62] - 2023年公司预计处置部分资产，其中两处物业预计带来2000万 - 2500万美元收益，用于偿还资产负债表上的债务 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司核心市场为西海岸市场，包括西雅图、波特兰和旧金山 [62] - 西海岸高品质杂货店为主的购物中心暂无正式估值基准，虽资本化率有所上升，但未显示估值有重大变化 [111] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将利用高入住率优势，对租户采取更积极策略，可能导致空置率略有上升，但预计租约利差将更好 [7] - 公司计划在2023年下半年进行更多收购和处置活动，收购时注重资产对资本成本的增值作用 [29] - 公司将继续通过租赁和投资计划提升现有投资组合的内在价值和在西海岸的领导地位 [38] - 公司倾向通过公共债券发行转向固定利率债务，降低浮动利率债务敞口 [79] - 公司将继续与非公开市场资源保持对话，抓住市场机会，坚持长期稳健的业务计划 [89] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场租户需求强劲，公司有望利用高入住率获得更好的租约利差 [7] - 预计2023年公司物业净运营收入将增长2% - 5%，部分增长来自合同租金增长，但会被较高的利息成本抵消 [43][66] - 尽管经济压力和不确定性持续，但公司凭借在西海岸经营杂货店为主购物中心的经验和技能，有能力应对挑战 [52] - 随着市场对空间的需求持续强劲，预计2023年公司整体租赁率将保持在97% - 98% [72] 其他重要信息 - 公司通常每年将坏账预算设定为总收入的1.5%，历史实际坏账率通常低于1%，最低指导为500万美元 [5] - 公司目前没有租户在观察名单上 [6] - 公司预计2023年经济入住率或建设入住率不会在年初下降，全年将稳定增加收入 [8] - 十字路口项目因市政原因审批流程较长，今年该项目的资本支出较少；另外两处已获完全授权的物业预计在2023年第二或第三季度出售并完成交易 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司对浮动利率债务的处理计划及能否利用倒挂收益率曲线，提前偿还定期贷款是否有罚款 - 定期贷款可随时提前偿还，公司会考虑其他担保债务选项或替代方案，理想情况下将通过公共债券发行转向固定利率债务，目前浮动利率债务还有几年到期，有时间等待市场稳定 [78][79] 问题2: 卖家重返市场的驱动因素是什么 - 主要是债务到期以及卖家资金受限，此外公司去年一些接近达成的交易仍在跟进 [82] 问题3: 在通胀和消费者偏好变化的情况下，推动杂货店租金对其入住成本的影响以及提租空间 - 许多杂货店租约较旧且低于市场水平，部分租约即将到期且无续租选项，公司有机会提高租金，一些锚定租约的年租金处于个位数，提租空间较大 [99] 问题4: 公司出售的零售中心是针对非核心、高收益资产还是低资本化率资产，能否以低于当前可变利率债务成本的资本化率出售资产 - 可以以较低资本化率出售资产，公司主要关注未来几年内部增长潜力较小的资产，由于杂货店为主的购物中心是市场热门板块，公司对出售这些资产有信心 [114] 问题5: 公司是否会用处置资产的资金匹配收购，处置计划是否独立于收购活动，是否有特定市场的资产出售目标 - 处置资产资金将用于偿还债务和支持增长，处置计划独立于收购活动，公司会综合考虑整个投资组合，不针对特定市场，主要关注资产未来几年的回报 [102][103][105] 问题6: 2023年末物理入住率的指导假设，以及在当前股价水平下是否会发行股权进行收购 - 目前没有年末建设入住率的具体数字，预计与历史水平相近且可能略高；当前股价下不会发行股权 [109][121] 问题7: 公司收购资产的回报率要求以及在无杠杆内部收益率方面的目标 - 公司更关注收购高5% - 6%收益率且能快速增值的资产；无杠杆情况下，收购资产18个月内的目标收益率为中6% - 高6% [97][112]