财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入方面，2022年第三季度归属于普通股股东的GAAP净收入为1850万美元，摊薄后每股0.15美元；2022年前9个月，归属于普通股股东的GAAP净收入总计4170万美元，摊薄后每股0.33美元 [8] - 资金运营方面，第三季度资金运营（FFO）总计3650万美元，摊薄后每股0.27美元，而2021年同期为3260万美元，摊薄后每股0.25美元；2022年前9个月，公司FFO总计1.094亿美元，摊薄后每股0.83美元，2021年同期为9530万美元，摊薄后每股0.74美元 [8] - 净债务与年化EBITDA比率方面，从第二季度的6.7倍降至第三季度的6.6倍 [9] - 利息费用方面，第三季度公司利息费用增加约30万美元 [9] - FFO指引方面，2022年全年FFO指引范围从之前的每股1.08 - 1.12美元缩小至1.09 - 1.11美元 [10] - 同店NOI增长方面，2022年前9个月同店NOI增长4.4%，全年预计同店NOI增长在4% - 5%之间 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，前9个月已租赁120万平方英尺空间，创公司新纪录；第三季度租赁超48万平方英尺空间；截至9月30日，投资组合租赁率达97.8%；第三季度新租约现金基础租金增长48%；年初至今已续约88.4万平方英尺空间，其中第三季度续约34.9万平方英尺 [4][12][5][19] - 投资业务方面，前9个月收购5个优质杂货店主导的购物中心，总计1.2亿美元，其中第三季度收购2个，价值6000万美元；收购的5个中心混合初始收益率在6%的低至中区间，目前已将这5处房产的混合租赁率提高约200个基点 [6] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略方面，鉴于当前经济不确定性和利率上升，公司决定暂停投资活动，等待市场发展；继续积极管理购物中心和租户基础，提升租金和同店NOI，促进租户多元化 [7][25] - 行业竞争方面，公司核心西海岸市场人口结构强劲、多元化，且供应受限，使公司的西海岸杂货店主导的投资组合对租户和投资者具有吸引力 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，当前市场处于暂停状态，买卖双方因经济不确定性和利率问题采取观望态度；租户需求强劲，未出现租户基础疲软迹象；住房市场虽放缓，但公司资产相关的住房市场依然强劲，客流量持续增长 [36][50][67] - 未来前景方面，短期内，当前的空间需求将为公司提升价值提供机会；长期来看，公司核心市场的优势将继续支撑投资组合价值 [25][26] 其他重要信息 - 公司部分事项属于前瞻性陈述，存在风险，实际结果可能与陈述有重大差异，相关风险在公司向SEC的文件中有描述 [3] - 截至9月30日，约26%的总债务为浮动利率，74%为固定利率债务，2023年底前无债务到期，之后债务到期安排合理 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请解释FFO指引的调整因素以及年底未开业租户的预计开业情况 - 公司预计910万美元未开业租户租金中的大部分将在2023年6月前开业，其中很大一部分会在2022年第四季度开业；第四季度收入预计因新收购项目和新租户入驻而增加，可抵消利息费用的增长；FAS 141收入因8月收购资产的购买价格分配而增加，坏账略有降低，G&A费用上限有所下降 [29][30] 问题2: 如何管理26%的浮动利率债务以及2023年底到期债务的风险 - 期限贷款2025年到期，理想情况下希望用公共债券再融资，并根据市场情况偿还部分贷款；2024年12月到期的债券，需等待观察利率环境变化 [32] 问题3: 2023年投资的意向和部署资本的能力如何 - 当前市场交易活动少，买卖双方观望；2023年公司将密切关注市场，寻找机会，同时考虑处置部分房产为潜在收购提供资金 [36] 问题4: 是否预计未来几个季度资本回报率和所需回报率会上升 - 预计资本回报率会有变动，但优质杂货店主导的购物中心目前资本回报率变动不大，且暂无明确参考基准 [37] 问题5: 今年收购的5个项目初始收益率和当前收益率情况如何 - 初始收益率在6%的低至中区间，预计未来几个季度因租赁和增值活动，收益率将提升约250个基点 [38][42] 问题6: 目前是否有计划对3亿美元期限贷款进行利率互换或对冲 - 短期内，公司将让贷款保持浮动利率，观察利率环境变化 [43] 问题7: 公司提前续约的考虑因素以及能否从续约中获得除租金上涨外的其他好处 - 对于锚定租户，目标是提前续约并争取更长租期，错开租约到期时间；公司能在续约谈判中争取到与ESG、排他性等相关的有利条款 [46][52] 问题8: 本季度续约时装修费用（TI）大幅上升的原因 - 部分续约涉及收回部分空间，导致分割公用事业等成本增加，但租金增长可抵消这部分成本，投资回报率可观 [53] 问题9: 目前优质资产的买卖价差有多大，收购的回报率门槛提高了多少 - 由于市场交易活动少，难以确定买卖价差，需等待下一季度观察；收购回报率门槛至少提高了100个基点 [54][55] 问题10: 2023年的租赁工作完成情况如何，物业运营费用的增长趋势怎样，是否与Kroger或Albertsons就其合并事宜进行过沟通 - 2023年大部分锚定租户租约续约工作已完成，店铺租户续约进展良好；运营费用增长主要受公用事业和安保成本影响，预计2023年预算中的费用增长幅度将低于目前水平；公司近期未与Kroger和Albertsons沟通，但计划在未来1 - 2周内与它们通话 [58][60][61] 问题11: 费用回收增长落后于费用增长的原因是什么，住房市场需求是否有变化，市场上是否有潜在的困境资产机会 - 费用回收差异主要是因为公司今年开展的一些ESG举措前期成本较高，部分锚定租户可能不参与，但长期来看这些举措将降低整体费用；住房市场虽放缓，但公司资产相关的住房市场依然强劲，客流量持续增长；公司开始收到一些面临融资或资本支出问题的业主的咨询，市场开始出现一些潜在困境资产机会 [64][67][69] 问题12: 土地销售项目的进展如何，如何看待Rite Aid在公司投资组合中的风险 - Crossroads项目正在进行许可申请，考虑因经济不确定性推迟开工；Panola项目上周获得最终许可，Nevada项目进展顺利，计划在未来几周将其中一个推向市场；Rite Aid占公司总基础租金的1.7%，分布在16份租约中，各门店表现良好，许多租约租金低于市场水平，公司不担心其风险 [73][76] 问题13: 已签约但未开业的租约对未来租金增长的影响如何 - 若目前停止租赁活动，910万美元未开业租户租金将在2023年产生收益；公司预计第四季度和2023年第一季度会有更多租赁活动，租金收益将持续补充 [78][82] 问题14: 今年签约租约的平均租金增长率是多少，杂货店资本回报率能否长期低于长期融资成本 - 历史上，店铺租户租金年增长率约3%，锚定租户每5年增长10% - 12%，目前公司争取店铺租户年增长率达5%，锚定租户每5年增长15%；由于杂货店 - 药店主导的商业地产形式受资本青睐，预计2023年交易减少，资本回报率将保持相对稳定，虽会上升但不会像过去那样与利率变动成一对一关系 [86][85] 问题15: Panola项目资产出售预计时间，2022年与2018 - 2019年租户流失情况对比，2023年与2022年情况对比，未续约的锚定租户情况，房东与租户的杠杆关系是否变化，第三季度非锚定租户高租金价差的原因 - Panola项目资产出售可能在2023年第一季度进行；租户流失情况已恢复到疫情前水平；2023年预计大部分到期的锚定租约会续约，部分未确定续约的租约可能为公司带来机会；疫情后，房东的杠杆优势明显恢复；第三季度非锚定租户高租金价差是由多个租约带来的，公司正在重新租赁一些低于市场租金的租约 [90][91][92][94][97] 问题16: 同店NOI指引维持不变，如何看待其增长轨迹，Kroger - Albertsons合并对租赁动态的影响 - 截至9月，同店NOI年增长率为4.4%，公司维持4% - 5%的目标，预计第四季度同店NOI预算表现强劲，有望达到或超过4.5%；长期来看，Kroger - Albertsons合并对公司可能有利，涉及的32家门店分布在3个州，运营表现良好，租金低于市场水平，若有门店剥离，公司认为是潜在机会，且合并将提升租户信用 [101][103][104]