财务数据和关键指标变化 - 2021年GAAP归属普通股股东的净收入总计5350万美元，摊薄后每股收益0.44美元；第四季度净收入总计850万美元，摊薄后每股收益0.07美元 [17] - 2021年资金运营（FFO）总计1.279亿美元，摊薄后每股收益1美元，处于年初设定的指引范围高端；第四季度FFO总计3260万美元，摊薄后每股收益0.25美元 [17] - 2021年同店净营业收入（NOI）现金基础上较2020年增长3%，处于指引范围顶部；第四季度同店NOI增长5.6% [18] - 2021年坏账总计280万美元，约占总租金收入1%，接近疫情前年度坏账水平 [18] - 2021年公司筹集1.393亿美元资本，其中6970万美元来自房产处置，6960万美元来自通过ATM发行约380万股普通股，第四季度发行约130万股 [19] - 2021年用部分收益减少约4900万美元债务；年末公司约有13亿美元未偿还总本金债务，均为固定利率，无浮动利率风险；约94%债务无担保，有8500万美元担保债务，其中2300万美元今年到期，6200万美元在2024和2025年到期 [20][21] - 2021年末6亿美元无担保循环信贷额度无未偿还金额 [22] - 2020年第四季度净债务与年化EBITDA比率为7.5倍，2021年第一季度降至7.3倍，第二季度降至6.9倍，第三季度降至6.6倍，第四季度升至7倍，预计2022年第一季度回到6倍区间，目标是保持在6.5倍左右 [22][23] - 2022年FFO指引范围为摊薄后每股1.02 - 1.08美元，低端假设收购1亿美元购物中心并出售5000万美元房产，高端假设收购3亿美元并出售3000万美元；现有投资组合低端假设同店NOI年增长2%，高端假设增长4%；坏账低端假设400万美元，高端假设200万美元 [24][25][26] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年租赁超140万平方英尺，接近公司年度租赁活动新纪录，是2021年初原计划到期面积两倍多，连续11年租赁面积约为原计划到期面积两倍 [8][28] - 2021年投资组合租赁率从年初96.8%升至年末97.5%，接近2019年末97.9%的纪录高位 [29] - 2021年锚定空间全年保持100%租赁，过去5年每季度均如此；年初有4份锚定租约到期，共10.4万平方英尺，实际执行16份锚定租约，共46.9万平方英尺，14份为续约，通过提前收回举措更换2个锚定租户 [31][32] - 2021年非锚定空间租赁率从年初93%升至年末94.6%；年初有57.3万平方英尺非锚定空间到期，全年租赁95.9万平方英尺，创公司新纪录 [33][34] - 2021年第四季度新租户带来约200万美元年度基础租金开业，年末租赁与建成空间经济差扩大至4.7%，代表1060万美元额外年度现金租金，预计第一季度新租户带来200 - 300万美元增量租金 [35][36] - 2021年同空间新租约现金基础上增长14.9%，第四季度增长27.1%；续约现金增长4.3%，第四季度增长4.8% [37] 投资业务 - 2021年下半年市场活跃后，完成萨克拉门托市场退出，出售最后两处房产，并将资金重新投入新收购，收购4个杂货店为主的购物中心，总价1.22亿美元，其中3个在第四季度收购 [12] - 1.22亿美元收购项目整体混合收益率约6%，已有新租户排队入驻，未来12 - 24个月有望通过重新招租提高收益率 [15] 地块扩张业务 - 2021年完成4个项目，共约2.5万平方英尺，总成本870万美元，初始收益率11% [39] - 目前有9个地块和扩张项目在建，共约4.4万平方英尺，预计今年和2023年完成 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年公司核心市场对空间需求持续强劲，由日常必需品、服务和目的地型企业推动，这些企业通过多种方式寻求增长，包括深化在关键市场的业务、拓展到更多西海岸市场以及从其他地区进入西海岸市场 [26][27] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续专注于杂货店为主的投资组合，利用西海岸专业知识实现战略目标 [6] - 投资方面，主要关注私下非公开市场交易，目前有两个位于太平洋西北地区的杂货店为主的购物中心已签约，总价3600万美元，还有两个位于加利福尼亚州的收购项目正在评估，希望尽快签约，同时积极寻求更多目标机会 [42][43][44] - 致密化发展方面，计划今年晚些时候在Crossroads开始第二个致密化开发项目，增加224套公寓和1.45万平方英尺零售空间；另外两个位于旧金山市场的致密化项目处于后期阶段，预计今年完成；还在与太平洋西北地区三个市政当局讨论额外致密化项目，制定综合混合用途开发计划 [45][46] 行业竞争 - 市场开放后买家数量大幅增加，买家类型发生变化，很多之前投资其他行业的买家为寻求更高收益率和更低风险转向零售行业，预计这种情况在其他行业出现转变前不会改变 [93][94] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场存在不确定性，但公司杂货店为主的投资组合和租赁率保持稳定，对空间需求持续强劲，有信心继续创造价值 [6][7][48] - 2022年开局租赁活动强劲，预计是富有成效和活跃的一年，但鉴于新冠疫情和未来不确定性持谨慎态度 [41][47] 其他重要信息 - 董事会将季度现金股息提高至每股0.13美元，较之前季度股息增长18% [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对租赁量的预期，能否达到2021年140万平方英尺的水平 - 公司预计租赁活动与过去保持一致，每年会有一些未预料到的机会，可能使租赁面积远超原计划到期面积 [50] 问题2: 2022年收购是否能支付类似2021年6%的资本化率 - 公司假设平均资本化率为5.75% [52] 问题3: 5.75%的资本化率是市场压缩还是项目原因 - 是市场条件和收购项目管道综合作用的结果 [53] 问题4: 租户是否提及通胀、新冠或乌克兰局势会放缓租赁活动 - 未从租户处听到相关内容，租户主要关注优质机会和最佳位置 [54] 问题5: 已签约管道增长对今年总签约入住率上升的影响，以及租赁与建成空间差是否已达峰值 - 难以预测，预计今年能实现大部分1000万美元的增长，但具体数字取决于全年机会；若市场需求持续强劲，有望达到疫情前接近98%的入住率目标 [56][57] 问题6: 本季度新租赁价差大幅上升的原因，以及即将到期租约的按市值计价上升空间 - 第四季度有一个锚定租户租金很低，租约到期无续租选项，将该空间租金提高到市场水平，推动了价差上升；此类机会在投资组合中存在，但难以预测把握时机 [59] 问题7: 今年如何为外部增长管道融资 - 计划通过处置收益、ATM发行股票、信用额度借款和运营现金流的组合来为收购管道融资，并保持财务比率稳定 [60] 问题8: 对全年入住率趋势和重新租赁价差的假设 - 预计投资组合租赁率全年保持在97%左右，租赁与建成空间差会随着时间缩小；新租约价差预计在15% - 20%，续约价差预计在5% - 10% [62][64] 问题9: 十字路口和旧金山项目的资本支出及合作伙伴使用情况 - 十字路口项目预计今年第四季度开始，目前无需支付太多资本；旧金山两个项目接近获得授权，授权费用已支出，获得授权后预计出售以资助收购计划，这两个项目对NOI无影响 [65][66] 问题10: 潜在处置是否包含在处置指引中，处置指引的收益率预期 - 预计两个项目处置收益约2500万美元；其他待售资产的资本化率预计在5% - 5.5% [67][68] 问题11: 处置指引是出售有授权的土地还是更稳定的资产 - 两者都有 [69] 问题12: 公司是否会继续进行非公开市场的一次性交易，以及在卖家有更多报价情况下的交易来源流程 - 预计公司增长主要来自一次性交易；市场需求强劲，买家类型多样，但公司过去6个月努力寻找机会，今年有望实现目标 [72][73] 问题13: 2021年收购项目6%的初始资本化率高于市场水平的原因 - 收购项目为非公开市场直接与业主交易，私人业主希望买家无融资条件并能快速成交，且这些物业有近期租户更替和资本支出问题，公司愿意承担一定风险，因此价格更合理；此外，公司在西海岸有深厚的业务关系 [75][76] 问题14: 2023年25份锚定租约到期情况，能否提前处理以及无续约选项的租约数量 - 不清楚无续约选项的租约数量；公司已与锚定租户充分沟通，预计大部分2023年到期租约将通过今年的讨论解决 [78][79] 问题15: 预计年末杠杆率情况 - 从净债务与EBITDA角度看，肯定会保持在6倍左右 [80] 问题16: 租赁与入住率差为4.7%的原因，是否有租户开业延迟 - 该差距是由于去年疫情和城市审批流程导致的延迟；公司对今年开局和未来开业情况乐观，认为疫情导致的延迟问题基本过去，今年将在实现1000万美元增长方面取得良好进展 [83][84] 问题17: 今年运营费用（扣除回收）的预期影响 - 预计费用回收无大变化，随着1000万美元基础租金的租户开业，回收比率将提高，利润率将上升，不会产生负面影响 [85][86][88] 问题18: 收购奥林匹亚西部中心的原因，以及金考公司的优先购买权情况 - 公司曾拥有该物业，对其和市场非常了解，一些租户是10 - 15年前引入的，是在西雅图地铁市场收购杂货店为主购物中心的好机会；金考公司有少数权益，但不影响收购 [89] 问题19: 市场动态以及致密化业务与市场竞争情况 - 市场开放后买家类型发生变化，很多之前投资其他行业的买家为寻求更高收益率和更低风险转向零售行业，预计这种情况在其他行业出现转变前不会改变 [93][94] 问题20: 公司投资组合中是否有资产可能被非零售买家用于其他用途 - 有一定潜在价值，但公司物业平均面积约12万平方英尺，土地有限，实现完全致密化复杂且耗时，价值提升空间有限 [95][96] 问题21: 3%同店NOI指引中租赁与入住率差压缩的比例 - 指引假设到年底大部分差距将得到弥补，约85% - 90% [97][98] 问题22: 公司建成入住率92.8%的上限以及到2023年底能达到的程度 - 预计到2023年差距会缩小，因为1000万美元的增长大部分将实现，但总会有租户等待开业和支付租金；公司会积极处理租约到期和续约问题，对该数字长期影响不大 [101][102] 问题23: 坏账指引中点300万美元与2021年持平的原因，是否有租户可能出现问题 - 是出于保守考虑 [104] 问题24: 对多纳休·施赖伯交易以低于5%资本化率出售的看法 - 买卖双方未发表评论，市场传言交易资本化率低于5%；两个投资组合有相似之处，但每个物业在购物中心类型、市场特征和租户方面存在关键差异 [106]