财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度总收入为7140万美元，去年同期为6980万美元，增长主要归因于租金回收率恢复到疫情前的历史正常水平，坏账减少，第三季度坏账占总收入不到1% [13] - 2021年第三季度GAAP净利润为2110万美元，摊薄后每股0.17美元；2021年前九个月GAAP净利润为4500万美元，摊薄后每股0.38美元 [14] - 2021年第三季度资金运营收益（FFO）增至3260万美元，摊薄后每股0.25美元，前九个月FFO为每股0.74美元 [16] - 2021年第三季度同店净营业收入（NOI）现金基础上同比增长4%，前九个月增长2.2% [17] - 2021年通过资产处置筹集约7000万美元，通过ATM计划筹集超4600万美元股权，总计筹集约1.16亿美元股权收益 [17][18] - 第三季度利息覆盖率为3.3倍，净债务与EBITDA比率为6.6倍 [19] - 预计2021年全年FFO在每股0.98 - 1.02美元之间，关键驱动因素包括待完成收购的时间、新租约开始时间以及可能通过ATM筹集额外股权 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度末，投资组合租赁率提高到97.4%，其中锚定空间保持100%租赁，非锚定空间租赁率增至94.3% [21][22] - 第三季度租赁37.5万平方英尺空间，签署49个新租户（均为内铺空间），续签72个租户（69个内铺空间续签，3个锚定租户续签） [26] - 第三季度新租约租金同比增长10.9%，续租租金增长5.2%（现金基础） [27] - 第三季度初，租赁与建成空间的经济差距为4.5%，代表1040万美元额外年度租金；第三季度有代表190万美元租金的租户开业并开始支付租金 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 广泛营销且位置优越的西海岸物业当前交易的资本化率在5%以下 [44] - 今年迄今出售的7000万美元物业，萨克拉门托的混合资本化率约为7% [76] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进业务，利用空间需求强劲的机会提高投资组合租赁率，追求收购机会，同时进行资产处置 [5][7][12] - 收购重点是核心市场的优质杂货店锚定购物中心，目前已确定四个收购项目，总计约1.23亿美元，整体混合收益率约6%，有望在未来12 - 24个月提高 [7][11] - 公司致力于引入优质新租户，提升租户基础，增强物业吸引力和长期价值 [33] - 持续寻找额外收购机会，主要关注非公开市场、基于关系的机会，预计2022年有活跃的投资组合增长 [38] - 行业目前交易活跃，卖家在疫情后重新将物业推向市场，预计未来6个月至1年REITs有机会扩大投资组合，但受利率等因素影响 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 西海岸全面重新开放后，公司业务在第三季度持续稳步推进，空间需求强劲，投资组合租赁率恢复到疫情前水平 [5] - 公司在疫情期间保持租金增长，体现了杂货店锚定投资组合、多元化租户基础和团队能力的优势 [6] - 新收购项目将增强公司在核心市场的影响力，提供新的增长机会 [11] - 公司对未来前景感到兴奋，有信心继续创造长期价值，预计租赁业务在第四季度保持活跃和成功 [39][29] 其他重要信息 - 公司在第三季度退出萨克拉门托市场，出售最后两处物业，总计约4400万美元，产生约1300万美元收益，今年迄今共出售7000万美元物业 [12] - 公司无6亿美元无担保信贷额度的未偿余额，预计2021年剩余时间信贷额度余额为零或极低 [18] - 2022年仅有两笔小额抵押贷款到期，总计约2300万美元，公司计划用运营现金流和可能的额外收购收益偿还 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 1000万美元租赁管道何时全部上线，是否会因供应链中断或劳动力短缺导致开业延迟？ - 预计到年底，代表约200 - 300万美元的租户将开业并开始支付租金，目前尚未看到重大影响，但未来可能会有暂时延迟 [43] 问题2: 已确定收购项目的定价如何，公开市场和非公开市场交易的价差是多少？ - 广泛营销且位置优越的西海岸物业当前交易的资本化率在5%以下，公司凭借关系和执行能力，能更快完成交易，且对运营问题有更深入了解 [44] 问题3: 2022年业务是否与2011 - 2017年可比，计划的重新收回空间是否有意义，是否有锚定租户，指导因素是否有重大变化？ - 2022年收购管道与疫情前相当，当时每年收购约2 - 3亿美元资产；重新收回空间可能包括店铺和锚定租户的调整；核心同店NOI和坏账符合预期，最大不确定因素是租户开业情况 [49][50][51] 问题4: 1000万美元经济与租赁占用差距的上线节奏如何，哪些租户仍在观察名单上，疫情后租户流失情况如何，是否处于收购周期？ - 希望第四季度能有300万美元上线，预计现有1000万美元中的大部分将在2022年第二季度上线；疫情中受影响较大的租户包括干洗店、部分健身租户和个人服务租户，仍可能有一些过度扩张的租户出现问题；目前交易管道强劲，预计未来一段时间收购活动将持续，有利于REITs扩大投资组合 [56][58][60] 问题5: 同店NOI指导预期如何，租金涨幅如何量化，固定和浮动比例如何，是否受通胀影响？ - 同店NOI全年预计仍在3%左右，主要取决于第四季度新租户开业时间；店铺租约平均每年增长3 - 3.5%，前期租金平稳有助于租户从疫情中恢复，后期有更高租金增长 [67][69] 问题6: 2022年新收购项目资金是否包括额外资产出售，已出售7000万美元物业的处置资本化率是多少，能否进一步提高 occupancy？ - 可能会根据市场情况进行资产出售以支持收购；萨克拉门托出售物业的混合资本化率约为7%；如果需求保持当前水平，有望很快恢复到疫情前的 occupancy 水平，甚至可能超过 [75][76][77] 问题7: 收购管道是否有投资意愿，能否实现6%的初始收益率，投资组合健康比率或占用成本比率与疫情前相比如何，是否预计百分比租金增加，如何为收购项目融资，第三季度自由现金流是多少？ - 目前收购管道有机会，但由于资本化率压缩，收购金额可能略低于预期，但有信心通过管理和租赁能力实现收益率提升；租户销售增长改善了占用成本；预计百分比租金将比去年有所增加；收购资金将综合利用信贷额度、股权融资、运营现金流和资产出售；第三季度自由现金流约为1250万美元，全年约为4000万美元 [84][86][88][90][91] 问题8: 投资组合历史最高物理 occupancy 水平是多少，98%租赁率对应的物理和建成方面情况如何？ - 历史上管理团队在泛太平洋时期的 occupancy 水平在98%左右，此时基本相当于全租，有助于推动租金增长；98%租赁率时，建成与租赁的差距可能在2 - 3%左右 [98][99] 问题9: 如何考虑通过变现权利和引入机构资本为收购项目融资，Bellevue 项目的时间更新，如何理解FFO指导范围？ - 正在考虑出售两个已获或接近获权的项目，预计可产生3000 - 4000万美元收益；对引入机构资本持开放态度，但需合适的交易；Bellevue 项目因城市许可积压，预计在明年第三或第四季度开工；FFO指导范围较宽是出于保守考虑，主要不确定因素是租户开业情况，此外与大型租户的诉讼解决可能会影响结果 [107][110][111][113][116] 问题10: 是否会维持当前股息率，外部增长对22 - 23年收益增长的贡献如何？ - 公司打算尽可能保留现金流，维持符合REITs最低要求的股息率；如果能实现收购目标，将对收益增长产生积极影响 [128][129] 问题11: 资产负债表的杠杆指导范围是多少，租金开始支付的节奏如何，最大不确定因素是什么，1000万美元未开业租户中是否有锚定租约，租户组合是否有变化，第三季度坏账情况如何？ - 净债务与EBITDA比率的目标是中低6倍；租金开始支付受多种租户影响，最大不确定因素是许可流程；1000万美元未开业租户中有一个锚定租约；租户组合没有明显变化；第三季度冲回93.2万美元坏账准备，但新增约150万美元坏账，净坏账为54.8万美元，占总收入不到1% [134][136][137][138][141][142] 问题12: 今年迄今签署的租约期限较短的原因是什么，疫情相关的租户流失是否仍高于历史水平，第三季度收购的资产情况如何，如何实现收益率提升，需要多长时间？ - 租约期限是多种因素的混合，部分租户希望短期租约，而一些餐厅租户希望长期租约；目前租户流失情况基本正常；收购资产的收益率提升主要通过高效管理、租赁至历史水平和重新定位租户实现，预计收益率将快速提升 [145][147][149]