财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入为740万美元，摊薄后每股收益0.06美元；运营资金为3100万美元，摊薄后每股0.24美元 [17] - 同店净营业收入为4720万美元，较去年第一季度下降5.6%，预计全年增长0 - 3% [18] - 第一季度收到91.8%的基本租金账单，约410万美元未收到，其中160万美元作为坏账准备金，预计未来将降至100万美元以下 [18][20][21] - 第一季度偿还3420万美元债务，自疫情开始已减少约7500万美元债务，截至3月31日，6亿美元信贷额度下的未偿还余额仅为1400万美元 [23] - 预计2021年运营资金摊薄后每股在0.95 - 1.02美元之间 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第一季度租赁率升至96.9%，锚定空间保持100%租赁，店铺空间超过93%租赁 [26] - 新租赁租金价差增长4.9%，续租现金租金增长3.2%，均低于历史平均水平 [27][32] - 租赁和计费空间的经济价差从年初的4%增至3月31日的4.1%，代表约960万美元的增量现金租金 [34][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸市场，超过99%的租户已开业运营，租金收取率接近疫情前水平，4月已收到约93%的基本租金 [8][10][11] - 加利福尼亚、俄勒冈和华盛顿州的A级杂货店锚定中心的资本回报率正在压缩，预计未来估值将上升 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于收购非公开市场的邻里购物中心，目标是杂货店锚定且有一两个次锚定必需品租户的物业 [40] - 计划出售萨克拉门托的最后两处房产，退出该市场 [42] - 行业竞争方面，资本从多户住宅和工业领域转向零售，特别是杂货店和药店锚定的中心，买家包括1031市场、机构资本和私人买家 [106][107] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着企业重新开业，客户流量和购物活动增加，租赁活动也恢复到疫情前水平，预计业务将在未来几个月全面恢复 [7][9][12] - 地方政府在许可流程上更加积极响应，有助于新租户开业和地块开发项目推进，2021年可能是投资组合运营和租赁的强劲一年 [14][15][38] 其他重要信息 - 公司计划6月返回办公室工作，已对办公室进行改进以确保员工安全，超80%的员工已接种疫苗 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度实现正净吸纳量，入住率是否会继续改善，是否会受到租金收取情况较好的租户类别的影响 - 公司预计入住率将保持强劲，第三和第四季度吸纳量将为正数 [48] 问题2: 基于目前考虑的交易，在股权融资方面的机会主义胃口如何 - 公司今年没有债务到期，信贷额度余额几乎为零，暂无立即筹集股权的需求；若开始收购物业，将考虑筹集股权并结合萨克拉门托资产处置的收益 [51] 问题3: 加利福尼亚、俄勒冈和华盛顿州西海岸A级杂货店锚定中心的资本回报率情况，与疫情前相比如何 - 市场上高质量杂货店和药店锚定购物中心的交易活动较少，近期资本回报率有所压缩，预计未来估值将上升，资本回报率压缩幅度将小于疫情前 [56][57] 问题4: 建筑成本上升是否会影响公司的致密化计划 - 公司密切关注建筑成本，由于许可流程，预计今年不会破土动工，希望明年初价格能回到疫情前水平 [58] 问题5: 与仍面临挑战的租户的对话情况如何，租户是否面临除业务限制外的其他压力 - 租户仍然乐观，看到了恢复正常运营的希望；公司成功为租户获得地方政府和其他援助来源的赠款；租户面临最低工资和员工返岗意愿等问题，但仍能维持运营 [64][65][66] 问题6: 从战略层面看，收购市场升温，如何考虑潜在目标或待售资产的净营业收入和租金表，是否预计完全恢复到疫情前水平 - 公司非常保守地进行评估，对于有租金延期或可能倒闭的租户，不给予净营业收入的信用；注重收购后能创造强大的内部增长和价值 [68] 问题7: 股息从应税收入角度的趋势如何，下半年是否需要提高 - 目前难以确定，最初设定股息与预计的2021年应税收入相匹配，但会根据情况变化进行调整 [69] 问题8: 请详细说明同店和运营资金指导范围的驱动因素，是否包括租户现金会计或延期租金偿还的一次性收益 - 公司对同店净营业收入0 - 3%和运营资金每股0.95 - 1.02美元的指导范围仍有信心；未将租户转为现金会计基础，收入均已应计 [74][75] 问题9: 圣地亚哥出售物业的资本回报率情况，萨克拉门托物业的预期资本回报率，以及与潜在收购的资本回报率范围相比如何 - 圣地亚哥物业成交时的资本回报率为低5%，萨克拉门托物业的资本回报率预计在6% - 8%之间；潜在收购物业的资本回报率在5.5% - 6%之间，并有在18个月内提高150个基点收益率的潜力 [76][77] 问题10: 第一季度同店资产数量的顺序变化情况 - 与去年相同，均为88处物业；可能是2019年第四季度收购的西雅图Summerwalk物业纳入了同比比较范围 [80][81][85] 问题11: 960万美元增量现金租金的开始时间，今年和明年分别有多少 - 大部分增量现金租金将在今年年底前实现，主要集中在第三和第四季度，但情况可能会有所变化 [91] 问题12: 何时预计恢复到历史水平的续租和新租赁价差 - 预计第三和第四季度将恢复到更正常的价差水平 [93] 问题13: 未支付租金的租户情况，储备金对应的租户是否大多已解决，未来的风险有多大 - 公司在储备金方面较为保守，目前与少数租户就租金支付问题存在来回沟通；随着租户开业，许多遗留问题已得到解决 [94][95] 问题14: 除Kress资产外，投资组合租赁情况良好，Kress资产有何提升计划 - 西雅图Kress资产的空间需求良好，随着企业开业和办公楼日间入住率增加，预计西雅图市场将强劲复苏 [97] 问题15: 历史上公司收购核心或核心加资产，现在是否开始瞄准增值或机会主义投资 - 公司目前关注高质量稳定资产 [105] 问题16: 请详细说明资本流向杂货店和药店锚定中心的情况，以及当前的竞争格局 - 资本从多户住宅和工业领域转向零售，特别是杂货店和药店锚定的中心；买家包括1031市场、机构资本和私人买家 [106][107] 问题17: 指导范围是否包括萨克拉门托资产的处置，预计何时完成 - 萨克拉门托资产处置预计在今年下半年，但未包含在最初的指导范围内；若出售，可能会进行1031交换以投资新资产 [108] 问题18: 160万美元坏账何时能回到疫情前每季度低于100万美元的水平 - 不确定第二季度能否降至100万美元以下，随着西海岸全面开放和租金收取率恢复到疫情前水平，坏账可能会自然下降，可能会在第三季度实现 [110] 问题19: 160万美元坏账准备金的主要构成是什么 - 公司对每个租户进行详细审查并根据情况计提准备金，可能在餐厅等租户类别上权重较大 [116][117] 问题20: 引入医疗租户到购物中心的看法，租金与其他零售形式相比如何 - 医疗租户租金通常较高，租户改善成本也较高；是很好的租户类型，具有必要性，能满足人们快速获得医疗服务的需求 [122] 问题21: 2021年租户改善支出与去年或2019年相比的趋势如何 - 公司整体资本支出相对较少，因为没有锚定租户流失；店内店铺空间的租户改善支出也预计会减少 [128][129] 问题22: 目标收购的小型杂货店锚定物业占现有投资组合的比例，以及为何这种形式在疫情期间表现优越 - 除Fallbrook和Crossroads两个较大中心外，其他物业基本符合该配置；这种租户类型在疫情期间表现出较强的韧性，能够维持租金支付 [132][133] 问题23: 目前哪个市场在建设方面更活跃，萨克拉门托投资组合的建设情况如何 - 建设活动在各地区没有明显偏向；萨克拉门托投资组合在建设方面的投入不大 [137][138] 问题24: 波特兰重新实施限制措施，对租户特别是小租户的影响如何 - 这是县一级的临时关闭，预计是最后一次关闭；受影响的主要是全服务餐厅和健身行业，但投资组合的这部分表现良好，租金收取强劲，租户仍然乐观 [141][142] 问题25: 预计全年入住率的趋势如何，投资者或零售商对市场的看法在过去12个月是否发生变化 - 预计第二季度入住率与第一季度相当，全年有望提高；租户看到公司杂货店和药店锚定物业在疫情期间的优势，从其他类型的购物中心转向这里；随着限制解除和疫苗接种，客流量预计将继续增加 [147][148][150] 问题26: 考虑到潜在的税收结构变化，如何看待运营单位在收购中的竞争优势 - 运营单位的讨论越来越频繁，若税收结构如政府提议那样改变，可能会加速运营单位的交易，为公司带来更多收购机会 [156]