财务数据和关键指标变化 - 第四季度净收入亏损8670万美元，摊薄后每股亏损1美元，调整后收益亏损7990万美元，摊薄后每股亏损0.92美元；全年净收入3.978亿美元，每股收益4.92美元，调整后收益5.22亿美元，每股收益6.25美元 [14] - 第四季度末，公司约有14亿美元无限制现金，Safehold股票、地面租赁加和租赁贷款投资账面价值13亿美元，遗留和其他非核心资产4.83亿美元，资产负债表上总资产约33亿美元；负债方面，剩余债务17亿美元，优先股权益3.05亿美元，其他负债和非控股权益1.62亿美元，普通股权益约11亿美元；调整后普通股权益为9.09亿美元，每股10.48美元，较上季度减少主要因12月7日向股东分配660万股Safehold股票的特别股息 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 Safehold业务 - 第四季度发起三笔新地面租赁，金额7900万美元；全年发起26笔新地面租赁，金额14亿美元，新业务按物业类型和位置高度分散，涉及15个独特市场 [15] - 地面租赁空间上方建筑物估计价值的未实现资本增值同比增加24亿美元，目前投资组合为105亿美元 [15] - 季度末后，Safehold关闭一笔5亿美元无担保循环信贷安排，使公司无担保信贷额度增至18.5亿美元，季度末流动性约12亿美元 [15] 房地产金融投资组合 - 第四季度收到6900万美元还款，该投资组合剩余四笔贷款，账面价值8600万美元，较上季度减少51% [12] 房地产和战略资产投资组合 - 第四季度从资产销售中获得6000万美元收益和分配，产生1500万美元净收益；季度末，房地产和战略资产账面价值总计3.45亿美元，其中Asbury Park和Magnolia Green占2.69亿美元（78%），九项短期资产总计7600万美元 [12] - 季度末后，继续从房地产和战略资产销售中获得2100万美元收益，包括一处房产1700万美元收益和土地投资组合400万美元常规地块销售 [16] 地面租赁生态系统投资 - 公司有两个独立基金用于在更广泛地面租赁生态系统中寻求额外地面租赁机会，七项投资净账面价值9100万美元，目标回报率在9% - 12%，相关地面租赁投资有大约1.47亿美元未出资承诺 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 更高的利率对房地产整体价值不利，但会抑制供应，为未来反弹创造条件，不过市场过渡需要时间和努力，尤其是办公和零售等资产类别 [1] - 去年年底市场流动性匮乏，机会不多，公司核心业务开始出现一些积极迹象，但短期内交易 volume 将有所减弱，公司仍乐观认为下半年随着买卖双方达成平衡，能够部署资本 [2] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年是公司重要转型年，主要专注于变现遗留资产和推动Safehold释放全部潜力，8月宣布的合并是该战略的高潮，公司继续推进相关工作，计划下月上旬投票，理想情况下本季度末完成合并 [9] - 公司认为现代地面租赁结构已成为房地产行业强大的新资本来源，Safehold已确立为这一重要新资产类别的创新领导者，合并后成果将主要惠及公司股东 [9] - 公司有两个独立基金在更广泛地面租赁生态系统中寻求额外地面租赁机会，未来主要关注现有地面租赁核心业务 [23][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 更高的利率和艰难的市场条件会为未来反弹奠定基础，通常是部署资本的好时机 [1] - 尽管房地产市场整体放缓，预计近期交易 volume 将参差不齐，但Safehold凭借充足流动性，在市场反弹时处于有利地位，能够为新地面租赁投资提供资金 [13] - 公司不认为当前Safehold股价能正确反映其价值，对合并完成和市场稳定后的未来持乐观态度 [15] 其他重要信息 - 公司已同意在合并中偿还优先股和无担保票据，SAFE和STAR股东特别会议定于3月9日举行，完成合并的关键剩余条件包括获得股东批准、完成SEC审查和纳斯达克分拆上市流程以及实现资产变现目标，公司认为有潜在途径在3月31日左右完成合并 [13] - 12月7日，公司以660万股Safehold股票的特别股息形式向股东返还约1.92亿美元 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 剩余1.1亿美元资产销售将来自哪里，以及第四季度减值和准备金建立情况 - 公司有一些资产即将完成变现，部分有收益，部分可能会进行减值处理，但整体进展良好，能确定哪些资产在市场上、哪些已签约、哪些将得到偿还，有信心在短期内解决 [26] 问题2: 合并时iStar将产生哪些交易相关费用 - 2022年已计提约1000万美元，未来与顾问、法律、会计、税务结构相关的费用将在合并完成时核算，偿还负债也有成本，由于资产销售收益和费用变化较多，最终净影响有待观察，希望总体能实现收支平衡 [27][28] 问题3: 对本轮市场信贷低迷程度的预期，以及是否会为新SAFE带来大量投资机会 - 短期内，公司管道中的很多机会是陷入困境的资产再融资机会，如多户住宅领域；办公领域则处于长期的创造性破坏过程中；对于基金管理业务，合并后会关注并利用机会，但主要还是专注于现有地面租赁核心业务 [30] 问题4: 合并是否会有潜在变化，如iStar资本结构或其他方面 - 没有重大变化，公司会根据需要进行一些调整以尽快完成合并，目前一切都在既定范围内推进 [32]